中原（工商舖）於17日發表半年結報告表示，美國聯儲局首次減息時機未明，拖累環球投資氣氛趨審慎，上半年工商舖市況未見起色，整體買賣成交量僅見持平。

今年上半年政府對住宅市場全面撤辣，令工商舖失去稅務低的優勢，不少業主為求套現重整投資組合及發展商求出貨，不惜大幅減價吸引買家。據該行資料顯示，2024上半年市場共錄得約1,493宗工商舖買賣成交，涉及總成交金額約339.39億元，對比2023下半年表現僅窄幅上落，近期更出現斷崖式跌價情況。

展望未來，中原（工商舖）料2024下半年工商舖市場仍面臨挑戰，當中息口高企及銀行取態成為關鍵，令工商舖投資倍添難度，加上現時本港經濟疲弱，投資者取態更趨保守，相信下半年整體工商舖市場觀望氣氛仍見濃厚。業主及發展商積極出貨，尋底味濃，相信買賣價將進一步向下調整，幅度約5至10%，個別新盤重災區跌幅更大。

上半年工商舖斷崖式減價 料下半年跌勢未止

中原（工商舖）董事總經理潘志明表示，大額買賣成交方面，今年上半年錄得約28宗逾億元成交，涉及總金額約173.97億元，對比2023上半年約38宗及192.17億元進一步下跌約26%及9.4%，反映在高息環境下，投資者取態保守，而統計2024上半年大額工商舖物業成交，基座商場及酒店共居類別較為財團所追捧。當中將軍澳藍塘傲基座商場及停車場，以約5.3億元由華潤隆地購入。另外受惠訪港旅客人數復蘇及專才計劃帶動，酒店及共居項目物業亦受財團追捧，其中晶苑集團或有關人士向鄧成波家族成功購入長沙灣永康街42A號旭逸雅捷酒店全幢，作價約2.2億元。

此外，潘氏續稱，上半年工商舖市場出現斷崖式跌價情況，刺激部份用家及投資者入市，個別更較業主購入價大幅蝕讓。中環美國銀行中心23樓全層連車位，成交價約2.5億元，折合成交呎價約18,011元，較原業主於2018年購入價7.01億元，呎價約50,561，折讓約64%。同時，對比上一宗於2023年錄得35樓單位成交呎價約31,641元，下調約43%；而若對比2019年初成交的該廈最高呎價，位於28樓相連單位的成交呎價約53,800元，更大跌約66%。該成交更榮登十大工商舖蝕讓幅度最大。而同區皇后大道中九號29樓全層，成交價約3.1億元，折合呎價約22,514元，該廈去年14樓單位以呎價約31,484元易手，一年間減低約28%；若與2018年高峰期34樓全層成交呎價約61,800元相比，最新售價較高峰期跌價約63%。

潘氏指出，舖位同樣見價格插水情況，最為矚目的為由資深黎氏投資者持有的荃灣中心二期11至14座一籃子商舖，以約2.2億元易手，較黎氏於2018年購入價約2.75億元為低，蝕讓幅度約20%，與及尖沙咀美麗都大廈一單邊舖位連1樓部份樓面，分別於2008及2009年期間共以1.108億元先後購入，今年4及5月先後以約3,050及約2,800萬元沽出，累計帳面蝕讓近五成；而另一資深羅氏投資者於2018年以約6,000萬元買入旺角洗衣街193至199號蕙逸居地下及1樓舖位連8個車位，於2023年曾叫價約6,800萬元放售，至新近減低叫價至約5,980萬元，減幅約12%，亦較買入價低約20萬元。

另外，發展商亦各出奇謀減價促銷，億京集團表現最為積極，位於天水圍的天一商城在上半年錄得13宗買賣成交，當中最新錄得的舖位成交位於1樓，面積約743平方呎，成交價約1,126萬餘元，較之前價單叫價折讓約54%。而同系位於東九龍及西九龍新盤重災區的一手餘貨亦以折扣價作招徠並見成效，當中觀塘電訊一代廣場及新蒲崗萬廸廣場同獲承接，上半年分別錄得15宗及10宗成交，折扣幅度逾五成以上，個別發展商第一集團及凱龍瑞等推出的全新工商物業，亦推出多項入市優惠應市，幅度相當於樓價兩至三成。

潘氏分析，工商舖市場表現未如理想，主要因息口高企及銀行批按揭或貸款取態審慎，加上美國聯儲局減息消息於上半年落空，即使下半年擬落實減息，調整幅度尚為未知之數；而息口高企令投資者及發展商持貨成本增加，令今年內不少業主及發展商不惜大幅減價作促銷，期望可盡快售出物業套現「減磅」，銀行收緊按揭借貸令投資者需更多現金入市，窒礙入市步伐。

潘氏估計，下半年工商舖跌勢未止，整體而言售價會繼續尋底約5%至10%，成交量則料會保持平穩約1,540宗水平，偶有實力買家趁低價購入大型項目。預測下半年會繼續以寫字樓市場最為受壓，尤其東九龍及西九龍區因新供應多，料該區價格跌幅會高達10至20%。至於舖位則因跌價多年，現時已回落至吸引水平，主要視乎租賃需求及零售餐飲市道而定，核心區優質項目會受追捧。工商物業就向來較為穩定，因其價格入場門檻相宜，近期很多發展商都減價吸客，預料工商市場會繼續於淡市中突圍而出。整體租務市場，租金則會繼續向下尋底，尤其續租時業主要偏向減租留客，整體租金走勢調整幅度在正負10%內。@

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