河北廊坊市近日宣布,取消戶籍、社保等限制性購房條件,對「北三縣」和環雄安新區周邊縣(市)的住房限售年限要求也全面取消。該市成為首個公布解除所有購房限制的城市。兩名專業人士8月10日接受大紀元採訪時,深度解析中共為何加碼鬆綁樓市,以及這些樓市刺激政策能否產生效果等。

廊坊解除所有購房限制

《北京日報》9日報道,近日廊坊市公布的「關於支持房地產業良性循環和健康發展的六條措施」,正式提到取消戶籍、社保(個稅)等不適應當前房地產市場形勢的限制性購房條件。

根據這項政策,廊坊市對引進高端人才、企業高管、北京非首都功能緩解隨遷人員購買首套房時,也按照本地戶籍處理。對「北三縣」和環雄安新區周邊縣(市)等重點區域,也取消非本地戶籍居民家庭的住房限售年限要求。

今年6月17日,廊坊市政府官網曾公布《關於支持房地產業良性循環和健康發展的六條政策措施》,共涉及六條措施,但第一條措施未對外公布。

其他五條政策措施包括,進一步降低住房公積金貸款首付比例,繳存職工使用住房公積金貸款購買家庭首套自住住房的,首付款比例不低於20%;對引進的高端人才,各地可結合實際,在其購買首套自住住房時給予補貼,並提高住房公積金最高貸款額度等。

路透社指,廊坊市是自去年中國房地產市場出現危機以來,首個公布解除所有購房限制的城市。

《21世紀經濟報道》記者8月9日致電廊坊市住建局獲得確認,廊坊市確實全面廢止了房地產限購政策,外地戶籍在廊坊購房不再受到戶籍、社保或個稅等資格條件限制。

關於取消針對「北三縣」和環雄安新區周邊縣(市)等重點區域的限售措施,廊坊市住建局工作人員也給予了確認:「『北三縣』和雄安周邊原來對購房的外地人口有過限售要求,現在不存在這個問題了。」

廊坊市距離北京東南約60公里。「北三縣」則指三河市、大廠回族自治縣以及香河縣,有「北京後花園」之稱。廊坊發布的措施還包括,對招才引智高端人才、招商引資企業高管、北京非首都功能疏解隨遷人員購買首套時,按照本地戶籍對待。

經濟學家:為解決財政問題廊坊樓市再鬆綁

旅美經濟學家黃大衛(Davy Jun Huang)表示,廊坊市取消戶籍、社保購房限制其實就是為了降低門檻,增加銷售,希望更多人買房。其中有兩個層面的原因——它自身的原因,以及全國的原因。

自身原因方面,首先,廊坊在過去幾年一直在炒作所謂的環京(環繞北京)概念,很多北京房價比較高,很多人買不起北京房,被誘導去廊坊買房。實時操作上,不單是房價問題,還有社會方面提供公共服務的醫院、學校等配套設施,廊坊應該說是不太具備大量居住,或者大量外來北京的人居住的便利性。

第二,從廊坊自身來說,財政收入本來就比較低,經濟發展也不不好。它就希望能夠通過解開限購、限貸,促進房地產市場的銷售,就是因為它的財政問題。

全國層面來說,廊坊是整個政策(轉向)的一個鋪墊。「我去年就曾經公開預測過,2022年第一季度開始,中國房地產市場整個政策就會拐頭變化,變成支持房地產市場。究其原因是,第一,中國的房地產市場佔有的GDP的貢獻度非常高,直接貢獻是18%到20%左右,上下游附帶是30%左右。在朱鎔基年代的分稅制之後,其實土地出讓金,就是我們一直說的賣地的錢,還有按揭稅收,房地產方面稅收基本上已經是整個中國的地方政府、地方以及政府的財政可支配和靈活支配收入的相當大部份。所以,房地產市場持續的不景氣,它會首先打擊整個地方財政跟GDP的增長。」

原大陸投行人士鄭義表示,因為有戶籍限制,外地戶籍的人可能在當地就沒法買房了。現在廊坊取消這個限制,就是政府想要刺激樓市。此前出台的樓市新政包括降低利率、放寬貸款審批,現在再把戶籍政策取消,主要目的就是刺激需求。

他說,當前大陸樓市蕭條,老百姓、購房者都處於觀望狀態,主要因為經濟不活躍、地產樓市(新房,二手房)都比較冷淡,所以它通過這種方法來刺激大夥的購房慾望。

刺激措施能否見效?鄭義表示,政府就是把所有的政策都要試一下。成功與否,不是說通過取消戶籍限制就能解決的,因為涉及很多因素。而且,廊坊連二線城市都算不上,應該算三四線城市。大的一線城市,估計不會取消這種限制。

為何住房空置率最高達20%?

8月5日,貝殼研究院發布了《2022年中國主要城市住房空置率調查報告》,報告研究了大陸28個大中城市的3萬個小區。

住房空置率最高的TOP5城市是:南昌、廊坊、佛山、重慶、武漢,全部超過15%。其中南昌達到20%。

鄭義認為,房地產公司出現爆煲之後,整個市場出現了觀望潮,從而導致大家的投資慾明顯下降。再有近期爆發爛尾樓業主拒還按揭事件,導致民眾在投資過程中非常謹慎。所以出現了江西南昌的住房空置率達到20%。此外還有大量的土地流拍,也導致新房供應量減少。這些情況就說明市場相當冷淡。

黃大衛表示,排在空置率榜首南昌比較特別,它是屬於省會城市。江西本來就是不特別發達的省份,它的經濟這幾年也沒有很好發展。而佛山和廊坊相似,把「環廣州」的概念炒作過度,當它經濟情況不好的時候,這種過度炒作就讓它像廊坊一樣陷入危機裏。重慶和武漢本來的核心發展力就不那麼突出,而且在2015年之後的一波房地產熱潮中,基本上是硬炒上去的。沒有基礎的根基支撐,所以就出現了空置率較高的結果。

專家:中共錯過樓市鬆綁時機

對於中共政府不斷鬆綁房地產政策,是否會產生效果的問題,黃大衛認為,現在鬆綁已經是過晚了(錯過了時機),應該在2020年底到2021年的期間鬆綁。因為它一直勒緊已經兩三年時間,時間太長了,很多資金成本已經太高。現在所謂的鬆綁,只是延緩和改善目前的整體向下滑的危機情況。

「總體來說,房產市場基本上只是說消化一批,把門檻降到很低,但是已經沒有後續力。例如廊坊,他現在房價可能就是一萬上下,維持在一萬上下,可能偶爾還掉下去一點。因為這一批他所謂的放開去引入的新的購買者,含金量比較低,數量也並不那麼多,所以,基本上不會改變他們整個趨勢的向下。」

他說,中國的城市之間發展是非常不平衡的,機遇差距很大,所以,房子它也代表身份、階層,所以他們的房價結構是跟其它國家是完全不同,也沒辦法去跟其它國家對比。所以,中國房地產市場未來就是非常明顯的兩極分化、三極分化,未來除了一些個別核心城市、一些好的地方之外,整體房地產市場未來一到兩年之內非常不景氣。

對於城市及城郊房價是否會繼續降價的問題,鄭義認為,肯定會降,只是降的幅度可能會不一樣。比如大城市一些黃金地段,降價後也是相對保值的。總體房地產投資像以前那樣的火爆場景應該不會再出現,至少短期內不會再出現。

他說,大陸的房子本身就已經出現過剩的情況。所以再轉手去賣的過程中房價將下跌。再有,老百姓個人的槓桿基本已經加滿了、貸款的能力、融資能力幾乎已經被搾乾了。所以,讓老百姓再去找銀行貸款,再去增加消費貸、按揭貸款去買房子,很難獲得金融機構的審批,拿不到信用額度,這也是一個大問題。#

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