王赫：土地財政塌方 房地產稅將近

2月15日，住建部透露目前中國城鄉房屋建築數量為近6億棟。這是住建部歷時3年，動用500萬人，覆蓋了中國100%城市、100%自然村落，徹底摸清的全國房屋建築的「家底」，並給它們頒發了「數字身份證」。近6億棟的數字，令社會震驚。大多認為，開徵房地產稅已不遠了。

其實，北京早就想開徵房地產稅；但是，官員的反對（「房叔」太多）、地方的抵制（依賴土地財政）、擔心樓市泡沫破裂、憂慮GDP增長率等等因素，欲行又止（參見筆者「房地產稅成中共雞肋？」一文）。不過，財政困難日增，需要新增財源，2021年10月北京最終決定在部份地區開展房地產稅改革試點，期限五年。

然而，2022年疫情突起，經濟重挫，3月財政部被迫明確表示年內不會擴大房地產稅試點城市範圍。北京開始放寬政策、積極救樓市，並於11月11日發布「金融16條」，但效果不彰。

2022年房地產業表現悽慘，投資同比下降10%，是1999年有記錄以來的首次下跌；商品房銷售面積比2021年下降24.3%，是1992年有統計數據以來的最大跌幅，銷售額比2021年下降26.7%，減少近人民幣五萬億，降回至2017年水準。進入2023年，下降依舊。

雖然，劉鶴在達沃斯峰會上（1月17日）重申房地產在中國是重要的支柱產業，表示從未來看，中國仍處於城市化較快發展階段，巨大的需求潛力將為房地產業發展提供有力支撐；但是，這可能更多的是一種政治表態，「以攻為守」，因為「與房地產相關的貸款佔銀行信貸的比重接近40%，房地產業相關收入佔地方綜合財力的50%，房地產佔城鎮居民資產的60%」。所以，北京要千方百計保住房地產業的架子，寧可「有價無市」，也不能讓房地產泡沫破裂的現實完全暴露出來。

悽慘的房地產業給北京還帶來了一個巨大的麻煩：地方土地財政塌方。官方數據，2022年全國賣地收入6.6854萬億元（含有不少水份，比如國企、城投的虛假託市），同比下降23.3%，這可是個歷史性的轉折。

要知道，自1998年房改以來，全國賣地收入可是飛快增長的。從1998年的約507億元，到2001年1,300億元，2011年3.3萬億元，2019年7.7914萬億元，2021年8.7051萬億元。根據測算，從2001到2021這20年，現價GDP年均增長12.4%，現價全國財政預算收入年均增長13.4%，而土地出讓收入年均增長23.4%，遠超過了經濟增長和財政收入增長。

賣地收入的飛快增長，使地方財政變成「土地財政」。1998年，全國賣地收入只相當於當年地方財政預算收入的10%，2001年就接近17%，2011年更飆升到63%，2021年再上升到78%。

然而，2022年一下比2021少了2萬億，這對地方財政的衝擊實在太大了。2022全年，地方一般公共預算本級收入108,818億元，比上年下降2.1%；而地方一般公共預算支出225,039億元，比上年增長6.4%，收支缺口高達116,221億元。在中央財政轉移支付之外，本來指望賣地收入來彌補，哪料2022全年地方政府性基金預算本級收入73,755億元，比上年下降21.6%，其中，國有土地使用權出讓收入66,854億元，比上年下降23.3%。

這麼大的財政窟窿怎麼辦？北京就不得不打房地產稅的算盤了。事實上，北京多年前就有所布局。

例如，（一）2007年頒布「物權法」，提出「國家對不動產實行統一登記制度」。11年後，2018年6月16日，自然資源部發布消息稱，全國統一的不動產登記信息管理基礎平台已實現全國聯網，不動產登記體系進入全面運行階段。

（二）2018年稅收徵管改革、2019年壓縮不動產登記辦理時間等等政策，其中一項要求，就是在2022年底，全國稅務和房管，實現全國房地產信息共享，也就是只要是登記在房管局的房子，稅務那邊，網上都能查得到。

（三）2021年開展全國涉稅房地產價格認定數碼化轉型試點工作，首批和第二批24個試點單位。目前全國共有691個城市，其中地級以上城市297個、縣級市394個。按照目前推進速度，預計到2025年，全國近300個地級市及以上城市，涉稅房地產價格認定數碼化轉型工作將全部完成。

（四）2020年以來，借第一次全國自然災害綜合風險普查，摸清中國城鄉房屋建築數量為近6億棟，並為每一棟建築物建立了「數字身份證」。

（五）2022年9月22日，稅務總局局長王軍說：「稅務部門正在開發『金稅四期』（智慧稅務），今年年底將基本開發完成。」「金稅三期」業已打通了各省之間、國、地稅之間的數據，讓納稅人透明。「金稅四期」將更上一層樓：總結個性化涉稅信息，繪製「納稅人畫像」，讓開徵房地產稅變得非常簡單。

總之，北京一直在積極準備開徵房地產稅，技術條件目前已經基本具備，只等政治決策而已。

那麼甚麼時間會做出這個政治決策呢？可能是當北京承認房地產業已經無法重振時。

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