最新的租樓市場報告顯示，美國租樓市場連續兩個月降溫。隨著租樓市場進入淡季，預計租金可能進一步下調，並在年底及2023年保持下降趨勢。租房壓力將因此減輕。

Apartment List最新報告顯示，10月份全美100個大城市中，有89個城市的租金下降，2個城市保持穩定，只有9個城市的租金價格仍在上漲。全美租金在第三季度下降0.4%。其中一居室和兩居室的租金分別下降了0.7%和0.8%。

全美租金價格跌幅前5名的城市為博伊西、匹茲堡、西雅圖、底特律和紐約市。下降幅度最大的是愛荷華州的博伊西市，跌幅3.5%。紐約市房租跌幅為2%。

從全美來看，房租下降表現為以下幾個原因：

人口遷出多 租金起點過高 需求市場後勁無力

在全美52個核心統計區域中，過去6個月全美房租增長最慢的都市區中，加州佔了4個，分別是河濱市（第2）、沙加緬度（第5）、三藩市（第8）和洛杉磯（第9）。如果從大流行病開始的2020年3月份開始計算，房租增長最慢的是三藩市（第1）、聖荷西（第2），洛杉磯（第10）。

三藩市一直名列美國房租最高的城市之一。疫情後受居家辦公以及租金等生活成本過高的影響，大量人口搬出三藩市。加州人口統計部門的數據顯示，從2020年7月到2021年7月，從三藩市搬到其它城市的淨移出人數超過1.75萬人，幾乎是上一年的三倍。

另一大城市洛杉磯在2020年7月1日～2021年7月1日期間，人口流失數量位居全美第二，淨移出人口超出20萬人，幾乎是上一年度淨移出人口12.8萬人的兩倍。

人口遷出，尤其是那些房租過高的城市，租金增長後勁必然乏力。

出租公寓建設罕見地現供過於求

全美公寓建設速度開始發力。連續兩年，全美公寓建設超過42萬套，達到了50年來多戶住宅建設的最高水平。上一次公寓完工量超過40萬套的是1972年。

其中，紐約的公寓建設有望超過達拉斯-沃斯堡都會區，位居全美榜首，有望完成2.8萬套。在排名全美前20位的都會區中，有一半的地區公寓交付量達到5年來的峰值。

在全美人口最多的加州，公寓建設和ADU的建設也開始發力。其中，洛杉磯市計劃到2029年再建造50萬套住房，每年需要建設5.7萬套，其中可負擔房達20萬套。這意味著每年將建設2萬套可負擔房，其中絕大多數是公寓。雖然洛杉磯市仍然處於房屋危機之中，但日漸增加的市場供給，將逐漸稀釋租金市場上漲的壓力。

美國公寓租賃平台Zumper預計，因為增加的供應降低了房東的議價能力，租金可能會進一步下降。

10月份房屋空置率為5.5%，去年秋天為4.1%。Apartment List報告認為，房租增長下降，反應了市場供給端的持續寬鬆。

租房進入淡季 季節性調整發力

10月份是租房淡季的開始。在正常年份，冬季租房需求一般會下降。12月份和1月份通常是租房需求最低迷的月份，到3月份後逐漸增加，直到8月份達到租房需求的最高峰。

但今年全美租金從9月份即開始下降，到10月份再次下降0.7%，是連續第二個月下降，也是2017年以來出現的最大單月降幅。租樓市場降溫時間，早於典型的季節性下降趨勢。

第三季度一般是最繁忙的公寓租賃季節，但房地產數據庫RealPage於30年來第一次追蹤到租賃需求下降。因此，目前的租賃需求下降， 可能整合了季節性調整等多個因素的作用。

對經濟衰退的擔憂 壓縮了租房需求

因美聯儲持續加息，引發了人們對經濟衰退的擔憂，也可能會抑制人們搬家租房的需求。

在線租賃數據庫Zumper行政總裁安泰莫斯‧喬吉艾德斯（Anthemos Georgiadesy）認為，動盪而不可預測的經濟趨勢，引發人們對衰退的恐懼，使移民放緩，導致入住率和租金下降。

這些預測在市場上已有體現。據RentCafe網站報道，雖然多戶住宅達到50年來最高水平，公寓需求卻正在蒸發。RealPage的數據顯示，今年第三季度（通常是租賃旺季）隨著租金流量的大幅下降，租賃需求正在轉向負面。

Aparment List的報告認為：由於通脹造成住房成本和非住房成本同時增加的壓力，一些人正在搬回與家人或室友同住，放緩了獨立家庭的形成，也推動了市場降溫。

從全年看，至10月份為止，租金增長仍比年初增長了5.9%，落後去年同期18%的增長幅度，但仍然超過大流行之前的水平。

租金對核心CPI影響巨大，比重約佔30%。如果這一趨勢保持下去，可能有助於減少租房者的壓力，降低CPI數據，減小美聯儲加息步伐，並降低人們對經濟陷入衰退的擔憂。#

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