英國樓市近一個月來越來越好，已經和2016年前脫歐時期平起平坐。然而，在倫敦的大型中國地產商卻備受英國政策與中國債務危機夾擊，或為中國地產商在海外的潰敗寫下終章。
無論疫情是否持續，英國樓市肯定「回來了」。全英房屋貸款協會（Nationwide Building Society, NBS）最新數據顯示，截至今年2月份的12個月，英國平均樓價升12.6%，錄得26萬英鎊。
隨著本土、歐洲和中東的超級富豪捲土重來，倫敦黃金地段樓價去年以來已升超過1.2%，且是連續半年升市，上一次見到如此好景是2015年，即2016年脫歐公投之前。然而，在再度蓬勃的英國樓市中，備受國內外政策與債務危機夾擊的中資地產商卻要缺席。
2013至2016年間是中國地產商追逐「國際夢」的高峰期，也是中英關係「黃金期」。大量地產商在英國買下多塊高潛力地皮。
根據Real Capital Analytics的數據，自2013至2018年間，來自中國大陸和香港的買家向倫敦房產市場投資近35億英鎊。在2018年起，中港發展商佔了倫敦土地成交的三分之二，但此後卻幾乎絕跡於當地交易。
目前，倫敦仍有數千間房屋屬中國地產商投資，唯當中大部份都未建成、未出售或停工「爛尾」，包括綠地控股和富力地產兩間大型中國地產商。
綠地控股—「倫敦之巔」
倫敦東部金融區金絲雀碼頭（Canary Wharf）中心地帶，臨近泰晤士河畔有一塊地，圍板印有綠地控股的項目名稱「倫敦之巔」（Spire London），原定2020年建成。當時聲稱造價達8億英鎊，號稱英國以至西歐最高住宅大樓，項目樓高67層，高241米。
但多年來只見地基不見樓盤。至今只有圍板、雜草和積水。附近一間商店的職員表示，地盤工人逾3年已沒有回來工作，上一次已經是2018年12月，之後就沒有再見到地盤有人工作。
項目遇上的第一個大難題或許是英國收緊高樓的安全標準。在2017年6月導致72人死亡的格倫費爾塔火災（Grenfell Tower fire）引起當局及社會對高樓安全的關注。
2018年5月，綠地表示會重新審視大樓的設計，指「倫敦的住宅市場已出現重大變化」，強調對倫敦住宅市場長期增長仍然充滿信心。但這一審卻彷彿入了黑洞，「倫敦之巔」停工多時，何時面世，遙遙無期。
綠地控股—蘭姆公館
除「倫敦之巔」外，綠地或打算撤出倫敦的其它地產項目，包括西南部Wandsworth舊啤酒廠地皮的高尚住宅項目蘭姆公館（Ram Quarter）。
蘭姆公館在建造時號稱要成為倫敦歷史文化住宅社區，分三期、共提供700個住宅單位，另9,000平方米啤酒文化商業街，及歷史保護建築改造的「loft式」住宅（樓底高，空間寬敞，採上下雙層複式結構）。目前首期發展已建成交付，唯近期一直傳言綠地欲「班資回朝」，至少4至5名買家已表示有興趣洽購相關項目。
然而，除出價及市況外，綠地撤離倫敦的另一關鍵因素是中共政策。
前年9月中共祭出「三條紅線」政策，規管地產商債務規模，其中綠地控股一度三條紅線全踩，去年8月公布半年度業績，淨負債率超過100%，剔除預收款後的資產負債率為82%，高於70%上限。踩紅線的地產商借新債受到限制，賣資產套現成為地產商近期常見的自救方法。
所謂紅線一：地產商剔除預收款後的資產負債率大於70%；紅線二，淨負債率大於100%；紅線三，地產商的「現金／短期債比」小於1倍。中共祭出「三條紅線」是要降低中國地產商的負債和財務槓桿。
富力子公司九榆樹住宅項目 長期停工
從綠地問題盤沿河西行，就是倫敦西南區九榆樹（Nine Elms），也是富力地產的瀕臨爛尾的項目。
富力曾在2019年登上中國地產商百強榜第4位，唯近年受地產商老問題困擾導致債台高築。在去年9月突然宣布向同業碧桂園出售旗下物業資產，以100億人民幣自救。
富力在英國的投資主要由子公司R&F Properties負責，於2017年聯同中渝置地，豪擲近5億英鎊購入倫敦西南區九榆樹（Nine Elms）土地，項目名稱為「泰晤士河1號」（One Thames City）。該區是倫敦近年發展城段，過往為工業區。蘋果公司英國總部和美國駐英大使館都在此地。
如今該區新地鐵站已建成啟用數月，但項目已經停工，更有大批工人無法取得合共9萬英鎊工資。在1月，富力被當局裁定強制違約。
大紀元記者在3月上旬曾到過該工地現場，發現有少量工人重返崗位。有工人表示，已收到被拖欠的薪金，故決定回來繼續工作。但有一部份工人因不滿富力欠薪，認為欠缺信用，決定離隊他投，導致復工後施工進度緩慢。
在倫敦任職地產顧問的港人Harry Ma表示，公司一直沒有買入富力位於九榆樹的地產項目，原因是經風險評估後質疑該項目能否完工，包括富力在英國沒有往績可憑。故建議客人另選其它地區「心頭好」。
他指，富力原本計劃將九榆樹地盤建設定成集住宅、文化和商業於一身的15分鐘生活圈，只是該區過往一直為工業區，咖啡店、餐廳及娛樂場所不多。認為發展商只是一成不變地將中共發展模式搬來英國，一味追求豪裝大宅，卻忽略整個新區的配套發展，最終釀成大錯。
來自國內外的雙重夾擊
事出必有因，中共房地產公司在當前蓬勃的英國樓市中傷得焦頭爛額，是有跡可尋的，中國內外的雙重夾擊是重要因素。
對中國地產商來說，倫敦是一個難以攻克的市場，政治和社會問題叢生，先有2016年的脫歐公投，再有格倫費爾塔大火修訂住宅大樓安全指引，再到中共疫情大流行帶來的重重打擊，還要應付中共「三條紅線」政策風險和恒大危機。這種複雜多變的環境和連串接踵打擊令他們喘不過氣。
分析認為，最根本的問題是中共「三條紅線」政策令地產商遊戲規則完全改變，地產巨頭如恒大都問題多多。更反映地產商如夢初醒，面對的已不再是利潤問題，而是能否運作的問題。
另外，對於英國房地產市場而言，問題不再是中國地產商會否繼續投資，而是他們會否集體離場的同時影響本地經濟。#
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