8月7日，中國最大的私人房地產商碧桂園未能支付兩筆美債利息，曾經地產界的「模範生」碧桂園危機迅速蔓延。到了8月14日，碧桂園港股市場跌幅超過16%，創歷史新低。同日，碧桂園首次尋求推遲支付境內私人債券。
按照碧桂園的解釋，流動性危機的原因在於「受近期銷售額與再融資環境持續惡化，疊加各類資金監管的影響，公司帳面可動用資金持續減少」。
專家表示，從恒大、萬達等資本額最大的地產商，到營運最好的碧桂園出問題，後續還會更多房地產業商爆煲，由此與地產深度共生的金融業也可能爆煲。中國房地產業的深層危機，源自與中共制度設計上的掠奪機制，未能給老百姓基本的社會保障，使得他們不敢消費。
爆煲：碧桂園不會是最後一家
台灣財經專家黃世聰對大紀元表示，過去碧桂園是中國所有地產商裏面，整個營運都相對比較穩定的一個地產商。相較於萬達、恒大它投資很多其它的產業，碧桂園主要投資房地產，一直比較集中在房地產本身，沒有像其它地產商那樣盲目擴張。
「通常房地產開始不好的時候，都是一些財務結構不太好的地產商開始爆煲，萬達最早，緊接著恒大。恒大、萬達出事的時候，碧桂園相對比較好，所以很多中國民眾，把它叫做宇宙第一房企。」他說。
「但沒想到這一次連碧桂園因為兩筆債務也沒辦法履約，如果它也爆煲的話，等於是優等生也出現了危機，當然對市場的壓力會更大。」
黃世聰表示，萬達和恒大比較著重在一些大城市的發展，碧桂園大多都在比較小一點的城市。這一波中國房地產的下跌，是從一線城市傳導到二、三線城市，是全方位開始下跌的一個狀態。
「當初的碧桂園不是不會爆，而是說這個傳導效應還沒有到二、三線城市，那現在已經來到了二、三線城市。如果碧桂園爆煲，不論是大城市或小城市，整體的中國房地產經濟都非常糟糕。」
黃世聰表示，像這次碧桂園繳不出兩筆幾千萬美金的債務，金額其實並不是太大，為甚麼沒辦法繳出來？因為流動性的問題，可能現在現金枯竭。
「如果它為了還這個債，它可能會做甚麼動作？可能會殺價去賣樓子。如果殺價賣樓子的時候，又會加劇這個房地產下跌，形成一個惡性循環。民眾更不可能去買樓，他們知道說接下來房地產價格可能是往下滑的，經濟也不好，更不想買樓。」
黃世聰分析說， 現在是從資本額最大的幾個地產商，到營運最好的幾個地產商都出問題。接下來就是北京怎麼去應對這個這樣難解的局面，因為現在顯然是整個市場面的問題，已經不是單一個別公司的問題了。
「爆煲的狀況我覺得碧桂園不會是最後一家，後續應該還會有非常多的房地產業者爆煲。」他說。
金融業：下一步可能要爆煲行業
黃世聰表示，跟房地產綁最深的就是金融業，大型的房地產商準備土地買賣、建房融資的時候，通常都是跟銀行借錢。銀行可能會有大量的抵押擔保品，如果地產商爆煲，銀行手上的擔保品搞不好都賠錢，如果地產商再倒閉，所有債務就丟到銀行體系裏面。
目前由於房地產不景氣金融體系已經累積了大量不良資產，像中國銀行、建設銀行、工商銀行等等，整個不良債務的比例開始在攀升。
黃世聰說，一旦金融體系出問題的時候，就會讓金融業整個元氣大傷。這個架構就有點類似是2008年的美國金融海嘯，美國必須要花好幾年的時間，去解決這樣一個難題。
「以前可能金融體系為了要穩住市場，不會加入拋售行列。但金融體系一旦開始有爆煲的時候，一定是更大量地拋售手上所有抵押擔保品，再加上地產商也在拋售，民眾買樓的意願很低，可能會讓房地產加速下跌。」他說。
「中共官方目前為止，並沒有想辦法去阻止這個樓價下跌，但我覺得，阻止樓價下跌不太可能，現在要想到的是，房地產下跌造成的金融風暴，應該是已經迫在眉睫了。」
黃世聰表示，拜登這幾天也說中國經濟是一個定時炸彈，相信他一定是看到了中國房地產問題，類似於美國2008年金融海嘯的狀況，他才會這樣講的。拜登2008、2009年擔任副總統時，應該也是參與了當時美國金融危機的處理。美國總統很少會這樣講，如果這樣講的話，表示這個問題的確是相當之嚴重。
「但是我覺得現在其實應該思考到下一步，就是集體爆煲的時候，傳達到金融產業的時候，你怎麼去處理，我覺得這應該好好地做一些準備了。」
救樓市：需要完善社會保障體系
美國經濟學者黃大衛（DAVY J.Wong）對大紀元表示，說碧桂園是中國房地產模範生的原因是，碧桂園在住宅的建設質量、園林設計到整體的規劃方面，相對恒大要經濟很多，質量要求都高很多。而且作為出海的中國房地產，把新加坡的森林城市做得像模像樣的。
「恒大主要的原因是它在2016、2017年後過度擴張，發行很多比較高利息的債券作為融資，導致資不抵債。碧桂園的情況跟他類似，但相對來說碧桂園的擴張沒有這麼大。」
黃大衛認為，像碧桂園這種企業相對來說已經是比較穩健的、優質的房地產企業，它都出現暴雷的話，那會導致整個市場對於中國所有的房地產開發商，都會有信任危機。
「那國內情況來說，政府估計去拯救開發商的可能性不太大，最多是他們的一些資不抵債項目，有國有企業或資產進行收購併購而已。能否拯救中國房地產市場，主要還是看是否改變整個經濟結構跟社會保障，否則要拯救的話比較困難。」他說。
「由於房地產市場的稅收比較高，無論是買賣土地出讓金，還是房地產轉讓的稅收，而老百姓的社會保障比較低，住房保障、醫療保障、教育保障各方面都沒有到位，老百姓在經濟環境差情況下負擔過重。」
黃大衛認為，正常來說，政府應該增加購房者、一般老百姓的社會保障、社會福利，讓老百姓敢於消費、敢於投資，這對拯救房地產行業比較有效。例如，增加租房津貼，不要去再建這種廉租房，而改成貨幣化補助老百姓去租房。對於首次購房應給一個稅收的優惠、利息的優惠。然後作為土地財政來說，就把地價、稅收各方面降低，把醫保、社保、教育各方面的保障做好，那老百姓就更加敢於去消費，這是應該做的事情。
「但是它會不會這樣做，我覺得應該來說難度比較大，大有可能只是保交樓，只是保證開發商能夠交樓，不要出現爛尾樓事件，就是境外的一些美元債券就能搆到期去兌付，因為它涉及到國家形象和境外債券。」
中產階級資產變負 地方政府破產
政經學者《旭光時評》主持人鄭旭光對大紀元表示，碧桂園的兩筆外債，兩千多萬美金的利息，它都違約了，這個是非常危險的信號。碧桂園前1到7月份的銷售減了30%，而7月份減了60%，這是要死的節奏。
「另外有百強房地產公司，今年整個1到7月份，比去年減少了5%的銷售，7月份一下跌了33%，實際上就是房地產業是雪崩的一個狀態。」
鄭旭光表示，真正反映中國經濟問題的，其實是房地產。如果房地產行業垮下來了，樓價也垮下來了。樓價垮下來，整個中產階級的資產，基本上只要有按揭的，都變成負資產了。
「地方政府也要爆煲，因為地方政府搞的隱性地方融資平台，都是拿房子地產做抵押。如果樓價跌下來了，地價也跌下來了，房地產商早就賣不了房了，都是地方政府假造一些房地產公司買過來，完了以後打到銀行去做抵押，再把錢借給房地產公司，借給地方政府做開支。」
鄭旭光說，「如果說你的抵押物不值錢了，銀行要錢，地方政府財政也就破產了。就是說表面上就維持不下去了。中產階級破產，地方政府破產，就這麼一種前景，是非常可怕的。」
中共掠奪式體制浮出水面
獨立經濟學家鞏勝利對大紀元表示，中國改革開放40年了，從1980年前後開始轉型到現在，唯一壯大的就是房地產業了。據說房地產大概佔了中國經濟成份的16%左右，以教育來講據說才佔了2%左右，建築業據說是佔了3%左右。
根據大陸經濟學家任澤平的2021年文章， 2020年房地產及其產業鏈佔中國GDP的17%（完全貢獻），其中房地產業增加值佔GDP的7.3%（直接貢獻），房地產帶動產業鏈佔GDP的9.9%（間接貢獻），其中房地產對金融、批發、建材的帶動最為明顯。
根據世界銀行在2022年6月份發布報告，截至2021年末，中國房地產投資佔國內生產總值GDP的13%，而經合組織國家僅為5%；「如果考慮供應鏈投入品，則房地產行業約佔中國GDP的30%。」
鞏勝利表示，與歐洲、美國等法治國家相比，中國（中共）體制上有兩大災難：一個是老百姓是花自己的錢接受教育，沒有享受到國家的福利；另一個是全球的國家幾乎都是免費醫療，而中國老百姓是花自己的錢來看病，養了醫院養了醫生，而且病都沒有治好。
鞏勝利說，「房地產佔的經濟比例太高了，影響的產業太多了，鋼鐵產業、建築產業，連水電產業都有影響。也必然影響到金融業，中國房地產的這次危機比美國的金融海嘯更麻煩，中國房地產危機，會不會影響到中國未來經濟的方向，讓我們拭目以待吧！」
鞏勝利表示，中共地方政府的財政來源，很大一部份是出自房地產企業，比如美國的金融海嘯爆發，美國政府沒有依靠房地產，房地產對美國經濟沒有任何影響作用。
他表示，但是中國就不同，中國（中共）地方政府的很多收入都來自於房地產，自治區和省政府是沒有土地的，土地都在市級政府裏面，主要是市政府、縣市政府，不能賣樓了，不能賣地了，地方政府怎麼活呀？這是一個空前的難題。#
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