房地產稅來了——10月23日,中共國務院在部份地區開徵房地產稅做試點在第十三屆中共人大常務委員會獲一致通過。網絡上對房地產稅的討論再度展開,涉及已有稅費、產權等因素。獨立經濟學家曾評估:對中產階層衝擊最大。

依據中共官網發布的信息,中共國務院將制定房地產稅試點具體辦法,試行5年,從試點辦法印發之日起算,然後由各地政府制定具體實施細則。

試點地區的房地產稅徵稅對象為居住用和非居住用等各類房地產,但不包括依法擁有的農村宅基地及其上住宅;房地產稅納稅人為土地使用權人、房屋所有權人。非居住用房地產繼續按照中共的《房產稅暫行條例》、《城鎮土地使用稅暫行條例》執行。

中國「西部證券」分析,當局開徵房地產稅或有三點意圖:緩解財稅壓力、調節社會結構,以及助力經濟轉型。分析說:「國際經驗表明國內落地房地產稅的用意之一或是增加稅源、緩解財稅支出壓力。」

從中共當局去年8月推出了「三道紅線」到今年前八個月的400多次樓市調控,萎縮的土地財政讓地方政府「財稅壓力」大增。

萎縮的土地財政

土地財政指中共的地方政府依靠出讓土地使用權的收入,以及與土地相關的各種稅費來維持地方財政支出。長期以來,中共地方政府依賴土地財政。房地產市場火紅時,對於地方政府而言,土地就是GDP,土地就是政績。但地價上漲自然推高房價,導致金融槓桿持續加碼,房地產市場積累泡沫,風險持續加大。

中共官媒《經濟日報》今年6月的報道中提到,當前,土地使用權出讓收入仍然是地方財政收入的重要來源,許多城市都存在對房地產行業和土地出讓收入過度依賴的狀況,「過度依賴土地財政有很多弊端」。一旦房地產市場低迷,地方政府的償還債務就可能面臨困難。

習近平「房住不炒」的政策收緊了全國房地產市場,全國9月的商品房銷售成交數據顯示:36大城市的新房合計成交量1.55萬套,環比下降37.58%,同比下降46.75%;11個城市的二手房成交合計0.42萬套,環比上升12.77%,同比下降37.32%。9月的商品房價格也在下降。70個大中城市中,36個城市新建商品住宅價格與上月相比下降,持平的有7個,上漲的有27個;52個城市的二手住宅與上月相比價格下降,持平的有1個,上漲的有17個。

房地產開發商的買地價格最終是購房者買單,即反應到商品房的價格上,那麼地方政府從居民的購房款中拿走多少錢呢?

2012年,中共官媒《國際金融報》報道說,「稅費多如牛毛」,把房產商開發一處樓盤的過程,從立項到完成銷售進行分解,整個過程向各級政府機構繳納稅費涉及到七大類37項支出。具體包括房地產開發前期的土地出讓金、拆遷管理費,以及後期的營業稅、印花稅、城建稅、企業所得稅等。由於各地各級政府的收費標準不同,企業的具體有差異,平均向各級政府的繳納額佔到賣房款項的50%以上。

原中國地產界大佬任志強曾表示,如算上房地產行業中下游產業中的稅費,如施工單位上繳的各種稅費、建築材料生產與購買環節的稅費,以及設備生產與交易中的稅費等等,「政府從房價中分得的份額,要遠遠超過70%的比重」。

2016年10月,曾任中共國務院發展研究中心宏觀部研究室副主任的任澤平發表文章《土地出讓金和稅收佔房價八成》。土地出讓金從1999年至2015年期間增長63.3倍,2015年占地方財政本級收入的39.2%。2004年至2014年期間,5種房地產特有稅收增長11倍,2014年占地方財政本級收入之比從10.2%上升至18.2%;6種房地產相關稅收增長7倍,2014年占地方財政本級收入的9.61%。房地產相關稅包括教育附加費、城市維持建設稅、房地產企業營業稅、房地產企業所得稅、房屋轉讓個人所得稅和印花稅。

地方政府曾從房地產市場中收繳了如此高比例的土地出讓金和各種稅費,如今房地產市場的風光不再,地方政府的財政狀況如何呢?

10月5日,中國數據寶、騰訊財經聯合推出的《城市負債率排行榜》顯示:85座城市的債務率超過100%,貴陽市的債務率最高為929%,深圳的負債率最低,不到20%,而北京的債務率是深圳的10倍。

房地產稅對中產階層影響大

在中國境內曾持有多處房產、現在還有兩套住房的陳靜向大紀元表示,這幾天一直在關注要徵房地產稅的消息。她說:「等著具體的政策推出,看對自己的影響到底有多大。」她的房子比較大,頗擔心徵稅標準或納入人均住房面積。

「家裏經濟狀況稍好一點的,一般至少是兩套房子」,陳靜說。「如果家中有男孩,還不止一個孩子的,家長更是早早考慮買房了。因為房子前些年一直在漲,孩子結婚也都需要房子,不如早點買房。孩子不滿18歲也沒法過戶。」

「如果就一套房子的話,有很多具體問題。家裏來個親戚怎麼辦?沒地方住呀。尤其兒子結婚後,女方父母如要過來住一陣子,住哪呢?」

「國內除了股市外,就是樓市了。那些把錢投到海外的都是挺有錢的人,一般中產階層就都投了房地產了。」

徵收房地產稅對中產階層而言就是筆費用,本來疫情下掙錢已經更難了,陳靜擔心大家拋售的話,會導致短期內房價下跌。

中共官媒聲稱,推進房地產稅立法與改革可「引導住房合理消費」。對於買房有困難的居民來說,是否意味著房價會大跌?中國經濟學家、民建中央經濟委員會副主任馬光遠認為:「在房產稅問題上,中國老百姓最天真的認識是,房產稅可以降房價。」

馬光遠在4月27日的新浪專欄中寫道:「從世界上有房產稅的國家的立法目的看,徵收房產稅主要目的是為了地產財政收入,而不是為了抑制房價。」

他認為:過去房地產的價格規律顯示,影響房價最大的因素是房地產政策,包括貨幣和土地政策,而不是稅費。「為了抑制價格,房地產領域的稅費已經到了登峰造極的程度,一旦房地產政策變化,價格該暴漲,還得暴漲。」

「這點微不足道的房產稅,對於高淨值人士和炒房者而言,以及相對於房價上漲的收益,根本就是九牛一毛。而且,如果考慮徵收對象,無論是按照面積徵收,還是按照套數徵收,對房產稅真正有感受的只有一類人,那就是中產階層。」

因此他推出的結論是:徵收房產稅,「殺房價無力,但對付中產階層,卻可以成為剪羊毛的利器」。@

-----------

【噤聲時代,更需要真相】

一起守住心中最後的光:

https://bit.ly/3t45Qni

✅立即支持訂閱:

https://hk.epochtimes.com/subscribe

✅直接贊助大紀元:

https://www.epochtimeshk.org/sponsors

✅成為我們的Patron:

https://www.patreon.com/epochtimeshk