近期，中國房地產巨頭接連爆煲令外界震驚。專家認為，與西方房地產業供求平衡不同，中國房地產是權貴資本主義型態，官商勾結造成了房地產的興旺，也促成其爆煲。預計未來有更多房地產商爆煲，將造成嚴重的政治經濟危機。
中國房地產爆煲 與西方房地產危機不同
繼房地產巨頭恒大集團和碧桂園爆煲後，中國再有房企爆煲。在香港上市的上海房企中駿集團違約逾581億外債，周四（10月5日）暫停交易。
中駿集團表示，自2021年下半年以來，中國房產業面臨前所未有的挑戰，加上經營環境日益惡化及融資困難，許多民營房企面臨資金流動吃緊的情況。
2021年12月恒大集團首次違約，最近已在美國申請破產保護，公司董事局主席許家印被拘捕。而碧桂園這個所謂房地產行業的模範生，近日勉強避免實質違約。
對於中國房地產危機，中共前政協委員、百家戰略智庫主席劉夢熊早前接受新唐人採訪表示，這與西方房地產危機完全不同。
劉夢熊解釋，美國、日本這些西方發達國家，它的房地產行業也跟它整個經濟周期一樣，會經歷繁榮、衰退、復甦、繁榮，這樣一個周而復始的過程，受到供求規律的支配，供不應求時房地產價格上漲，供過於求時房地產價格就會下降。
所以，劉夢熊說，「西方應付房地產市場的衰退或者危機，純粹是根據經濟周期的供求規律，來做出相應的經濟對策、利息政策，流動性的政策就可以應付過去。」
但是，「中國房地產的爆煲卻沒有這麼簡單，這些年來，從它的發展到現在的衰退爆煲，不是單純的經濟規律、供求支配問題，而是官商勾結、官商利益共同體糾纏在一起的問題。」
劉夢熊認為，「如果說美國、日本這些房地產業的興衰，反映一種資本主義規律的話，那麼中國房地產的爆煲，是一種權貴資本主義的狀態和表現，跟美國、日本這些西方發達國家不同。」
房地產業痼疾：與政績掛鈎 與經濟利益掛鈎
從政治上說，在中國的房地產起步之初，當時中共黨魁鄧小平強調「發展是硬道理」，中共各級地方政府的政績是用GDP衡量，又稱為GDP主義。
劉夢熊說，當時房地產開發商在買地、蓋房、銷售方面，是跟各級政府的政治利益掛靠在一起。
「換言之，房地產開發商的發展規模越大，佔的土地面積越多，蓋的樓房面積越大，它的銷售越是廣泛，那麼這個地方計算下來的GDP、國民生產總值就越膨脹。」
中國社會廣泛流傳的GDP陞官，官升GDP，「就是這麼一種狀態。所以首先從GDP主義這個角度來講，房地產發展商跟各級政府官員的形象工程、政治工程完全緊密聯繫在一起。」
第二就是經濟利益問題。劉夢熊表示，房地產開發商買的地越多，政府的賣地財政的收入就越多，發展商蓋的房子越多，銷售越多，那麼地方政府所收的房產稅就越多。
「然後樓價漲得不停，除了GDP的水漲船高外，還有政府的各種稅收收入增加，都變成了政府的財政收入。」
其中有相當一部份稅收要交給中央，作為國稅，然後地方稅變成其中一小塊。他說，地方政府為了追求自身利益，包括地方GDP增長，就要搞好多項目，基本建設，高速公路，高速鐵路等等。
「這些錢從何來呢？」劉夢熊說，「就是靠賣地收入，因為根據中國憲法，土地是國有的嘛，所以變成土地資源的支配權、開發權、用途的決定權，全部在政府手裏。」
中國的土地分為農用地、建設用地和未利用地。在建設用地中，工業用地最便宜，住宅用地貴一些，商業用地更貴一些。
而中共的《土地管理法》，嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量。
官商勾結 房地產交易陷入惡性循環
對於政府來說，劉夢熊表示「商業用途賣地的回報率最大，價格最高，政府的稅收水漲船高」，所以土地財政，賣地收入，就變成跟地產商的期待，以及發展房地產的目標一致。
「也就是說，地產商獲得利益最大化的過程，也是地方政府增加各種收入的過程。」
劉夢熊進一步解釋，官商勾結的過程就是，地產商為了達到自己發展商業樓的目的，就希望把原來的農地改為商業用地，免不了去賄賂政府官員，而政府官員受賄後就把商業用地的用途定下來，讓地產商獲得最大利益。
「所以房地產發展越是蓬勃，向政府買的地就越多，政府的土地財政收入就越是龐大。最後就變成這種利益結合，官商勾結在所不免。」
為甚麼最近房地產的空置率很高，本來供過於求，房地產價格就要往下調才對，因為「政府覺得，如果樓樓價格下跌，政府賣地收入也同時會縮水、會減少」。
「所以就是這麼奇怪，政府放手讓樓價去漲，但是禁止它價格下跌，用行政手段來扭曲市場的規律，限制降價。」
最後結果就是，「房地產商賣不出房，沒有資金回籠，就給不了土地的使用費，交不了所得稅、增值稅等等，變成政府的庫房收入又受到影響，造成了財稅失血潮，形成惡性循環。」
「所以中國的房地產市場為甚麼這麼難搞，它的爆煲就源於這些深刻的原因，主要是官商勾結造成了房地產的興旺，也同時也造就它的爆煲。
劉夢熊說，「30多年來，中國房地產畸形的發展，官商勾結帶來的的惡果，現在全部的矛盾都暴露出來了。」
更多房地產商會出現爆煲 首先衝擊銀行
不過，劉夢熊認為，「現在爆煲出來的房地產還只是這些，以後可能還會有更多的房地產業出現爆煲，這個後果是非常的嚴重。」
「現在在中國排名前50名的那些大房地產商，大多數都是資不抵債的狀況。」他指出，房地產的爆煲，首先就會影響銀行，
「中國恒大2000多億美元的海外債券，是由五大行擔保的，包括中國銀行、工商銀行、建設銀行、農業銀行、交通銀行，那它爆煲肯定會衝擊到銀行業。」
最近，恒大在美國申請破產保護令，「一下子就會把五大行也拖進去，恒大對那個2000多億美元的債務要負上最終的責任。」
此外，劉夢熊說，「金融業裏很重要的信託業，中國最大的資產管理企業『中值集團』，掌管的就是3.46萬億人民幣的資產，現在也爆煲了，中融信託也爆煲了。」
「比如中值集團有15萬投資者，其中有一些，一個投資者就有50億的信託，這個資產放在那裏，現在一夜之間，15萬富豪全部變成無產階級，甚至是負資產階級了。」
劉夢熊認為，房地產爆煲首先衝擊銀行，一旦普通老百姓對銀行的信心動搖，要去提款時，發現這個銀行的居民存款已經貸給了那些房地產商，而房地產商又資不抵債，還不了這個錢，就造成居民分分鐘是血本無歸。
「這就看到了銀行業、信貸業、財務公司業等行業，被房地產商所拖累而造成的惡果。」
房地產爆煲衝擊上下游企業 或致政治危機
此外，劉夢熊談到房地產爆煲將衝擊上下游企業，「房地產本身佔GDP的25%，但是加上連帶的上下游47個產業，那就超過GDP的50%，所以這個衝擊力是非常大，一種連鎖反應。」
中國恒大、碧桂園這些原先規模很大，「號稱是宇宙最大的地產公司，相關的供應領域包括鋼筋、鋁材、水泥、油木地板、墻紙、廚具、浴缸、水晶燈、電雪櫃，充氣線、食料等等，全部都收不到錢，他們就會破產，造成大批的失業。」
但由於政府跟地產商的利益綑綁，各級政府對房地產的無序擴張採取縱容態度。他說，「例如預售屋，和其它國家不同，大陸的地產發展商一開始就能拿到預售屋的全額購屋款。」
「地產發展商拿到錢後，不是先去把房屋蓋好，而是用這些錢以高槓桿的方式再去跟政府拿地。然後不斷地惡性循環。」
他說，由於當局不合理的銀行規定，「很多居民的供款已經給了房地產商，房地產商的樓宇未建成不能交樓，成了爛尾樓，居民卻欠了一屁股債。」
「中國很多家庭，百分之六七十的財產都在房屋裏頭，到頭來房子成了爛尾樓，這影響了千家萬戶，形成很大的社會問題。」
「所以我說這個房地產的爆煲，就造成一個經濟的危機，經濟的危機導致社會的危機，導致這個政治的危機，所以這個效果非常嚴重，就是這個預示。」他說。#
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