Covid-19的大流行讓美國房貸利率飆到目前的新高,也讓美國今年的購房者面臨著房價上漲和房貸利率上升的雙重壓力。

4月14日,美國政府抵押貸款公司房地美表示,平均30年期固定利率抵押貸款的利息從一周前的4.72%攀升至5%,這是2011年初以來的最高水平;而在15個月前,該抵押貸款利率還處於歷史最低點。

2020年1月,疫情之下的美國百業蕭條。從2019年第四季度的峰值到2020年第二季度,美國經濟平均年率萎縮了19.2%,創造了有史以來最嚴重的經濟衰退。

為了刺激經濟,美聯儲將聯邦基金利率降至0%~0.25%之間。此舉導致再融資和抵押貸款申請大幅增加。2020年10月,房地美宣布,30年期固定利率抵押貸款平均利率從2.87%降至2.81%,這是自1971年以來的最低水準,遠低於一年前的3.69%。

低利率在某種程度上刺激了美國房地產市場。美國全國房地產經理人協會1月20日的數據顯示,2021年美國共售出612萬套房產,是2006年以來的最高水平,比前一年增長8.5%。2021年12月底,未售出的現房庫存降至91萬套,創歷史新低。

另一方面,低利率也在一定程度上加劇了通貨膨脹。菜市場物價飛漲,房租迅速上漲。目前美國通脹已達到四年來的最高水平。政府4月12日表示,由於能源、食品和機票成本飆升,3月份的消費者價格指數同比上漲8.5%。

截至2022年1月,標準普爾CoreLogicCase-Shiller全國房價指數在一年中上漲了19.2%。住房是用於計算通貨膨脹或所謂的消費者價格指數的商品和服務籃子的主要部份,大約佔據三分之一。

為了遏制嚴重的通貨膨脹,美聯儲3月17日宣布加息25個基點(即0.25%),將聯邦基金利率目標區間提高至0.25%~0.5%,這是2018年以來美聯儲首次加息。

美聯儲還出人意料地預計,在今年剩下的六次政策會議上,每次都會加息25個基點,這將使聯邦基金利率目標區間在2022年底達到1.75%~2.00%。到明年年底,政策利率預計將達到2.80%,即使決策者認為,這個利率水平可能會減緩經濟增長。

至此,平均30年期固定利率抵押貸款的利息攀升至2011年初以來的最高水平。已經面臨房價飆升的購房者現在不得不同時應對房貸費用的大幅增加,使得他們面臨雙重的漲價。

根據Realtor.com經濟學家喬治拉修(George Ratiu)的計算,一年前,以現行利率購買中位數美國房屋意味著在首付20%後每月的抵押貸款帳單約為1,223美元。但是按照最新的利率,這樣的購買需要每月支付近1,700美元——漲幅高達38%。

旅居美國的經濟學家黃峻(Davy Jun Huang)告訴大紀元,美聯儲這次升高利率的動因是壓制通貨膨脹,按照目前主流評估,最終要加利率從0.25%漲到2.75%~3%之間,而2022年大概率加到2%,那麼可以預計房地產抵押利率還要繼續上調不少。

黃峻是中國企業資本聯盟(CECU)首席經濟學家,也是亞洲房地產協會(ASEA)理事兼研究委員會常務理事。

但是,黃峻認為,美聯儲加息對於美國通貨膨脹抑製作用將不顯著,美國房價將仍然居高不下。

「美國房地產市場目前已經是遠遠超過之前的歷史高位,而且是在疫情、國際局勢緊張、利率上行的情況下還一路高歌猛進。而最近的上漲除了本土因素以外,也與國際局勢有關。而烏克蘭戰爭之後,來自海外非華人的購買者最近也是突然增加,國際局勢不穩定導致這些購買者選擇投資或者移民到美國,認為相對來說美國是安全的最好選擇。」黃峻說。#

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