2021年4月至2022年3月，海外買家向美國房地產市場注入了590億美元，在住房嚴重短缺和創紀錄的高房價下，他們在全美範圍內搶購了近10萬套住房。

根據美國全國房地產經理人協會（NAR）關於美國房地產國際交易的最新報告，儘管金額巨大，但在此期間，非美國公民購房僅佔成屋銷售總量的2.6%，比前12個月的2.8%有所下降。

成屋指的是在進入市場之前有房主居住過的房產，不是新房。在截至2022年3月的12個月裏，美國成屋交易總額為2.3萬億美元，高於前一年的不到2萬億美元。

截至今年3月的12個月裏，居民和非居民外國買家在美國購買了98,600套住房，創下NAR自2009年以來的最低，外國買家花費590億美元，高於前一年的545億美元。

中國買家，包括來自中國、香港和台灣的買家，再次成為外國投資者的領頭人，在美購房花費61億美元，在金額上超過了加拿大人、印度人和墨西哥人。

中國買家的投資總額較前12個月的48億美元有所增長，但中國投資者的實際購房數量從6,700套下降到6,100套。他們購房少了，但總體支付卻增加，原因是每套房子的平均價格上漲了41%，從之前的710,400美元上升到100萬美元。

這一趨勢反映了海外買家對美國住宅物業投資的總體模式。外國人對美國住宅物業的投資總額增長了8.5%，儘管購房數量下降了7.9%。在此期間，房價的快速升值推動了跨境消費的增長。2021年4月至2022年3月，房價平均為37.43萬美元，比前一時期上漲了10%。

儘管中國資本在推動外國人購房方面發揮了巨大作用，但NAR的最新數據證實，中國人正大幅撤出美國房地產市場。例如，在2017年購房熱潮的高峰期，中國買家在一年內購買了4.06萬套住房，總價值達317億美元。

雖然美國的房地產市場仍然吸引著許多來自太平洋彼岸的買家，但中共實施的嚴格資本管制，限制了潛在購房者將資金撤出中國的能力，而防疫措施繼續阻礙跨境旅行。另據報道，中共對「非必要」事由，停止簽發普通護照。

與此同時，其它主要外國買家也加大了購買美國住房的力度。NAR數據顯示，來自加拿大、墨西哥、印度、巴西和哥倫比亞的買家在美國總計購買了3.04萬套房產，花費146億美元。佛羅里達州是外國買家的首選置業目的地，佔所有外國買家購房總額的24%，其次是加利福尼亞州和德薩斯州。

機構投資者大舉投資

然而，NAR的數據是基於對該協會成員的年度調查，並不包括通過機構投資而流入美國房地產市場的外國資本。追逐收益的投資者在美國房屋銷售中所佔的份額越來越大，跨境買家也在這個領域大展拳腳。

例如，總部位於瑞士的全球最大的私募投資公司合眾集團（Partners Group）今年5月宣布，將在美國17個陽光地帶州，購買價值10億美元的房產組合，陽光地帶一般指北緯37°以南地區，如：德薩斯州、阿拉巴馬州、佐治亞州和俄克拉荷馬州。總部位於芝加哥的物業管理公司Kairos Living將負責管理3,500多套住宅，其中1,000套在交易公布時仍在建設中。

資產達1.4萬億美元的挪威主權財富基金是外國投資者涉足美國房地產市場的另一個例子。該基金的管理公司挪威央行投資管理公司（Norges Bank Investment Management）在「邀請之家」（Invitation Homes）公司擁有4.9%的股份，「邀請之家」總部位於達拉斯，是美國最大的獨棟住宅租賃公司之一。

「邀請之家」的房地產投資信託基金（REIT），估值超過230億美元，在美國各地擁有約8萬套獨立屋出租。「邀請之家」的其它投資者包括，美國金融巨頭先鋒集團（Vanguard Group）、貝萊德（BlackRock）和道富銀行（State Street），以及荷蘭的APG資產管理公司（APG Asset Management）和日本第二大券商大和證券集團（Daiwa Securities Group）。

今年春天，據報道，日本企業集團Yamasa Group在四年時間裏斥資約4,900萬美元，在北卡羅來納州萊利地區購買了183套獨戶租賃房屋。除了北卡羅來納州夏洛特的數百套住宅外，據說該公司在德薩斯州和亞利桑那州也擁有房產。

過去幾年，外國對美國獨棟房屋租賃的投資大幅增加，儘管很難確定準確的數字。《華爾街日報》2021年4月援引房地產服務公司紐馬克集團（Newmark）的一名高管的話說，海外投資者在房地產機構投資中，佔了近三分之一。

瞄準外國人和大公司

在加拿大，飆升的房價主要是由溫哥華和多倫多推動的，政府今年4月宣布了一項為期兩年的禁令，禁止外國人購買住房。然而，這項禁令有巨大的漏洞，包括對外國學生和永久居民禁售住房。

在美國，類似的針對外國人投資的禁令還沒有討論，不過美國正面臨著歷史上嚴重的房源不足，大公司要想購買住房正受到審查。由德薩斯州民主黨眾議員格林（Al Green）擔任主席的眾議院金融服務監督和調查小組委員會，今年6月召開了一個網絡會議，探討機構投資者購買出租房造成的影響。

房地產經理人公司Redfin的一份報告發現，2022年第一季度，房地產投資者在美國售出的房屋中購買了創紀錄的20%，高於一年前的15.3%。在亞特蘭大、佛羅里達州的傑克遜維爾、夏洛特，這一數字接近三分之一，令人震驚。

根據聖路易斯聯邦儲備銀行的數據，2022年第二季度，美國售出的房屋銷售價格中位數飆升至440,300美元，比兩年前增長了近37%。不斷加劇的供需失衡是價格上漲的主要動力。房地美在一份研究報告中估計，2020年美國有380萬套住房短缺，高於2018年的250萬套。◇

（ 編者按：本版文章僅代表作者個人意見，不反映本報立場。）

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