近日，北京等多地樓價暴跌，有大陸學者認為，樓價還要下跌40%，樓市才會矯正。專家分析，樓價暴跌有三大主因，主要是結構性因素所致；樓市危機未見底，債市、股市及匯市會跟著驟貶；因當局救市不力，中國經濟陷入惡性循環。
北京等多地樓價暴跌 民眾嘆「心在滴血」
近日，多地居民在社交媒體上訴苦，因失業生活困難無奈賣樓，但樓價暴跌造成虧損嚴重，變成「竹籃打水一場空」。
一對在北京打工的夫妻發布影片說：「我們房子今天終於賣掉了。」妻子說，賣樓子實屬無奈之舉，因為在北京做IT的丈夫，35歲被裁員了。原本倆人加起來一年約有40萬元（人民幣，下同）收入，現在都失業了，兩個孩子要養，父母歲數也大了。
「賣樓子竹籃打水一場空」，她介紹說，房子是2萬2一平米買的，140平米，總價308萬。賣的時候是7,800元一平米，賣了110萬，光樓價就虧了198萬，再加上按揭、裝修，「虧損達到了268萬」。
「現在按揭還有180多萬，房子只賣了110萬，這中間還有70多萬的差額，我們還需要繼續還錢……」
此外，位於天津武清的「天津首創新北京半島項目」樓價「膝蓋斬」——「從160萬降到39萬元」，該詞條近日被推上熱搜榜。
據《中國房地產報》報道，這個樓盤2016年至2017年初，售價曾達到2萬元一平米，一套83平方米的房子，價格是160萬元左右。
隨著限購政策、疫情等多重因素，該項目迅速降溫，樓價直線下滑。現在，新房售價已經跌到7,000元一平米，一套69平方米的兩居室總價僅需49萬元左右，二手樓源降價則更甚，降價到39萬元/套也很正常。
根據房天下數據，從2021年至2024年的3年間，武清整體二手樓價格一直呈現下滑趨勢。今年5月，其區域成交為1,090套，成交量下滑了16.42%。
不只是一線城市，在二、三線城市，網絡上也爆出樓價暴跌的訊息。
自媒體人「小馬」近日表示，南京周邊的句容的樓價，已經從13,000元/平米降到3,000元/平米。購房者的心都碎了。
河南鄭州的自媒體人「小王」6月28日發影片，實拍鄭州西南方向的賈峪鎮東，臨湖的房子表示，該恒大開發的樓盤每平米從11,000元降到3,000多元。
江西南昌的房子降價30%賣出。湖南市民「小花」近日表示，她欠了外債，不得不把她在江西南昌的房子賣了。房子是花了100萬元左右買的，降價30萬賣出去的，心在滴血。
近期樓價暴跌 專家析三大主因
美國經濟學者黃大衛日前對大紀元分析，中國房地產市場暴跌的原因主要是有三個層面。
第一，2018年中美貿易戰之後到現在，整個中國經濟下行壓力大，中國經濟靠出口的引擎熄火，或者說減緩下來後，整個經濟情況不如預期。作為主要的大宗投資資產，房地產的價格肯定會有一個下跌的下行趨勢。
第二方面，他認為，「也跟中國本身的房地產市場的滯升情況有關，就是過去2020年前後搞的三道紅線一直在對房地產市場進行打壓，導致很多房地產企業融資難，很多時候賣不出去，資不抵債，導致破產，也導致了房地產市場的加速崩盤。」
「第三，跟中國房地產市場的一個怪像有關，就是之前由於核心城區的房子價格過高，很多在周邊炒題材、炒概念地忽悠老百姓、欺騙老百姓去投資的那些房子，很多並不具備經濟的支撐。」
黃大衛解釋，目前出現樓價腰斬暴跌的主要都是這些非核心城市。就是之前過度炒作，沒有經濟收入，沒有經濟發展做支持的城市。
「在市場一有風吹草動，經濟下行之後，這個地方就會猛跌，所以我們看到大跌的原因有三方面造成，有大環境，有房地產自身的經濟發展規律，也有它本身政策性的一些不合適造成的。」
中華經濟研究院助研究員王國臣則認為，中國房地產問題還是結構性的因素造成，第一是民眾沒錢，第二是民眾沒有信心去買新房。所以基本上，如果中國大陸財政不夠力的話，那麼樓價仍然會持續下跌。
樓價還要下跌40%？分析：恐有金融風暴
至於樓價還要跌多少才能見底呢？北京大學經濟學教授姚洋在6月底的夏季達沃斯論壇接受陸媒專訪表示，樓價跌幅需要達到40%，市場才得以矯正。
姚洋說，如果比較一下美國金融危機後的樓價，它們跌的時間快但很深，但中國的調整時間長而且跌幅尚不足夠，日本的情況更為長期，一直在下跌並跌幅較大。
不過，黃大衛認為，樓價不一定要下跌40%才糾正，因為中國房地產市場有它的特點。
黃大衛說，中國房地產市場有一部份是來源於戶籍管理制度。就像北京，它的房產價格還代表著一個社保、醫保，跟讀書就業的機會。它跟單純的西方自由經濟不同，是一個半計劃經濟、半市場經濟的產物。
另一方面，「我們估計，除了核心區域以外，中國基本上其它房地產市場不要說跌40%，可能跌到剩下1/3都未必能止住，未必有後面的買盤介入。所以它的市場分化非常嚴重，不能用一個統計數據去說。」
作為房地產市場，他認為，「住宅市場現在是供過於求，商業地產其實也是，工業地產情況更加嚴重，因為過去的所謂招商引資，築巢引鳳，騰籠換鳥政策最終結果就是失敗，不但浪費了一些建築成本。而且整個工業想轉型，結果舊的廠搬了，新的廠搬不來。」
「核心區域的房地產市場目前相對來說，還可能在今年年底明年年初初步止跌，但是回穩的話，最快到明年。其它工業地產情況，我們估計可能在未來短時間之內都看不到底，這跟跌多少沒有必然關係。」
王國臣也表示，大陸學者說跌到40%，基本上跌不到啦。到年底，大概就會有金融風暴。北京當局真的大規模印鈔票之後，看看有沒有辦法築底。不過現在來看，可以預期在沒有10兆進去的情況下，這種情況只會越來越惡化。
四市驟貶 分析：走回毛時代公有制經濟
中共近期不斷推出救市措施，號稱最重磅的517措施，核心是讓地方政府購買樓市庫存，央行宣布將設立人民幣3,000億元（約410億美元）保障性住房再貸款。
但野村證券估計，中國還有多達2,000萬至3,000萬戶未完工房屋，政府至少需要花費4,400億美元才能建成這些房屋，以及消除嚴重影響中國房地產市場和更廣泛經濟的僵局。
王國臣則認為，「趕快印10兆人民幣出來，雖然已經來不及了對不對，可是你還是要趕快處理掉這些大型建商的空屋，爛尾樓，然後由國企去續建。」
「問題是，現在剛爆出國有企業造假，還有銀行的審計風暴，顯示很多銀行也在造假。所以不管是國有企業或國有銀行都沒錢了，地方政府不用說，（搞）查稅倒追30年，（說明）地方政府也沒錢了。」
王國臣說，不過看起來，北京並沒有想要解決這個問題的意思。就是房地產風暴引爆整個系統性危機，從樓市引爆之後的債務違約，股價暴跌，最近股市也跌破3,000點，還有最近看到人民幣匯率也在貶，匯率危機。
周四（7月4日），A股三大指數繼續收跌。截至收盤，滬指跌0.83%，收2,957.57點；滬深兩市成交額連續2天不足6,000億，兩市超4,800隻個股下跌。周三，人民幣離岸價早盤跌破7.31，創去年11月3日以來新低。在岸價盤中低見7.2735，逼近「跌停」，創逾7個半月新低。
王國臣說，「樓市、債市、股市跟匯市，這四個可以看得到的會有很明顯的驟貶。那麼唯一可以表面上守得住的只剩下銀行」，如以上所述中共不許民眾取錢，表面上就看不到大規模的金融危機。
「所以，接下來就是政府更加管制經濟跟國企擴大就業，越來越回到毛時代的公有制經濟。」
樓價還會下跌 分析：經濟陷入惡性循環
日前，中指研究院最新報告顯示，2024年6月，百城二手住宅平均價格為14,762元/平方米，環比下跌0.73%，跌幅較5月擴大0.03個百分點，已連續26個月環比下跌；同比跌幅為6.25%。
中共國家統計局6月17日發布資料顯示，70個大中城市商品住宅及二手住宅銷售價格全部下跌。
王國臣分析，中國樓價已經跌了快兩年了，還要再繼續下跌，那後面會引發相當多的問題，對房地產業、金融業乃至經濟造成損害。
「對民眾來說，第一個問題是，按揭貸款的那些人是不是要被追繳抵押品，因為當初很多都是按揭抵押，就是拿房屋去抵押貸款。那麼房屋價值腰斬，代表說他的抵押品也腰斬，所以可能會被要求補抵押品。」
「第二個，假設當初買的房子是一千萬人民幣，現在腰斬變成五百萬，可是他繳的按揭還是一千萬。所以這個後續會引發很多價格混亂跟經濟行為的混亂。」
另外，「大家也都在觀望二手樓很難賣，所以換句話說，那些已經供不起房子想要脫手的民眾，很可能都會流於法拍的下場。」
「對房地產來說，現在不要說樓價腰斬，就是大家都在觀望房地產持續下跌，所以建商的房子依舊賣不出去。房地產公司會持續倒閉，過去每年都是以百間倒閉，現在這些上市的大建商會緊接著一個一個看得到的倒閉。」
對金融業的影響，他說，「中共不讓民眾領（取）錢就沒事啦，他們已經很久沒有擠提新聞了。可是不讓民眾領錢或刁難民眾存提錢的新聞案件每周都會傳出來。只要守住讓民眾不要去擠提，那麼看起來就不會有大規模的金融危機。」
而對經濟來說，「樓市蕭條，整個景氣就不會這麼熱絡，所以可以看到，PMI又跌回50%以下了。換句話說，你樓市整個低迷，那麼整個經濟就會持續空轉。」
「在空轉的情況下，政府財源就會越來越短缺，短促的話，他就更難去解決樓市的問題，所以中國大陸現在已經陷入一個惡性循環。」#
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