二十大後 美國學者預估中國房地產泡沫走勢

中共領導人習近平進入了第三個五年任期，而他在二十大報告中對於房地產的定調，又會對中國房地產市場帶來怎麼樣的影響？記者邀請美國波士頓東北大學財務金融系教授邱萬鈞對此進行解析。

房市嚴重供大於需政策宣示未必有效

中共官媒中新社10月18日發文「未來五年房地產怎麼發展？定調來了」，文中引用二十大報告中提到，「堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度。」

二十大召開前，路透社報道，房地產開發商們都在觀望，連刻不容緩的房地產業債務重組工作也被迫推遲了，開發商等待二十大塵埃落定，或將決定行業政策方向。

邱萬鈞教授10月21日告訴大紀元，任何市場沒有辦法用政策去「定調」，價格及數量是由市場機能的供需所決定。中國房地產市場目前最大問題是供嚴重大於需，空房率太高，經濟下行導致需求減少。此時，任何政策宣示，某種程度或可導引市場方向，但中國房市整體要有起色，還得等到經濟情況整體好轉起來才有辦法。

至於當局要求開發商在二十大期間「躺平」，不得公開討論債務問題，邱萬鈞說，開發商面臨嚴重財務問題，或許透過一些政策補貼，可以撐幾個月，但是等到二十大之後，銷售放緩，缺乏現金流的情況下，財務危機還是會爆發出來。

「火星宏觀」發布的分析文章指，前三季房屋銷售量大幅減少導致房企收入大幅下降，加之房企新增海外債務枯竭，國內新增債務也明顯少於同期，房企流動性、償債率逐月惡化。近期除了恒大、佳兆業遭穆迪撤銷評級，推測還有未爆彈，更多二、三線或民營地產公司恐遭撤評。

二十年堆高中國樓市泡沫前景堪憂

中國房地產狂奔了二十年。1998年亞洲金融危機，北京當局推動了房改。邱萬鈞說，這使得中國房地產開始進入商品化的新階段，「樓價在這二十年，從1998直到2019年，它漲了幾乎近四五倍，上海、北京等一線城市精華地段的單位樓價甚至高於紐約、洛杉磯，但中國人均GDP僅為美國的五分之一到六分之一，沒有足以支持高樓價的背景。」

邱萬鈞說，推動中國房市增長的因素還包括當時中國擁有大量的外匯存底，卻沒有適合的投資管道。債市、股市在相關財產權法的法律保障不足，又加上房地產開發是促進經濟發展的最快捷徑，地方政府當然樂此不疲。「可是二十年下來的過度開發，再加上大家認為樓價只漲不跌的錯誤觀念下，形成了今天如此嚴重的泡沫。」

邱萬鈞認為，觀察未來中國房地產發展有三大因素：

第一，整體中國金融體系資產品質下降，資金不足。中國銀行不良放款佔總放款額比率達1.73%，高於美國的1.31%，主要原因包括：不動產市場的爛尾樓、停貸潮蔓延；每年虧損超過百億美元且負債超一兆美元的高鐵造成銀行嚴重負擔；一帶一路、亞投行等對外國貸款援助由於國際景氣不佳而無力償還，中國金融業資產品質令人擔憂。

第二，中國房地產投資意願低落。近兩年來，房地產新增投資額增長率是負數，幾乎每個月呈現巨幅負成長，說明投資意願低落。

第三，中國對外關係惡化，包括中美、中澳關係惡化，最終延伸成貿易問題，中國對外貿易、出口製造業持續下滑，將影響中國經濟發展和居民消費力。