碧桂園也要倒了？人民幣遇大麻煩

中國最大的房地產企業碧桂園，近來連續傳出負面新聞：楊惠妍父女被邊控、當局逼他們變賣個人資產，碧桂園會步恒大後塵嗎？

中國7月進出口再度暴跌！境外直接投資FDI第二季度也大幅縮減，「沒有一個客戶想在中國投資」。人民幣的真正麻煩要來了！

宇宙房企碧桂園也要倒？

碧桂園，這次真的要有大麻煩了！8月7日，連一向嚴謹的世界頂級財經媒體《華爾街日報》都報道稱，中國房地產業的新的一塊多米諾骨牌可能要倒下了，公司已經陷入了信心危機。這也表明房地產行業的問題已經根深蒂固，真正的解決方案仍遙不可及。

之前一周，碧桂園的股票和債券價格都大幅下跌，因此被迫取消了一項配股計劃，從穆迪到摩根大通等的分析師，均下調了該公司的股票和債券評級。碧桂園2024年1月到期的美元債券，交易價格居然只剩下名義價值的25%，而6月中旬時，這一比例為81%。這表明投資者幾乎沒有人再相信。明年碧桂園會到期兌付。

幾天前，克而瑞公司披露，7月份中國百強房地產開發商的合同銷售額同比銳減33%。碧桂園7月份的合同銷售額，則同比下降了60%，尤其令人震驚。這已經堪稱斷崖式下跌了。

更殘酷的是，大環境在惡化，看不到改善的前景。因為炒房需求多年來一直支撐著中國的房地產市場，這幫助掩蓋了中國疲弱的人口結構。而現在，疫情過後短暫的樓市熱潮，猶如一波呼嘯而過的過山車行情，來去匆匆，但餘波將持續很長時間，或許還沒有到最痛苦的時候。

7月31日，碧桂園發了一個令人驚訝的公告，稱面對當下宏觀經濟和房地產市場的不可預測性，公司為確保現金流的安全，將採取積極措施，包括但不限於降低各項經營費用，加快回款安排，積極擴大融資渠道，對債務進行管理與優化，並且（請注意這句話）「積極尋求政府及相關監管部門的指導與支持」。

同一天，碧桂園還宣布，上半年將錄得未經審核的淨利潤損失。而2022年，該公司淨虧損60多億，是近10年以來的首次。這表明形勢在持續惡化。

7月30日晚上，碧桂園服務公司，還發布公告稱，公司控股股東、非執行董事兼董事會主席楊惠妍向國強公益基金會（香港）有限公司，捐贈6.75億股作慈善公益用途，價值64億多港元。

這兩個消息，都讓外界充滿了擔憂，因為第一份公告意味著，碧桂園公開向政府求援，在說：如果「我」要出問題，那麼將對社會產生重大影響，而這個狀態，是因為大環境造成的，「我」已經無法獨立解決了。

上一個公開發出這種逼宮報告的是誰呢？恒大。2020年9月24日，一份《恒大集團關於懇請支持重大資產重組項目的情況報告》在網絡流傳。恒大集團在報告中向廣東省政府表示，懇請支持其重大資產重組，稱若未能完成，可能引發一系列系統性風險。現今恒大事實上已經破產，只是政府需要它支撐著，完成一些未建完的樓盤。

那麼，把個人的股票捐贈給家族掌控的慈善基金呢？給外界傳遞的訊號似乎是，我要走了，但是之前有些錢我要轉移。因為，國強公益基金的創始成員是楊惠妍的妹妹楊子瑩，並且這個基金承諾，10年內不會賣出受捐股票，且投票權委託給楊惠妍，也就是說，這筆捐贈不影響楊惠妍的實際控制人地位。

碧桂園近期還有更多負面傳聞，7月19日，碧桂園服務的總裁李長江，在低價位減持300多萬股股份，套現2,824.7萬元。因數目巨大，被外界視為清倉式減持。7月25日，有傳言稱，畢馬威已受邀對碧桂園的資產與債務展開調查。8月初，再有傳聞稱，創始人楊國強及楊惠妍父女，到北京商談，希望債務展期，但沒有獲得批准；與此同時，佛山市卻派了副市長帶隊的工作組進駐，要求把他們的家底拿出來，做好自己的事情之後，政府才會考慮支持其發行新債券。

對於這些傳聞，碧桂園選擇性進行了闢謠，但隨之而來的，是股票和債券價格再度受壓。因為很多評論認為，恒大開始的時候也是這樣說的。

那麼，碧桂園究竟怎麼了，它會不會真的變成恒大呢？

碧桂園存在三大問題目前無解

我們先來看看碧桂園公開的財務狀況。根據其2022年年報，總借貸餘額為2,713.1億元，淨負債率為40%，是近十年以來的最低值；現金短債比為1.6倍，屬於行業較優水平。從這些數據看，碧桂園似乎並沒有出現嚴重的資金鏈斷裂或者違約風險。

然而，碧桂園存在三大問題，目前無解：

第一，銷售疲弱。根據碧桂園7月4日發布的公告顯示，今年上半年，碧桂園權益合同銷售額和銷售面積分別為1,287.60億元和1,646萬平方米，同比分別下降30.44%和29.93%。而且在逐漸惡化，我們剛剛說了，7月份的銷售同比下降60%。

而過去，碧桂園多年雄踞中國房地產企業第一位，被很多網民戲稱宇宙房企，2020年歸屬於集團股東權益的合同銷售額達到5,706.7億元，但今年粗略計算，最多2,000億元出頭。

而這種銷售的快速大幅度下滑，對公司來說，將是一個致命打擊。因為，中國的房地產企業絕大部份都是「十個罈子九個蓋，蓋來蓋去不穿幫」，靠高周轉來維持資金周轉。一旦發展速度大幅降下來，就要捉襟見肘。特別是碧桂園，在業內還一直以高周轉率著稱。

第二，碧桂園的資產變現性差，而短期債務過高。其實這也是中國大部份房地產公司的通病。帳面上高達1.74萬億的資產大部份是土地，截至2022年末，碧桂園擁有市值約9,555億元的土地儲備，其中約35%是面向一線和二線市場，接近65%是面向三四線市場。而負債，除了銀行金融機構的借款，多是產業鏈借款，或者需要交房的預售房款。

而三四線城市，現在是樓價最不穩定的地方，如果碧桂園要降價尋求高銷售額，又會嚴重傷害自己的利潤率，再度跌入賠本賺吆喝的困境。

第三，融資困難，中共當局可能再次選擇不救。周二（8月8日），要求匿名的投資者。向彭博新聞表示，截至周二下午，他們依舊沒有收到周一到期的兩檔碧桂園債券的利息支付。這兩筆美元債，僅僅合計2,250萬美元。當然，兩筆債券都有30天的寬限期，屆時再不兌付，才會被打入違約債券。

碧桂園在周二的聲明中坦承，銷售狀況惡化以及再融資環境的緊縮，已經使現金流大為受限。但是，沒有回答是否將支付周一到期的債券利息。

在當局的三條紅線政策下，碧桂園很難用土地資產抵押獲得資金。而且，從最近的各種傳聞，以及碧桂園的公開逼宮通告、以及擺爛式的捐贈公告，似乎也都透露出，碧桂園已經對獲得政府幫助接近絕望。

彭博經濟研究的分析師洪克利也說：「碧桂園要是出現任何流動資金危機，都將衝擊多達65.1萬戶房屋的完工交屋。但就算牽連廣泛，當局不見得會進場干預營救。目前出台的房市振興政策，都避免對特定的房地產公司進行紓困。」

我詢問過房地產行業相關的幾個國內朋友，他們給出的看法相似：碧桂園這一次凶多吉少。