房地產一直是中國經濟增長的引擎,因爛尾樓引發的停貸潮正在衝擊中國房地產開發商和中國房地產市場。但分析指,中國經濟的真正威脅並非停貸潮,而是停貸潮導致人們喪失信心,推動房屋銷售額下降,進一步衝擊中國經濟。

《經濟學人》近日刊文表示,德國數學家David Hilbert曾經想像過一個擁有無限多房間的酒店。他指出,即使「所有的房間」都有人住,酒店也可以容納新來的客人,只需要每個客人搬到隔壁的房間。一位客人搬進第二位客人的房間,為新來的客人騰出一個位置。第二位客人搬進第三位客人的房間,以此類推。由於房間的數量是無限的,這個順序過程永遠不會結束。

多年來,中國的房地產開發商似乎就照著這個類似的程序運作。他們會在建房開始之前提前很長時間預售房子。本來為這些公寓建設籌集的資金應該是為建造這些公寓而預留的,就像Hilbert的酒店裏每一個房間都應該是為現有的客人保留的一樣。但地產開發商卻將這些資金用於其它用途,如購買新的土地。當需要支付建設費用的時候,他們就會預售更多沒有開工的公寓,用這些錢來完成前一次的建房。就像Hilbert的酒店把每個客人都安置在隔壁的房間裏一樣,中國的房地產開發商用下一次預售的錢來建造前一個預售的公寓。只要總是有新的買家,這個辦法就可以繼續下去。

自2020年起,中共當局開始打擊房地產開發商的過度槓桿,這引發了流動性緊縮,許多開發商資金鏈斷裂,失去了完成住房項目的資金。許多樓盤不斷延長工期,或成為了「爛尾樓」。

中國的開發商現在已經「沒有房間」了

《經濟學人》文章說,不幸的是,中國的開發商現在已經「沒有房間」了。與前12個月相比,截至6月份,在過去的12個月中,銷售量下降了22%。預售量下降得更快。這一痛苦經歷使許多開發商沒有足夠現金來繼續建造他們已經預售給客戶的公寓了。在過去三年裏,中國的開發商已經預售了超過60億平方米的房產,但他們只完成了不到一半數量的公寓樓。在過去,購房者對這些爛尾樓幾乎無能為力。畢竟,他們已經交了錢。

但是,儘管他們將首付都交付給了房地產開發商,但他們仍然要支付銀行按揭。最近幾個月,憤怒的購房者威脅說,如果開發商不恢復並完成他們所購買的公寓建設,他們將停止償還銀行按揭。根據網上流傳的一份相關帖文,這種將要和已經停止按揭的舉動已經蔓延到近100個城市的320多個房地產項目。這些項目中有40多個位於河南省省會鄭州市。

這種「停貸潮」會蔓延到有多廣?「停貸潮」的蔓延顯然受到中共制度的限制。停貸人可能會被列入中共社會信用黑名單,從而他們很難獲得新的貸款。評級機構全球標準普爾(S&P Global)指出,在中國大陸,大多數人不能宣布破產,因為「他們的債務永遠不會被免除」。

缺乏意願購買新房 對中國經濟會構成更大威脅

標準普爾認為,在最壞的情況下,有大約24萬億人民幣的按揭可能成為不良貸款。這相當於銀行貸款總額的1.3%,足以危及一些小型貸款機構,但不足以對銀行系統構成系統性威脅。

「停貸潮」引發的真正危機在於,中國家庭不再相信預購的房子一定會交付。這種信心的喪失並不只侷限於停貸的抗議者。它還表現在房屋預售衰減上,特別是對陷入困境的地產開發商。與「停貸潮」相比,缺乏意願購買新房對中國經濟會構成更大的威脅。疲弱的銷售將進一步壓制開發商的營收,從而導致更多和更大建築工程的延誤,使人們加深了幻想的破滅感。

如何才能打破這種惡性循環?在河南,兩家國有企業(一家開發商和一家「不良銀行」)已經成立了一個救濟基金,以收購不良項目並確保工程完工。研究公司佳富龍洲(Gavekal Dragonomics)的Andrew Batson表示,中共地方政府缺乏恢復信心的資金。

7月27日,標普全球評級公司董事Esther Liu在接受CNBC採訪時表示,現在,爛尾樓盤業主「停貸潮」正在使人們喪失對房地產市場的信心,將中國房地產行業的「復甦」推遲到明年而不是今年。

她說,隨著房地產銷售的下降,更多的開發商可能會陷入財務困境,她警告說,「如果情況得不到控制,這種拖累甚至可能蔓延到其他經營還比較健康的開發商。」

信用策略師Kenneth Ho寫道:「對我們來說,中國房地產行業面臨著持續的壓力,加上與防疫措施有關的不確定性,表明中國經濟的前景更加不明朗。」#

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