第一太平戴維斯於13日最新發表的2024年2月投資市場報告指出，儘管的宏觀經濟環境艱難，用家冒起成為2023年第四季投資市場的主導。

2023年引人注目的交易超出預期

2023年的全幢及主要商業交易總額同比增長了16%，總共有價值311億港元的物業易手。儘管價格和租金持續下跌，但寫字樓資產仍佔大部份（60%）的主要交易，反映了用家在下行的趨勢下，討價還價的欲望將愈來愈高。兩筆重要的用家交易包括半官方機構香港證券及期貨事務監察委員會以54億港元購買了港島東中心目前租用的九個樓層及相鄰的三個樓層（共296,000平方呎）。與此同時，內地運動服裝零售商李寧以22億港元購入港匯東整幢物業（144,000平方呎），據悉該公司將把部份樓面用作香港總部。

酒店、零售和工業物業交易未能達到預期

儘管酒店和零售行業受惠於通關，但2023年酒店和零售物業僅佔重要交易的34%（約100億港元）。

工業領域在2023年大部份時間表現疲軟。然而，年底出現了兩筆重要的交易，華潤物流以10億港元收購了嘉里位於粉嶺的一個倉庫。黑石與儲存易迷你倉集團再次合作，以約5.6億港元購入另一幢位於荃灣的工業大廈，並將其改建為迷你倉。 儘管如此，2023年的工業交易總額仍僅為19億港元，較去年的151億港元大幅減少88%。

美聯儲減息或帶來緩解

美國聯邦儲備委員會最近宣布其打算在2024年實施多於一次減息。儘管預計這些減息將在商業房地產貸款的資金成本方面提供一定程度的舒緩，但可能要到下半年年才會實施。這意味著商業房地產市場可能在上半年繼續面臨高息環境。

在艱難的環境下，市場動態將轉向用家和利基市場投資

隨著寫字樓和零售租金均出現下降趨勢，商業資產的投資景觀面臨重大挑戰。因此，該行預計投資市場將再次由資金充裕的用家主導，他們在這個困難的市場環境中尋找合適的自用物業。

然而，某些領域仍然具有投資潛力，通常是一些能提供6%或更高收益率的的高收益物業，例如民生商場，仍然吸引著追求可靠回報的投資者。此外，擁有與傳統商業物業不同需求特點的利基資產，如學生宿舍和共居物業，仍然可能引起長期投資者的興趣。

2024年價格預測

預測2024年甲級寫字樓價格將下跌10%，核心街舖價格將下跌5%。這些預測反映了未來一年市場上持續存在的挑戰。

第一太平戴維斯研究及顧問諮詢部董事湯卓軒先生表示：「由於利率在2024年年中之前可能會居高不下，除非能確定具有吸引力的收益水平或具有不同需求特徵的特殊／利基資產，否則將限制投資者的真正興趣。」

第一太平戴維斯投資部董事總經理袁志光先生指出：「 銀行對商業房地產市場的貸款態度將是確定回流房地產投資者的意願和能力的關鍵因素。在過去兩年中，一些本地銀行的商業房地產貸款組合陷入困境，而其他銀行的按揭成數則高於預期。它們的貸款態度將對投資前景影響重大。」@

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