過去一星期有頗多新經濟話題，包括政府公布第二季經濟增長及6月零售銷售，雖然GDP表現比預期好，但組成部份顯然出了問題，特別是私人消費及服務輸出都顯著轉弱，全年增長顯然難以達標；同一時間金管局公布了今年6月底負資產住宅按揭貸款，數目有30,288宗，較3月底減少1,785宗或5.57%，涉及金額則降6.2%至1,550億元。

必需要承認，我之前是錯估了第二季負資產會上升，但實際是減少了近1,800宗，不過整體仍然維持高企於3萬宗水平，數字上仍是高於去年底。

承認錯誤就要檢討出錯原因，樓價是在撤辣後兩個月見頂回落，即是大約在3、4月的「小陽春」後就開始下跌，原來我的估計是第二季中的5、6月樓價均告下跌，理論上負資產宗數應該上升，但當中的估算是忽略了滯後效應。

金管局的負資產宗數是由銀行上報，因此理論上已經由成交簽署臨約到銀行上會做按揭，當中可能有一個月至個半月的時差，即是我提到的滯後效應。翻查中原城市領先指數則是由6月第一個星期開始加快下跌，曾經連跌6周累計下降4.4%，由歷史高位計更是跌逾26%。

雖然估算時間出現了錯誤，但近日樓市出現的「跳跌」、「插水」狀況並沒有改變，而且蝕讓幅度正在不斷擴大，更驚人是蝕讓的年期，由之前6至7年前買入單位要蝕讓，現在更常見是部份11、12年前買入的樓盤，以平均價計算，多個指標屋苑更是錄得震撼低。因此負資產宗數上升只是時間被推遲了一季，即是預測今年第三季負資產宗數仍維持大約是4至5萬宗水平，至於到年底會否突破仲量聯行估算的10萬宗，則須視乎插水價會否進一步擴大，特別是銀行體系已經出現了壞帳初現的狀況，一旦銀行真的收緊水喉甚至擴大Call Loan 規模， 樓市加快下跌情況絕對有可能發生，此為置業上車人士不可不防的一大風險。

對於近日樓市為何加速跌勢？現階段業主心態是錯失了撤辣後的兩個月「小陽春」反彈，加上全面撤銷辣稅後反而鬆縛了過去兩年買入的業主，而不幸地他們不少均是高位追入，面對樓價跌勢未止「輸少當贏」，寧願擴大議價空間儘快離場。近日銀行已率先收緊了非住宅物業按揭的審批，而對於住宅市場，一些大額投資物業及豪宅因為估值下跌，已經出現銀行要求追加抵押品甚至Call Loan 要求還款。

對於不少地產界人士甚至財金官員寄望美國開展減息周期可以有利樓市，儘管美國聯儲局可能會在9月會議啟動減息，甚至未來3次會議有機會減息一厘，但必需要指出聯儲局過去兩年累積加息5.25厘，但香港銀行期間僅是減息0.875厘，港美之間息差高達4.375厘，顯然在貨幣發行局的制度下，港銀不可能在短期內跟隨美國減息。單單押注減息可以改善樓市氣氛的置業人士，必須衡量自己的財政實力及面臨風險。

翻查資料，發展商的賣樓狀況並不理想，反映上半年新盤一手供應出售的比例不足四成，這與過去8年的平均數售出比例都超過50%，反映是樓市2月「撤辣」後發展商積極推盤，但傾向銷售遠期樓花，故現樓貨尾或短期樓花積壓問題未能紓緩。新盤要大幅降價去貨的銷情才較理想，加上上半年已吸納大量購買力，6月起承接力開始減慢，估計到年底，今年落成的新盤單位中，售出比例仍不足五成。

即使新樓盤有內地買家入市，顯然未能解除發展商的去貨壓力， 未來減價賣樓的機會仍然相當大。剛剛政府最新公布的未來3至4年一手供應雖然稍微回落，但仍然有10萬9仟伙供應，仍是歷史第二高水平，當中今年新增的供應就有兩萬伙，以平均每年一手吸納量大概只有一萬多個單位，反映要未來幾年時間才能吸納這批新增供應。

最近有消息傳出由新地及興勝創建合作的屯門掃管笏項目，建築地盤近日全面停工，惹起地盤「爛尾」的疑雲。儘管新地澄清項目只是改動設計絕非「爛尾」，但仍然令市場有諸多揣測，特別是項目總地盤面積不少，大約可建樓面面積約61.4萬平方呎，涉及1,326伙，這在息口前景不明以及樓市持續調整下，發展商實在有很大理由放慢起樓部署，以減低本身面對的不明朗因素。

過去一段時間政府要托樓市，除了撤辣外就是不斷放寬按揭保險條件，但結果令一些本來能力不足的人「上錯車」。近日社交媒體都有一些個案分享，好像有30多歲專業人士，兩夫妻月薪共約14萬，「死慳死抵」在3年前儲了200萬，當時正值樓市出現小陽春，由於擔心樓市越升越有，剛剛政府推出所謂「林鄭 Plan」的八成按保計劃，就用近一千萬買馬鞍山單位結婚，每月供款3萬多元。幾年下來，雖然兩夫婦月薪足夠供樓，但物業價值持續貶值，首期200萬完全「輸突」並變成負資產，更要面對嚴重心理壓力，害怕樓市再跌會輸得更多。本來兩夫婦計劃在香港想生小朋友，但最近打消了生育念頭，並計劃儲多幾年錢，就去外國生活。

香港移民潮已經經歷3、4年時間，估計已有三、四十萬人移居海外，但相信移民潮仍未結束，身邊仍有一些朋友仍在考慮去或留，除了一些家庭及親人照顧外，不少人的考慮因素仍是像上述個案有一分不錯職業，特別是這幾年因為晉升機會增加，一些朋友希望可以在香港賺多幾年錢然後再想移民的問題。不過面對物業價值一直下跌，即使過去幾年你可能每年賺多幾十萬，但是物業普遍貶值三、四成，可能是沒有了2、300萬元資產，這樣一來一回情況真的不是太理想。◇

（本報專欄作家所提出的批評，旨在指出相關制度、政策或措施存在錯誤或缺點，目的是促使矯正或消除這些錯誤或缺點，循合法途徑予以改善，絕無意圖煽動他人對政府或其他社群產生憎恨、不滿或敵意。）

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