在中國的房地產業陷入低迷之時，全球的房地產價格，卻在疫情爆發後就開始迅猛上漲，並且還在持續。國際貨幣基金組織（IMF）全球房價指數顯示，在列入該指數的60多個國家中，有3/4的國家，房價在2020年開始上漲，並且漲勢持續未停。目前，房價已經高於2007到2009年金融危機前的高峰。
那麼，是哪些原因造成了目前全球房價的上漲呢？不同國家的房價上漲，又有甚麼特點和趨勢？今年全球房價還會繼續上漲嗎？我們今天就來談談來這些內容。
全球房價上漲 疫情是重要推動因素
國際地產顧問公司萊坊（Knight Frank）發表的全球住宅房價指數顯示，在截至2021年9月的一年內，全球56個主要國家和區域的房價，跟上年同期相比上漲了9.4%，其中將近一半國家的房價同比增幅超過了10%。
那麼，哪個國家房價增速最高呢？是土耳其。土耳其以35.5%的房價同比增速，穩居全球首位；排在第二位和第三位的，分別是韓國和新西蘭，房價同比增幅分別是26.4%和21.9%。同比增速超過10%的國家，還包括美國、加拿大、德國和英國。
但是，因為各國的通貨膨脹率不同，扣除通膨因素之後，韓國則以23.9%的增幅，成為去年第三季度全球房價漲幅之最，其次是瑞典和新西蘭，土耳其則排在了第四位。
這一波房價飆漲的原因，主要是受到了疫情的影響。
首先，為了抵抗疫情的衝擊，各國央行大「放水」，通過超低利率政策和大規模量化寬鬆措施，來刺激本國經濟。同時，各國採取的大規模的財政刺激政策，也讓源源不斷的資金進入市場，通過紓困資金、失業救濟金、股市增長、企業薪資保護項目等方式，到達普通國民的手中。
對於房地產市場來說，這些寬鬆政策在壓低房貸利率的同時，增加了民眾的購買力，從而刺激了民眾的房貸需求。而且民眾也對「放水」引發的貨幣貶值感到恐慌，以房產為代表的具有保值增值性的實物資產，也自然就成了人們的首要選擇。
其次，全球疫情也在一定程度上改變了人們的生活方式，越來越多的人被迫居家辦公，因此對大空間、大住宅的需求也空前高漲。
但是，疫情導致的供應鏈斷裂、港口堵塞，導致大宗商品價格狂飆，建材價格自然也跟著水漲船高，再加上建築工人短缺等，不僅限制了房屋的供給，也推高了各國的建築成本，導致房價上漲。
這些就是導致各國房價飆漲的主要原因。當然，不同國家也有其各自不同的特點。比如，剛才提到的土耳其，樓市火爆的主要原因是貨幣貶值。在2021年，里拉兌美元貶值了44%，成為新興市場中表現最差的貨幣，但卻吸引外國買房者蜂擁而來。土耳其統計研究所的數據顯示，在2021年12月，外國人在土耳其購房量同比大漲77%，全年購房量上漲43.5%，打破歷史紀錄。其中，伊朗是最大的外國買家。
再比如新西蘭。新西蘭房價上漲，是因為歐美疫情的反复，導致大批僑居海外的新西蘭人陸續回國，從而造成了對住房需求的上漲。據說，僑居海外的新西蘭人大約有100萬。
我們知道，美國、加拿大都是華人移民喜歡的國家，那麼這兩個國家的房地產市場，又有甚麼新的趨勢呢？
美國房價創20年新高 紐約加州民眾外移
在疫情期間，美國的房價漲速創出了歷年之最。根據美國全國房地產經紀人協會（NAR）近日發布的最新數據，2021年度，美國房屋銷售價格的中位數是34.69萬美元，和2020年相比，上漲16.9個百分點，創下了1999年以來該指標的最高紀錄。
主要原因是，美國的房貸利率自2020年開始大幅下降，到2021年初，達到了歷史低位，當時，30年期固定利率按揭貸款利率是2.65%，超低的房貸利率刺激了美國人的購房熱情。
但是，受到建築材料和勞動力短缺的影響，美國單戶住宅建設量在去年10月份暴跌，授權建設但是尚未開工的房屋數量，躍升到了15年來的最高水平。
在疫情期間，美國房市還出現了一個新的趨勢，就是加州、紐約等一些大城市的人口，開始向其它宜居城市遷移。原因是，很多人可以選擇遠程辦公，加上疫情傳播因素，人們也願意遠離擁擠的城市。
比如，據《華爾街日報》報道，鳳凰城連續第31個月成為全美房價增長最快的城市，增幅達到32.5%，繼續保持排名首位的紀錄。
鳳凰城是亞利桑納州的首府，是全美移入人口數一數二多的城市。比如：台積電在鳳凰城設廠，以及英特爾（Intel）也將在當地加蓋工廠，都帶動了更多家庭遷移到鳳凰城。此外，再加上環境因素、物價指數較便宜等，鳳凰城確實吸引了許多來自外州的民眾。
另外，鳳凰城的房產稅比較低，也是樓市交易較為活躍的原因，而且，鳳凰城不是用成交價格課稅，因此房屋漲價後再換房，稅基也不會變高，民眾買賣房屋的意願比較不受限制。近一兩年，很多在美華裔，尤其是加州的，都喜歡到鳳凰城炒房。
說到加州，這幾年，因為日益高漲的稅率、房價等，導致加州的外移人口越來越多。《紐約時報》的一篇文章中曾提到，在2019年時，加州人佔到了德州凈移民的大約42%。
在加州的外移人口中，也包括不少華人移民，他們多半選擇鄰近的亞利桑那州、內華達州或德州。在房價因素之外，加州公立學校的「激進性教育」、日益擴大的貧富差距，還有逐漸惡化的治安，都是促使華人遷移的原因。
美國房市出現的另一個趨勢，就是外國買家在美房地產投資持續下降。根據美國房地產商協會（NAR）發布的報告，從2020年4月到2021年3月，外國投資者購買的住宅物業數量同比銳減了31%。因為在病毒大流行期間，跨境旅行困難重重，購房者不能親自去看房。
而其中，中國買家由於受到中美政策的雙重限制，到美國「炒房」更是難上加難。
首先，拜登政府推動打擊房地產領域的洗錢活動，讓中國購房者的處境增添了不少變數，因此，許多中共高官， 通過在美國購買昂貴房地產的方式洗錢的路數也越來越難了。
其次，中共近年來的外匯管制政策，讓資金轉移更為不便，也讓中國人到海外購買房地產的難度大大增加。
不過，即使沒有這些政策，中國人對美國房地產的投資熱情，也早就大不如前了。
據美國之音報道，由於美國對中國移民申請人的門檻越來越高，像是辦理綠卡的時間、投資移民的時間、等待的時間，中國人都比其它國家的公民要長很多，美國投資移民對中國人的吸引力下降了不少。再加上近年來美中關係不斷趨緊，中國的富人，越來越多選擇英國和加拿大等國作為移民目的地。
根據全美房地產經紀人協會（NAR）的數據，在截至2017年3月的1年裏，中國對美國住房的投資達到了317億美元的峰值，這裏的中國買家包括來自香港和台灣的買家。到2019年，中國買家的年度投資已跌到134億美元；在截至2021年3月的一年中，受全球疫情影響，這個數字削減到了45億美元，比前一年暴跌了61%。
接下來，我們再來看看加拿大的情況。
推動加拿大房價上漲的因素
加拿大房地產協會（CREA） 在2月15日公布的最新數據顯示，今年1月，全國平均房價創下新高，達到74.8萬加幣，大約是 59萬美元，環比上漲4.9%，同比高達21%，都創下了歷史新高。
過去，加拿大的房價瘋漲，只限於多倫多和溫哥華等大城市，但是自疫情爆發以來，加國各地的房價都在猛漲。加拿大地產協會（CREA）的數據顯示，在截至到去年7月的一年中，全國平均房價的漲幅超過了30%。
房市火爆背後的最主要推手，就是低利率環境。自去年3月以來，加拿大央行隔夜利率就一直保持在0.25%的歷史低點。
同時，住房需求也因為新移民的增多而增加。雖然自2020年3月以來，因為疫情原因，加拿大政府關閉了邊境，多數移民都進不來，但移民局的數據顯示，2016到2019年期間，加拿大接納了將近100萬新移民。2017到2018年期間，新移民貢獻了全國80%的人口增長。
此外，加劇房價上漲的另一個原因就是洗錢。因為加拿大反洗錢機制寬鬆，有大把空子可鑽，犯罪分子趨之若鶩。卑詩地產專家估計，洗錢導致卑詩房價比原本高出3.7%至7.5%。除卑詩外，多倫多、蒙特利爾和其它城市房市中洗錢現象也日益嚴重。
另外，和美國一樣，在疫情期間，加拿大也出現了跨省人口大遷移。例如，加拿大統計局（Stat Can）的數據顯示，在2021年第二季度，加拿大的省際移民達到了12.35萬人，比上一季度增加了55.1%，是1991年第三季度以來最大的一次跨省移民潮。而卑詩省是此次最大的贏家，淨流入移民人數達到15,300人。
人口淨流入自然也推動房價上漲。根據大溫哥華地產局（Real Estate Board of Greater Vancouver）最新公布的數據，2021年售出了43,999套房屋，住宅銷量同比增長42.2%，與2019年相比攀升了73.6%，打破了2015年的歷史銷售紀錄，創下了歷史新高。
各國貨幣緊縮 對未來房市影響
不過，世界主要國家不斷上漲的住宅價格走向，正在受到關注，因為貨幣寬鬆造成的房價上漲局面，有可能因為美聯儲的金融緊縮而迎來轉折。
日經中文網報道說，美國達拉斯聯邦儲備銀行的數據顯示，全球25個主要國家的住宅價格，在2021年第三季度同比上漲了13%；22個國家的住宅價格上漲幅度，超過了可支配收入上漲幅度。由於房貸餘額不斷擴大，全球家庭債務在2021年9月達到55.4萬億美元，比疫情爆發前增加了大約6萬億美元。
在全球家庭債務創紀錄的情況下，各國都對房地產市場的走向充滿警惕。大家知道，歷史上的雷曼危機，就是因為房價過熱導致經濟受創的代表性例子。不過，現在和當時的情況不同，證券化商品的餘額比2007～2008年大幅減少，讓房價下跌導致金融系統動盪的可能性變得很小。
但是，隨著美國即將進入加息周期，可能讓住宅需求變冷。今年到目前為止，美國的房貸利率平均為3.56%，但現在正在向4%逼近。
已經有證據表明，美國人對購買住房的前景感到失望，一些首次購房者被擠出市場。路透社報道說，1月份，首次購房者佔銷售的27%，一年前這一比例是33%。而美國房地產經紀人協會指出，在首次購房者中，他們在去年四季度的抵押貸款支出，已經佔到家庭總收入的25.6%，創3年以來最高。
摩根大通認為，美國住宅投資增長將出現減速，從2021年的同比增長9%，降低到2022年的1%左右。
不過，《經濟學人》認為，高房價將得到支撐，理由有三個：一是，家庭經濟收入穩定的小康人群推動了強勁房市；二是，人們願意支付更多的錢，以獲得更寬闊的住房空間；三是，房地產供不應求。因為在疫情爆發的前幾年，美、英、德、日等11個先進國家，為每千人新建的房屋數量，早已下降到六十年代中期的一半。而現在，疫情的反復和持續，又進一步惡化了房地產的供應。
也就是說，隨著美聯儲和各國央行開始貨幣緊縮，今年全球房價的增速將會放緩。但是，由於住宅供不應求的狀況仍將持續，所以預計在2022年，大多數地區的房價仍將繼續上漲。＠
財商經濟研究所
策劃：宇文銘
撰文：李松筠
編輯：蔚然、宇文銘
粵語配音：Ada
剪輯：曲歌
監製：文靜
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