【工業樓宇】第一太平戴維斯：物流需求持續下降

國際房地產顧問第一太平戴維斯發布本年12月工業樓宇銷售及租賃報告指出，面對物流行業所面臨的挑戰，本地用家主導市場。

進出口量下降且業務環境停滯不前使物流行業面臨挑戰

物流行業近幾個月出現下滑，進口和出口量均於第三季度同比分別下降了2.8%和6%。這直接影響到貨櫃吞吐量，同比大幅下跌了13.4%。然而，航空貨運吞吐量發展正面，第三季同比增長7.6%。

為本地零售和餐飲業提供服務的本地第三方物流供應商（3PL）貨運代理亦面臨業務停滯的環境。儘管與2023年第一季度相比，第二季度零售銷售和餐廳收入保持穩定，但無論是本地還是遊客在零售和餐飲方面的消費都未如最初預期般強勁。

續租活動支持租賃市場

隨著物流需求持續下降，倉庫租戶並不積極擴展。即將到期的租戶難以為節省成本而搬遷，因為高息和相關資金成本會抵銷節省的租金。因此，第三季度的租賃活動主要集中在續租而不是新的投資。整體和現代化倉庫租金在第三季度分別輕微向下調整0.5%和0.2%。

空置率上升

第三季度的整體空置率輕微上升至3.7%，而現代化倉庫空置率在整個季度保持在3.5%。位於機場的「菜鳥智慧港」竣工後將提供410萬平方呎的可租用面積，給物流行業帶來過剩的供應。

加息抑制物業投資吸引力用家推動市場

利率持續上升，第三季度3個月香港銀行同業拆息（HIBOR）為5.2%，意味著商業按揭利率範圍高至6.7%至7.7%。因此，物業投資變得不太具吸引力，只有用家對市場表現興趣。例如，救世軍最近以1.22億港元購入葵涌同珍工業大廈的多個單位自用。

電子商務增長、新倉庫和中國經濟回暖為市場帶來希望

零售業反彈乏力和對外貿易表現失色預計將進一步削弱物流需求。但是，電子商務的持續增長有望在未來幾個月為物流市場提供一定的支持。考慮到新的物流需求的稀缺，預計未來兩年租戶到期的倉庫，業主將提供靈活的租賃條款，以保持出租率。預計市場將從2025年開始恢復增長，隨著新倉庫的逐步佔進駐及中國經濟的完全恢復，將帶來更多的供應回到國內，香港將受益匪淺。