金管局本周公布第三季尾負資產住宅按揭貸款數字，由第二季尾的3,341宗，倏然抽升至超過一萬宗，報上11,123宗，頓時令全城嘩然。凡經歷過1997年金融風暴的人們一聽到「負資產」三個字，便會毛骨悚然。2008年金融海嘯時雖見負資產情況跟現在一樣拔地而起，但當時因全球央行（那時候彈藥還真多）不約而同推QE、劈息救經濟，香港樓市很快又雨過天青，繼而一片暢旺，雄心更甚，認為連雷曼爆煲都吹不倒，鐵打的港樓好比穩如泰山、長升長有。
然而，今次周期有市場頭號殺手「通脹」在四處點起火頭，雖已沒幾個月前般兇猛，但俄烏戰況未明、以哈衝突又起，恰好皆激發油價，導致能源價格大方向傾於易升難跌。另一跟雷曼時的明顯區別，在於中原CCL指數在2008年時高位還不到74點（那時由73.81點調整至56.71點），如今即使已有所回落，但最新仍報154.64點，基點高了許多。
近六年半買樓皆苦
回顧金融風暴時，樓市一跌就是六個寒暑，由1997年的急瀉揭開熊市序幕，並從1999年起「逐D逐D跌」，過程中每一個人都感覺見不到天日，累計大幅下挫了約七成終見止血。當時的負資產數目一度達到超過了100,000萬大關，於2003年第二季時的高峰期報上駭人聽聞之105,697宗，差不多每個人身邊、每間Office都會有人背著負資產之痛苦。
這裏需要解釋清楚一個重要概念，負資產不代表負淨值，它只代表物業價格下跌至其價值不及業主所欠的按揭貸款金額，而他可能仍然擁有不少現金或其它物業、資產等，只是那一個個別物業出現資不扺債問題。
以目前CCL的水平計算，過往六年半買樓的人皆已有很大可能陷於「破買價」（現價低於買入價），翻查資料，在這段時間內一手住宅成交有101,432宗，而二手交投則有290,940宗，加起來約40萬宗買賣註冊。賣家好彩「走得切」，但40萬名業主可要想一想如今之計，是「撤」還是「守」。
曾經聽一位同事在接近放工時突然說：「終於等到樓價返家鄉啦！」繼而她續嘆道：「等了十六年，同楊過一樣。」經稍為了解後，原來她在樓價登峰前一年終於忍不住買樓，明知很貴但害怕會再升，吞一口烈酒、矇住雙眼當起清兵（心口掛個「勇」字）入市，快樂了一年，之後便成千古恨。當年還有新興市場起頭「這支歌仔唱」，今舉目難見前路有任何救兵或異軍可以突出相助，大陸樓市、債市爆破已自顧不暇，且供過於求問題極為嚴重。
那麼究竟今次港樓跌勢會像1997年抑或2008年？又或者兩個都不似？首先，比較一下全球各大城市最新的樓市負擔比率，據Visual Capitalist資料，香港「一枝獨秀」跑出，錄得18.8倍（中位樓價除中位家庭收入），遠高於倫敦的8.7倍，以及多倫多的9.5倍。就算港樓不跌至這些大城市的價位，以一半計都要調整約三成。其實即使走低30%後，跟「合理價」還是扯不上半點關係，要再跌兩成才可定義為Reasonable。如果要稱得上「扺買」，那就要比率回落到5倍左右，大家可以自己計一計。新加坡就是在金融海嘯後「撳住」樓價至約5倍，往後一直處於較穩健發展狀態，但港樓在2008年後則毫不客氣脫韁騰飛，今天便是萬有引力發作的時候。
負資產不利於消費
回到負資產話題，港人其實自2009年以來已開始少用、淡忘這詞彙，個案甚至銷聲匿跡，在多個季度歸零。於疫情爆發初期曾微升至384宗，但到了2021年又回到不足100宗。惡夢真正開始，乃美國開始加息之後，觸發早應調整的港樓終於向下。
負資產打擊沉重，可以令一個人變得十分沮喪。筆者知道一些近一、兩年買樓的業主，不乏屬於睇好特區、大灣區的買家，不管呎價去到兩、三萬照買。他們不會理智去想一想，不少港人移民英國，會出現供應突然過剩、買家減少的實際利淡風險（當時還未加息），只管滿口「早走早著，最好以後唔好番嚟」等。他們大概忽略了本地人口（跟專才來港的不一樣）對樓市的長期穩固發展的重要性，今變成負資產一員後大感不悅，甚至病倒了，身體回復不了以往。
與此同時，財富效應減少，將影響消費、投資情緒等，骨牌與乘數效應將雙管齊下夾擊香港經濟前景，前途茫茫。◇
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