近日,深圳市住建局對城中村「統租改造」問題公開回應稱,白芒村綜合整治項目已暫緩簽約。專家認為,隨著經濟衰退和房價下跌,地方財政難以為繼,不得不想辦法彌補財政收入不足。儘管統租運動受阻,但中共地方政府為了找新財源,類似的招數將會層出不窮。

統租改造運動引發爭議被迫暫緩

根據陸媒《澎湃新聞》6月14日報道,深圳市南山區白芒村綜合整治項目指揮部工作人員稱,目前已暫緩簽約,再啓動時間暫未確定,需等待進一步安排。

6月5日,深圳市住建局通過其官方微信號「深圳發布」,對所謂「城中村保障性住房品質化安全改造提升工作」等問題做出公開回應。

住建局官員稱,城中村「統租改造」是由政府主導籌集的,政府部門將對城中村開展所謂「租賃市場秩序專項整治」。

6月3日,深圳南山區西麗街道辦事處聲稱,居民收到的「要求在6月30日前限期搬離的通知」為個別房東要求,指揮部已調查並責令整改。居民可根據各自尋找房源的情況自行安排, 對於不具備搬離條件的居民不強制搬離。

此前,居住在白芒村的租戶陸續收到房東發的「要求在6月30日前限期搬離通知」,由此引發的「漲租、逼遷、小孩上學」等問題,引起租戶們的強烈反彈,從而使「白芒統租」連續數天登上新浪微博熱搜榜。

統租是指由政府統一收儲城中村房源並簽訂長租協議,然後加以改造,再升級周邊配套,最後進行統一出租和管理。其中,政府出資補貼給統租營運的國有企業,統租的房子也納入所謂政策性住房保障體系。

對此,深圳市衛星物聯網產業協會會長張一平在其朋友圈發文說,統租進入城中村,前有「萬村計劃」的案例,應該去好好總結、反思,不要一上來就運動式的蠻幹。

他所提及的「萬村計劃」,指的是2017年著名房企萬科大規模介入深圳城中村的租房改造,以高於市場價的租金和房東簽10-12年的租約,改造了近2,000棟「農民房」,包括房屋底商、辦公空間等,並由萬科長租公寓品牌「泊寓」進行營運。

很快,原來低廉的城中村房租猛漲。儘管萬科方面回應稱「升級改造會推高租金」是一個誤會,但最終因各方壓力和困難,「萬村計劃」最終以高管辭職、宣告試錯失敗而結束。

深圳為何率先搞城中村統租

白芒村統租風波,是在深圳大幅度提高所謂保障房規劃數量的背景下發生。官方資料顯示,深圳提高了中共「十四五」規劃的任務目標,將建設籌集保障性租賃住房增加了20萬套。具體到今年,深圳就需要新開工建設60個項目,建設籌集16萬套(間)。

作為最大存量房源地的城中村,就成為保障性租賃住房供給的主渠道之一。根據規劃,除南山區的白芒村外,「城中村改造保障性租賃住房」輻射市內多個區域,南山區、福田區、羅湖區、寶安區、龍崗區、龍華區、光明區均有多個城中村在改造範圍內。

6月6日,陸媒騰訊網發表了題為《5,000億大手筆,劍指城中村農民房,圖啥?》的署名文章。文章表示,深圳的統租房模式,為當下受困於地方債務的其它城市,提供了一個可行的破局嘗試示範。

文章還稱,把城中村統租改造後再出租,既實現了增加保障性租賃住房的目的,又不增加新的土地供應,土地資源得以保護,出讓土地融資發展城市的模式得以為繼。而統租企業是國企背景,說穿了租金收益最後會流進政府口袋,以緩解賣地下滑的壓力。

而國企營運的長期租金收入,還可以做REITs(不動產投資信託基金)向社會面融資。5月8日,中銀證券研究報告稱,保障性租賃住房REITs是當前地產四大金融支持政策的重點方向之一,通過引導多主體投資,將有助於籌集長期權益資本金,形成可持續的投融資模式。

根據大陸門戶網站搜狐網的報道,負責執行城中村統租改造的深圳安居微棠住房租賃公司,於今年2月10日正式成立,而其去年底就已獲頒「深圳市保障性租賃住房項目認定書」,並獲批5個項目,其中包括元芬村、創業花園等改造項目。

安居微棠背後大股東是深圳人才安居集團,其於2016年成立,是從事公共住房投資建設和營運管理的中共市屬國有獨資公司。值得一提的是,深圳市人才安居集團還與國家開發銀行、工商銀行、建設銀行、中國銀行、農業銀行簽訂授信協議,獲得5,000億元(約701.3億美元)授信額度支持統租改造。

此外,紅土創新深圳人才安居REIT等首批所謂保障性租賃住房項目的REITs已發售。今年3月,為支持項目主體申報發行REITs,深圳住建局還制定了具體辦理指引。

中共地方政府急需新財源彌補財政資金不足

陸媒第一財經6月2日報道稱,為了穩投資和還舊債,中共地方政府公開借錢規模已超過去年同期。今年是地方政府債券償債高峰期,預計今年到期償還金額約3.65萬億元(約5,119.2億美元)。

隨著中國的經濟下行,樓市、土地市場低迷,中共地方財政收入受到明顯衝擊,償還如此巨額債務只能依賴發行再融資債券來借新還舊。中共財政部發布數據稱,今年前4個月,中共地方政府債券到期償還本金7,916億元(約1,110.2億美元),其中發行再融資債券償還本金7,398億元(約1,037.6億美元),佔比高達94%。

安信證券研究中心數據顯示,2023年1-5月,共有5個省份地方債發行規模突破2,000億元(約280.5億美元),依次是廣東、山東、江蘇、四川和河北。與2022年同期相比,這5個省份發債規模佔比明顯提升,表明地方債發行進一步向經濟發達省份集中。

對此,中國問題專家、資深媒體人石山6月10日對大紀元表示,近年來地方財政收入結構惡化,經濟發達省市也陷入財政困境。深圳政府通過整頓城中村限制個人房東,再以公租房模式人為干預租房市場的供需關係,最終達到變相提高租金、補貼財政的目的。

石山說,統租改造一方面能免去城中村拆遷的資金成本和重新規劃建設用地,節省了財政資金;另一方面能給國有公司帶來大量工程訂單,保障房的營運也能保證一定的現金流,還能進行其它融資。但新增了政府和統租企業兩個獲利參與方,租金的上漲最後只能由租客買單。

「儘管目前深圳統租房被暫停,但為了彌補財政資金的不足、找到新財源,各地政府將各顯其能,類似統租房這樣的招數會層出不窮。」他說。@

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