團體質疑啟德「CBD 2」願景走樣

簡約公屋啟德選址最近引起了爭議，房屋局局長何永賢昨日再次重申，啟德「第二個核心商業區」（Core Business District 2，CBD 2）規劃願景不變，土地5年完成簡約公屋營運時，政府會交還發展局用作長遠規劃用途。「本土研究社」質疑啟德CBD 2的願景走樣，或豪宅多過商業大廈，投機多過實業，啟德CBD 2可能已呈現初期爛尾跡象。

本研社2月3日在Facebook發表文章，將2018年啟德規劃圖與現時比對，形容「當年CBD 2宏圖偉略走樣」，不少原來的商業地被改劃或計劃改成住宅地，減幅為原有規劃的約四成，合共約6.2公頃，即啟德分區計劃大綱圖S/K22/6中16.2公頃的約四成，顯示政府心裏對啟德CBD2的定位或許因市況轉變而有所動搖，「香港長遠經濟極不明朗，或許根本撐不起第二個甚至第三個CBD」。

本研社續指，近年啟德區域內有已不少原屬商業地的土地因商業地需求不足而轉為住宅地，如趨勢持續，啟德或呈現「數碼港化」或「科學園化」的情況，豪宅多過商業，投機多過實業。本研社翻查最新的啟德分區計劃大綱圖及賣地記錄等規劃文件，發現啟德已有110萬平方呎未推售、未售出或由商業用途改劃而成的住宅地。

例如，位於啟德稅務中心與東九龍總區警察總部之間的第1D區2號用地，約95,000平方呎，屬商業用地，仍未推售；位於沐禮街兩側的第2A區2號及3號用地，約13萬平方呎，由商業改劃為住宅用途，在2022/23季度賣地表中；位於跑道區郵輪碼頭旁的第4B區5號用地，約15萬平方呎，由商業改劃成住宅用途，仍未推售。

本研社稱，部份原商業地被改劃，原因是數次流標，及後被規劃署在2021年以「市況冷淡」為由將之改劃為住宅地，但改劃後仍然出現未賣出或呎價創新低的情況。若經濟仍然無起色，或發展商對後市睇淡，流標的情況或不斷重演，所謂CBD2的土地將會繼續空置。

再者，本研社又指現時啟德建成的商廈也不少空置，呎租甚至比貼近九龍乙級商廈呎租低，以規劃願景來看，現時啟德可能已呈現初期爛尾跡象，與不少「外地」以發展經濟為名的新發展區，因長期經濟波動令計劃面臨困難，但最後因吸引不到足夠投資而願景走樣的情況相似。

最後，本研社亦憂慮，政府連CBD2也搞不好，就立刻埋頭準備填海興建CBD3明日大嶼。以萬億填海得來的商業用地，最終若「無人吼」，「極可能需要以加稅等形式找市民埋單」。