在中國的房地產業陷入低迷之時,全球的房地產價格,卻在疫情爆發後就開始迅猛上漲,並且還在持續。國際貨幣基金組織(IMF)全球房價指數顯示,在列入該指數的60多個國家中,有3/4的國家,房價在2020年開始上漲,並且漲勢持續未停。目前,房價已經高於2007到2009年金融危機前的高峰。

那麼,是哪些原因造成了目前全球房價的上漲呢?不同國家的房價上漲,又有甚麼特點和趨勢?今年全球房價還會繼續上漲嗎?我們今天就來談談來這些內容。

全球房價上漲 疫情是重要推動因素

國際地產顧問公司萊坊(Knight Frank)發表的全球住宅房價指數顯示,在截至2021年9月的一年內,全球56個主要國家和區域的房價,跟上年同期相比上漲了9.4%,其中將近一半國家的房價同比增幅超過了10%。

那麼,哪個國家房價增速最高呢?是土耳其。土耳其以35.5%的房價同比增速,穩居全球首位;排在第二位和第三位的,分別是韓國和新西蘭,房價同比增幅分別是26.4%和21.9%。同比增速超過10%的國家,還包括美國、加拿大、德國和英國。

但是,因為各國的通貨膨脹率不同,扣除通膨因素之後,韓國則以23.9%的增幅,成為去年第三季度全球房價漲幅之最,其次是瑞典和新西蘭,土耳其則排在了第四位。

這一波房價飆漲的原因,主要是受到了疫情的影響。

首先,為了抵抗疫情的衝擊,各國央行大「放水」,通過超低利率政策和大規模量化寬鬆措施,來刺激本國經濟。同時,各國採取的大規模的財政刺激政策,也讓源源不斷的資金進入市場,通過紓困資金、失業救濟金、股市增長、企業薪資保護項目等方式,到達普通國民的手中。

對於房地產市場來說,這些寬鬆政策在壓低房貸利率的同時,增加了民眾的購買力,從而刺激了民眾的房貸需求。而且民眾也對「放水」引發的貨幣貶值感到恐慌,以房產為代表的具有保值增值性的實物資產,也自然就成了人們的首要選擇。

其次,全球疫情也在一定程度上改變了人們的生活方式,越來越多的人被迫居家辦公,因此對大空間、大住宅的需求也空前高漲。

但是,疫情導致的供應鏈斷裂、港口堵塞,導致大宗商品價格狂飆,建材價格自然也跟著水漲船高,再加上建築工人短缺等,不僅限制了房屋的供給,也推高了各國的建築成本,導致房價上漲。

這些就是導致各國房價飆漲的主要原因。當然,不同國家也有其各自不同的特點。比如,剛才提到的土耳其,樓市火爆的主要原因是貨幣貶值。在2021年,里拉兌美元貶值了44%,成為新興市場中表現最差的貨幣,但卻吸引外國買房者蜂擁而來。土耳其統計研究所的數據顯示,在2021年12月,外國人在土耳其購房量同比大漲77%,全年購房量上漲43.5%,打破歷史紀錄。其中,伊朗是最大的外國買家。

再比如新西蘭。新西蘭房價上漲,是因為歐美疫情的反复,導致大批僑居海外的新西蘭人陸續回國,從而造成了對住房需求的上漲。據說,僑居海外的新西蘭人大約有100萬。

我們知道,美國、加拿大都是華人移民喜歡的國家,那麼這兩個國家的房地產市場,又有甚麼新的趨勢呢?

美國房價創20年新高 紐約加州民眾外移

在疫情期間,美國的房價漲速創出了歷年之最。根據美國全國房地產經紀人協會(NAR)近日發布的最新數據,2021年度,美國房屋銷售價格的中位數是34.69萬美元,和2020年相比,上漲16.9個百分點,創下了1999年以來該指標的最高紀錄。

主要原因是,美國的房貸利率自2020年開始大幅下降,到2021年初,達到了歷史低位,當時,30年期固定利率按揭貸款利率是2.65%,超低的房貸利率刺激了美國人的購房熱情。

但是,受到建築材料和勞動力短缺的影響,美國單戶住宅建設量在去年10月份暴跌,授權建設但是尚未開工的房屋數量,躍升到了15年來的最高水平。

在疫情期間,美國房市還出現了一個新的趨勢,就是加州、紐約等一些大城市的人口,開始向其它宜居城市遷移。原因是,很多人可以選擇遠程辦公,加上疫情傳播因素,人們也願意遠離擁擠的城市。

比如,據《華爾街日報》報道,鳳凰城連續第31個月成為全美房價增長最快的城市,增幅達到32.5%,繼續保持排名首位的紀錄。

鳳凰城是亞利桑納州的首府,是全美移入人口數一數二多的城市。比如:台積電在鳳凰城設廠,以及英特爾(Intel)也將在當地加蓋工廠,都帶動了更多家庭遷移到鳳凰城。此外,再加上環境因素、物價指數較便宜等,鳳凰城確實吸引了許多來自外州的民眾。

另外,鳳凰城的房產稅比較低,也是樓市交易較為活躍的原因,而且,鳳凰城不是用成交價格課稅,因此房屋漲價後再換房,稅基也不會變高,民眾買賣房屋的意願比較不受限制。近一兩年,很多在美華裔,尤其是加州的,都喜歡到鳳凰城炒房。

說到加州,這幾年,因為日益高漲的稅率、房價等,導致加州的外移人口越來越多。《紐約時報》的一篇文章中曾提到,在2019年時,加州人佔到了德州凈移民的大約42%。

在加州的外移人口中,也包括不少華人移民,他們多半選擇鄰近的亞利桑那州、內華達州或德州。在房價因素之外,加州公立學校的「激進性教育」、日益擴大的貧富差距,還有逐漸惡化的治安,都是促使華人遷移的原因。

美國房市出現的另一個趨勢,就是外國買家在美房地產投資持續下降。根據美國房地產商協會(NAR)發布的報告,從2020年4月到2021年3月,外國投資者購買的住宅物業數量同比銳減了31%。因為在病毒大流行期間,跨境旅行困難重重,購房者不能親自去看房。

而其中,中國買家由於受到中美政策的雙重限制,到美國「炒房」更是難上加難。

首先,拜登政府推動打擊房地產領域的洗錢活動,讓中國購房者的處境增添了不少變數,因此,許多中共高官, 通過在美國購買昂貴房地產的方式洗錢的路數也越來越難了。

其次,中共近年來的外匯管制政策,讓資金轉移更為不便,也讓中國人到海外購買房地產的難度大大增加。

不過,即使沒有這些政策,中國人對美國房地產的投資熱情,也早就大不如前了。

據美國之音報道,由於美國對中國移民申請人的門檻越來越高,像是辦理綠卡的時間、投資移民的時間、等待的時間,中國人都比其它國家的公民要長很多,美國投資移民對中國人的吸引力下降了不少。再加上近年來美中關係不斷趨緊,中國的富人,越來越多選擇英國和加拿大等國作為移民目的地。

根據全美房地產經紀人協會(NAR)的數據,在截至2017年3月的1年裏,中國對美國住房的投資達到了317億美元的峰值,這裏的中國買家包括來自香港和台灣的買家。到2019年,中國買家的年度投資已跌到134億美元;在截至2021年3月的一年中,受全球疫情影響,這個數字削減到了45億美元,比前一年暴跌了61%。

接下來,我們再來看看加拿大的情況。

推動加拿大房價上漲的因素

加拿大房地產協會(CREA) 在2月15日公布的最新數據顯示,今年1月,全國平均房價創下新高,達到74.8萬加幣,大約是 59萬美元,環比上漲4.9%,同比高達21%,都創下了歷史新高。

過去,加拿大的房價瘋漲,只限於多倫多和溫哥華等大城市,但是自疫情爆發以來,加國各地的房價都在猛漲。加拿大地產協會(CREA)的數據顯示,在截至到去年7月的一年中,全國平均房價的漲幅超過了30%。

房市火爆背後的最主要推手,就是低利率環境。自去年3月以來,加拿大央行隔夜利率就一直保持在0.25%的歷史低點。

同時,住房需求也因為新移民的增多而增加。雖然自2020年3月以來,因為疫情原因,加拿大政府關閉了邊境,多數移民都進不來,但移民局的數據顯示,2016到2019年期間,加拿大接納了將近100萬新移民。2017到2018年期間,新移民貢獻了全國80%的人口增長。

此外,加劇房價上漲的另一個原因就是洗錢。因為加拿大反洗錢機制寬鬆,有大把空子可鑽,犯罪分子趨之若鶩。卑詩地產專家估計,洗錢導致卑詩房價比原本高出3.7%至7.5%。除卑詩外,多倫多、蒙特利爾和其它城市房市中洗錢現象也日益嚴重。

另外,和美國一樣,在疫情期間,加拿大也出現了跨省人口大遷移。例如,加拿大統計局(Stat Can)的數據顯示,在2021年第二季度,加拿大的省際移民達到了12.35萬人,比上一季度增加了55.1%,是1991年第三季度以來最大的一次跨省移民潮。而卑詩省是此次最大的贏家,淨流入移民人數達到15,300人。

人口淨流入自然也推動房價上漲。根據大溫哥華地產局(Real Estate Board of Greater Vancouver)最新公布的數據,2021年售出了43,999套房屋,住宅銷量同比增長42.2%,與2019年相比攀升了73.6%,打破了2015年的歷史銷售紀錄,創下了歷史新高。

各國貨幣緊縮 對未來房市影響

不過,世界主要國家不斷上漲的住宅價格走向,正在受到關注,因為貨幣寬鬆造成的房價上漲局面,有可能因為美聯儲的金融緊縮而迎來轉折。

日經中文網報道說,美國達拉斯聯邦儲備銀行的數據顯示,全球25個主要國家的住宅價格,在2021年第三季度同比上漲了13%;22個國家的住宅價格上漲幅度,超過了可支配收入上漲幅度。由於房貸餘額不斷擴大,全球家庭債務在2021年9月達到55.4萬億美元,比疫情爆發前增加了大約6萬億美元。

在全球家庭債務創紀錄的情況下,各國都對房地產市場的走向充滿警惕。大家知道,歷史上的雷曼危機,就是因為房價過熱導致經濟受創的代表性例子。不過,現在和當時的情況不同,證券化商品的餘額比2007~2008年大幅減少,讓房價下跌導致金融系統動盪的可能性變得很小。

但是,隨著美國即將進入加息周期,可能讓住宅需求變冷。今年到目前為止,美國的房貸利率平均為3.56%,但現在正在向4%逼近。

已經有證據表明,美國人對購買住房的前景感到失望,一些首次購房者被擠出市場。路透社報道說,1月份,首次購房者佔銷售的27%,一年前這一比例是33%。而美國房地產經紀人協會指出,在首次購房者中,他們在去年四季度的抵押貸款支出,已經佔到家庭總收入的25.6%,創3年以來最高。

摩根大通認為,美國住宅投資增長將出現減速,從2021年的同比增長9%,降低到2022年的1%左右。

不過,《經濟學人》認為,高房價將得到支撐,理由有三個:一是,家庭經濟收入穩定的小康人群推動了強勁房市;二是,人們願意支付更多的錢,以獲得更寬闊的住房空間;三是,房地產供不應求。因為在疫情爆發的前幾年,美、英、德、日等11個先進國家,為每千人新建的房屋數量,早已下降到六十年代中期的一半。而現在,疫情的反復和持續,又進一步惡化了房地產的供應。

也就是說,隨著美聯儲和各國央行開始貨幣緊縮,今年全球房價的增速將會放緩。但是,由於住宅供不應求的狀況仍將持續,所以預計在2022年,大多數地區的房價仍將繼續上漲。@

財商經濟研究所
策劃:宇文銘
撰文:李松筠
編輯:蔚然、宇文銘
粵語配音:Ada
剪輯:曲歌
監製:文靜

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