美國商用不動產陷買賣僵局 10月交易量下滑

美國商用不動產（CRE）市場在進入2025年後再度顯露疲態。根據穆迪（Moody’s）向CNBC旗下「房地產投資」（Property Play）專欄提供的最新月度數據，10月份全美前50大商用不動產成交量同比首次出現負增長。這是自2024年初，美聯儲加息後首次出現的萎縮。

業界普遍認為，商用不動產的復甦和利率政策高度綁定，市場在疫情後曾一度回暖，但近兩年居高不下的利率使該市場復甦之路艱難且坎坷。

交易額仍高於去年但增速顯著放緩

穆迪商業不動產資本市場研究主管凱文‧費根（Kevin Fagan）指出：「2025年10月交易量轉為負增長，與其說是商業地產資本市場即將出現下滑，不如說是買賣雙方陷入僵局。」他表示：「2023年交易量落底後的U型復甦，本來在2024年已有明顯反彈，但持續高企的利率和2025年政策和經濟的不確定性，拉長了這段底部的低迷期。」

儘管商用不動產年增率出現負增長，但10月的交易依然活躍，成交額達244億美元，約為2019年同期的70%，全年累計規模仍高於2024年，但自2023年以來的增長動能明顯減弱。

旅館業

從各類商用地產來看，工業地產和多戶住宅仍是交易量主力。與去年同期相比，唯一交易量有所增長的產業是旅館業。在經歷了第三季的負增長後，10月旅館業實現了6%的增長。

其中一筆最受市場關注的交易是：位於紐約麥迪遜大道（Madison Avenue）5號的紐約艾迪遜酒店（Edition Hotel），以2.312億美元由阿布達比投資局（Abu Dhabi Investment Authority）的主權財富基金，出售給了房地產開發商Kam Sang公司。

費根指出，這筆交易之所以引人注目，除了售價極高外，還在於中東主權基金開始撤離紐約核心地產。他表示，該建築最初名為「大都會人壽鐘樓」（MetLife Clock Tower），該辦公大樓在1910至1913年間曾是世界最高建築，在2013年前後轉型為酒店。

近年來，多棟曼哈頓地標辦公大樓，如大都會人壽鐘樓和伍爾沃斯（大樓Woolworth Building），都因商業辦公需求疲弱而改作其它用途。伍爾沃斯大樓也曾是世界最高建築，2013年轉型為住宅樓。費根表示：「它們作為辦公大樓幾乎毫無價值，但作為酒店和公寓大樓卻極具經濟效益。」

多戶住宅市場

10月，多戶住宅市場（multifamily segment）較去年同期經歷了最大幅度下滑，達27%，是各類商業房地產板塊中跌幅最大的。此前的四個月，該市場的成交量一直高於疫情前的水平，顯示10月的回落主要是前期過熱後的自然修正。儘管出現大幅回落，但大多數建築的交易價格仍高於先前的成交價，反映市場的基礎需求仍然強勁。