香港特首林鄭月娥於周一（4日）突然宣布不尋求連任的意願，其於上任初期曾誓言修補香港社會撕裂，出席過民主黨黨慶、民主派工會教協會慶等，並允許網絡媒體出席政府記招。如今，林鄭月娥在爭議中走向卸任，表現只有「留待歷史評說」。
自1997年香港政權移交之後，這座城市經歷過四位特首，即董建華、曾蔭權、梁振英與林鄭月娥，而第五位特首將於本年7月1日上任。
據世界銀行資料顯示，於過去25年來，香港人均GDP由每年27,300美元，上升至2020年的46,324美元，年度化增幅僅為2.3%。這數字遠遜於全球多個城市，而與最能直接作比較的新加坡相比，亦大幅跑輸；新加坡在1997年的人均GDP還不及香港，但到了2020年卻顯著反超前，錄得59,798美元，多了近三成。
人口結構嚴重跑輸
首先，經濟增長的引擎為人口上升，市場經常談及的零售銷售、Real GDP等概念其實均聚焦在銷量，而價格變化主要反映到CPI（通脹）指數上，量與價是兩種分開的統計。
香港在董建華出任特首時初期的人口為649萬，到了林鄭月娥時期上升至740萬左右，增長約90萬。起初的增長乃由「淨遷移」往港所帶動，到中段由自然增長接力，但到了近年增幅卻愈縮愈小，去年更不增反降，而近月又因防疫措施一下子湧現大量外資撤離。
香港在1997年前的10年裏，除了1990年出現過一年的遷移（移民潮高峰）淨流出，約23,700人，其餘全為淨流入，而即使在1990年，由於自然增長人口為42,000人，整體人口仍有增長。在這10年內，人口增長率平均數為1.3%，政權移交後10年平均值驟然急跌至0.6%，而近10年再進一步下滑至0.5%。
據統計處數字，2021年年底人口的臨時數字為7,403,100人，相比2020年年底減少23,600人，下降0.3%；增長出現負數乃「警鐘大響」級別。
與此同時，除了人口萎縮外，老化速度快得驚人，於董建華時代走在街上的市民平均年齡約35歲，到了曾蔭權年代已上升至41歲，這可是個「瘋速」，而到梁振英時代續攀至43歲，毫無慢下跡象，而去年均值更徹底將香港推至位列全球老化之顛層面，報46.3歲！
據World Population Review數據，香港預測2022年生育率以1.1%排行全球尾二（南韓包尾），低於老化大國日本的1.4%，全球平均為2.7%，而英國、美國與澳洲同報1.7%。
以上一切將繼續構成極大經濟問題，如社會醫療負擔、消費能力下降、對各類產品需求遽減等；然而，更令市場擔憂的是，當局竟一直不作為，幾乎是任由這座城市「老去」罷了。不少國家、地方因老化問題而年年出招，視之為Top Priority。
香港樓價先跌後狂升
樓市方面，港府因應樓價所施行的降溫政策可以說從未達標，據Demographia較早前發布的最新全球樓市報告，香港續「蟬聯」世界住房最難負擔城市，中位數樓價除中位數家庭收入高達23.2，報告中的全球中位值為5.2。
這樣的樓價，叫打工族如何生活、如何生育？
董建華當年推出「八萬五」建屋計劃後，樓市崩潰，對業主來說如針深深刺進肉中、痛苦難當，滿街負資產，而對後來上車的新一代來說，創造了一個撈底契機。當然，1997年前市場充斥著數之不盡的炒家，不少「自住」業主被無辜拖累，往後十年不見天日。
樓市復甦發生在SARS之後，牛氣盛於曾蔭權的下半場，而梁振英的辣招不但未能為樓市降溫，反讓其如脫韁野馬般失控飆升，終於衝上貴絕全球的「會當凌絕頂，一覽眾山小」境界。樓價升原本不是件壞事，但當收入趕不上，以及「升到無朋友」，反成為負累，問題若不解決可導致社會分化。
到了林鄭月娥，其提出的明日大嶼，乃未來長達20、30年的願景，而北都區項目更是「十劃都未有一撇」，樓價基本上處「自動波」。
相比新加坡，該國在以往的周期跟香港樓市表現相關性高，但近十年那裏致力穩住升幅，讓業主與準買家「雙贏」，得以和睦相處。據Demographia數據，新加坡的樓價負擔比率僅5.8，遠低於香港的20倍以上。
新一屆特首在對以上兩個經濟之根本議題，未知有何對策？本文沒有論及股市，因這乃特首難以伸手觸及的範圍，中資股佔比壓過本地股。◇
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