利率何時阻礙房地產投資?

超低利率抵押貸款的時代已經結束。

儘管一些跡象表明房地產市場有所放緩，但樓價仍保持強勁上漲。

美聯儲（Federal Reserve）基準利率多年來維持接近零的水平之後，目前提升到2.25%。隨著美聯儲提升利率，其它重要的利率也會隨之波動。預計美聯儲還會有幾次加息。

可以說，最重要的利率是美國聯邦基金利率，即銀行隔夜拆借利率。它也是美聯儲影響貨幣政策的工具。

固定抵押貸款利率往往與10年期國債利率同步，10年期國債利率是預期通脹水平的晴雨表。

隨著抵押貸款利率的上升，置業變得更加難以支付，房屋銷售通常也會有所下降。但這就是預測變得棘手難處理的地方。我們知道貸款利率正在提升，而歷史上利率的上升抑制了房屋銷售和新樓的開工。但是，歷史數據能否告知我們當前的住宅房地產市場何時會走向衰弱呢?

「利率及其對房屋價值的影響並沒有直接的關聯。」德克薩斯州達拉斯/沃斯堡地區transwest的研究主管Ryan Tharp說。

與過去有所不同的是，今天房地產市場的周期受到了諸多因素影響，譬如，最近的稅改法案、其對抵押貸款利息可抵扣性的限制，以及美國沿海地區州和地方高價的房產稅收。

在進行預測前，讓我們先看看住宅市場在先前加息期間的表現。

歷史

FreddieMac在最近的一項調查報告中指出，自1990年以來，已經有過6次加息，每次加息幅度從低谷到峰值至少要增加1個百分點，儘管期間的利率都沒有最近這麼低。FreddieMac發現，幾乎每一次抵押貸款利率的上升都伴隨著抵押貸款發放量、房屋銷售和房屋開工的減少。

對潛在的置業者來說不幸的是，期間樓價沒有一次停止過上漲，但在1993年至1994年及1996年期間，樓價的漲幅很小。此外， 2003年至2004年間，與利率上升導致的房地產銷售下滑趨勢相反，房屋銷售勉強上漲達到2%的增幅。

目前，儘管利率上升，但30年期抵押貸款利率平均為4.625%，仍相對較低。從1990年到2010年，抵押貸款利率從未達到過這麼低的值。

現在

目前房地產市場顯示有放緩的跡象，但還不至於大難降臨。據全美房地產經紀人協會（NAR）報告，2018年前6個月有5個月的銷售額低於2017年同期。然而，樓價上漲勢頭強勁，房地產市場依然堅挺。因此，住宅市場或許沒有走到命若懸絲的危險地步。

亞特蘭大Angel Oak Capital Advisors的董事兼高級投資組合經理Sam Dunlap看好房地產市場前景。鑒於目前強勁的經濟數據，包括高就業率、相對較低的抵押貸款利率以及龐大的潛在置業族千禧一代，他認為房地產市場依然很強勁。

全國房地產經紀人協會也有如此看法。房屋負擔能力指數（Housing Affordability Index）用來衡量一個典型的家庭是否有足夠的收入來獲得抵押貸款。該指數顯示， 2018年第一季度，典型的美國家庭收入達到購買中等價位245,500美元的房屋所需要收入的157.7%（家庭收入中位數為74,779美元）。