中國目前規模最大的民營房企碧桂園（02007.HK）最近被匯豐研究將評級由「買入」降至「減持」，理由是現金流恢復緩慢，或成為下一家債務違約房企。自去年年底以來，碧桂園已展開多輪自救，包括大幅削減公司董事年薪，其創始人的新年薪僅為原年薪的3%。
匯豐研究於10月12日發布的報告表示，雖然碧桂園尚未發生債務違約，但現金流恢復緩慢，恐怕將來會出現融資壓力持續升級的情況，因此碧桂園的評級從「買入」被降為「減持」。
中指研究院（China Index Academy）於9月30日發布的「2022年1-9月中國房地產企業銷售業績排行榜」中，碧桂園銷售額為3,542.9億元（約合496億美元），銷售面積為4,364萬平方米，兩項指標均排名第一。
財報披露困境
9月16日，碧桂園發布了2022年中期財報，淨利潤為6.12億元（約合8,600萬美元），比去年同期的150億元（約合21億美元）的淨利潤相比，跌幅高達96%。
8月3日，《財富》2022年世界500強排名出爐，作為中國頭部房企的碧桂園排名第138位，在上榜的中國房企中排名第二。但此後不久，碧桂園就發布了2022年的中期營利預警。8月18日碧桂園稱，預期盈利下降主要是受「房地產行業經營環境嚴峻」，以及「疫情持續」的影響。
去年爆煲的中國恒大（03333.HK）也曾連續6年入選《財富》世界500強排名。2016年至2021年，中國恒大在榜上的排名一路攀升，2021年的排名為122，比碧桂園2022年的排名還高出十幾名。但中國恒大在2021年債務爆煲，負債高達3,000億美元。
美國南卡羅萊納大學艾肯商學院謝田教授接受大紀元採訪時表示，「中國TOP100的房地產企業都有爆煲的風險」，由於「過度借貸，盲目發展」，隨著中國經濟的繼續下滑，中國房企的前景「都不是很妙」。
自救中的碧桂園
在中國房市9月底至10月初的降價潮中，碧桂園在衡陽的樓盤降價被網民評「便宜到不敢想像」，而衡陽的碧桂園「十里江灣」樓盤在3月底已被衡陽樓市稱為「降價內卷王」——2018年全年網簽價格每平方米7,892元（約合1,100美元），今年2月已跌到每平方米5,480元（約合760美元），價格降幅約為30%。
除降價促銷外，碧桂園還把優質資產擺上了貨價。碧桂園擬出售廣州市天河區廣州國際金融城項目26%的股權，目前該項目仍在建設中，預計2026年之前完成開發。餐飲巨頭九毛九（09922.HK）公司本有意購買，但其10月3日發布公告，宣布終止收購交易，或轉為由九毛九董事會主席管弘毅個人購買。
除出售資產外，碧桂園還大幅削減了公司董事的年薪，並已於9月7日起生效。碧桂園的中期年報披露，碧桂園的董事會主席楊國強的年薪降幅最大，從原本的1千萬元（約合140萬美元）降至30萬元（約合4.2萬美元），僅為原來的3%；其他董事的年薪降幅為75%或80%。
碧桂園也已精簡了機構，2021年年底的機構組合中，106個區域公司被合併成65個，即壓縮了四成左右。此外，碧桂園在2022年已多次出手回購債券，截至10月14日，累計回購的國內債券金額為32,512萬元（約合4,550萬美元）。
碧桂園2022年的中期財報還稱，截至6月30日，流動負債為1.339萬億元（約合1,960億美元），非流動負債合計2,494億（約合349億美元），合計為1.588萬億元（約合2,309億美元）。此外，碧桂園還有相當數量的表外債務。
中國網媒「一號財經」披露，碧桂園通過「信託融資等藏匿了大量的表外債務」，如中信信託在2020年、2021年為碧桂園發行了多筆信託融資，但融資主體項目公司未在碧桂園年報附屬公司中體現。
「一號財經」說：「這種通過將融資負債的項目出表的方式來降低財報中的負債率，僅僅是美化了財務報表，債務本身並沒有消失，反而為企業的穩健經營增加了風險隱患。」
前景不容樂觀
世界三大評級機構之一的穆迪已於10月11日撤銷了對中國恒大和佳兆業（01638.HK）的信用評級，理由是信息不充份。而碧桂園持有的海外美元債規模僅次於中國恒大。與諸多的中國地產商一樣，碧桂園多年通過舉債發展，甚至因為規模大而被戲稱為「宇宙房企」。
早在6月22日，穆迪已把碧桂園的評級展望從「審查中」降為「負面」。碧桂園當時的股價為4.6港元（約合0.6美元）左右；10月21日，股價已跌至1.39港元（約合0.18美元）。
碧桂園1992年發家於廣東順德，創始人楊國強在投身房地產前做過泥水匠和建築包工頭。碧桂園於2007年4月20日在香港上市時，發行價為5.38港元（約合0.7美元），當日報收7.27港元（約合0.95美元）；楊國強的二女兒、當時年僅25歲的楊惠妍因持股95.2億股而成為中國當時的新首富。
中指研究院於10月2日發布了《2022年第三季度中國房地產市場終結與趨勢展望》。該報告稱，有約200省市在第三季度出台政策超過300條，但房地產市場供需兩端均未出現明顯恢復，傳統「金九」表現不及預期，整體政策效果尚不明顯。報告還稱，因地產商的爛尾樓引發的「斷供」事件是影響銷售業績的因素之一。
就中國當下的房市走向，有多年從業經驗的香港金融分析師蔣天明（Katherine Jiang）曾對大紀元說：「北京當局希望通過降低房貸按揭利率來支撐樓市，但這幾個點的利率下降是否足夠恢復市場的信心，這很值得思考。」
蔣天明還表示，中國的住房市場本身已飽和，屬於供過於求狀態，此外「房地產開發商也處在一個惡性循環的階段」，這都「很難重塑購房者和投資人的信心」。
據「第一財經」梳理，截至10月13日，克而瑞2021年的銷售業績前50房企中，已有23家房企在進行相關的債務管理工作。目前處於債務結構重組階段的大型房企除中國恒大外，還有融創中國（01918.HK）、世貿集團（00813.HK）和佳兆業集團。@
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