十多年來,大陸的房地產稅一直是「只聽樓梯響,不見人下來」,但現在,房地產稅終於要「靴子落地」了。隨即,一則「上海神秘房叔拋售93套房,套現4.5億元」的消息,就引爆了網絡,雖然消息後來被闢謠說「部份不實」,但是在一線城市,拋售房產的動作確實已經開始了,那麼,它是否會引發房價繼續下跌呢?

中共當局也一直強調,房地產稅能夠調節收入差距、促進「共同富裕」,但是,真是如此嗎?此外,作為中共稅制改革的一個重要環節,徵收房地產稅是否意味著土地財政就此終結了呢?今天,我們就來談談這些話題。

房地產稅試點即將開啟

10月23日,中共人大常委會決定,授權國務院在部份地區開展房地產稅改革試點工作,授權期限為5年,具體實施啟動時間由中共國務院確定。5年試點結束後,國務院還可以再申請繼續授權。中共人大將在條件成熟時,及時制定徵收房地產稅的相關法律。

就在今年5月份,中共還在強調,房地產稅改革要「立法先行、充份授權、分步推進」,但5個月過去,「立法先行」就被「試點先行」取代了,而最直接的原因,就是習近平10月15日在中共黨刊《求是》雜誌上,刊登了一篇文章《扎實推動共同富裕》,文中除了強調「要積極穩妥推進房地產稅立法和改革」,還提出要「做好試點工作」,於是,房地產稅試點就被正式提到日程上來了。

由於房地產稅屬於地方稅種,所以具體的試點方案,要由各個試點地區提出,再由國務院批准,估計最早會在今年年底前推出,明年開始實行。

雖然早在10年前,也就是2011年,上海和重慶就已經開始房產稅試點工作。不過,這一次的提法不是「房產稅試點」,而是「房地產稅試點」,雖然只是一字之差,但它意味著上海和重慶的「房產稅試點」終結了。

同時,它也意味著納稅人不僅包括「房屋所有權人」,也包括「土地使用權人」。因為在中國,土地所有權歸國家或集體所有,個人只能擁有「土地使用權」。

而且,此次房地產稅試點的徵稅對象,是居住用和非居住用的各類房產,但不包括農村的宅基地以及宅基地上的住宅,所以,只是針對城鎮居民徵稅。

房地產稅開徵 對民眾有何影響?

那麼,開徵房地產稅,對中國的城鎮居民來說,到底會有怎樣的影響呢?雖然在具體方案出台之前,這個影響大小還很難確定,但是綜合媒體報道和多位專家的說法,可以看出這個房地產稅的大致輪廓。

我們先來看看上海和重慶的房產稅試點。外界普遍認為,過去十年來,上海和重慶的試點都是失敗的:一方面,房地產稅收入規模小,遠不足以作為地方的主體稅種;另一方面政策對房價影響並不顯著。

在2020年,上海和重慶的房產稅,分別是人民幣199億元和72億元,佔地方總稅收的比重只有3.4%和5%,而且,這裏面還包含相當大比例的經營性房屋的房產稅收入。

所以,接下的房地產稅試點,勢必要比之前的試點措施更加嚴厲,具體來說,可能會涉及以下幾個方面。

首先,徵稅對象會擴大,不會只針對個別群體或者個別房屋徵稅,不僅會對新購住房徵稅,也將對存量房屋徵稅。比如在上海,如果是在2011年以前買房的住戶,即使擁有幾十套住房,也是免稅的,沒有起到打擊房屋囤積待漲的作用。

其次,雖然各國房產稅形式多樣,但是從計稅基礎來看,主要有兩種:一是以虛擬租金為徵稅基礎,比如香港和新加坡;二是以評估價值為徵稅基礎,如美國、英國、日本等。預計中國的房地產稅試點,將會比照美、英、日等國,以市場評估價值作為徵稅基礎。

第三,考慮地方政府已經在土地出讓環節,對房產徵繳過費用,而且民用住宅土地有70年的使用年限,預計房地產稅價值評估環節,將會設置一定的折扣比例。比如,像上海一樣,按照市場評估價格的70%徵收。

第四,很可能設置40~60平方米的人均免徵面積。中共住建部的數據顯示,2019年,城鎮居民人均住房建築面積達到39.8平方米。如果一個家庭的人口多,那麼能獲得的免徵面積就大,也能起到鼓勵生育的作用。

第五,基礎稅率,估計會在1%左右或者更少,同時實行累進稅率,房屋越多,稅率越高,加大對投機炒房的多套房和豪宅的徵稅力度。

那麼,會在哪些城市展開房地產稅試點呢?分析普遍認為,此次試點會以房價上漲壓力較大的熱點城市為主,也就是說,會以一、二線城市為主,三、四線城市不會在試點範圍之內。

那麼,到底需要繳納多少房地產稅呢?

有人算了一筆帳:如果是住在北京的一家三口,擁有240平米的住宅,假設人均免徵面積是60平米,市場價格是每平米8萬元,按照市場價格的70%徵收,稅率為1%, 那麼,需要繳納的房地產稅就是33,600元。但這些還只是猜測,因為真正的試點方案還沒有出台。不過,大致會在這個範圍。

所以,有人就總結說了:如果是在一、二線城市,而且有2套以上住宅,就需要做好繳納房地產稅的準備了,因爲試點隨時可能到來,預計稅率在1%以下。

房地產稅開徵 是否會打壓房價?

我們知道,在嚴厲的樓市調控政策下,中國的住宅價格終於開始下跌了。9月份,中國70個城市,新建商品住宅的價格指數,平均環比跌幅是0.1%,這是自2015年5月份以來,70城房價月度環比首次下降。

但是,讓房價下跌,絕不是中共管控樓市的原因。在以前的節目中,我們已經多次講過,中共嚴控樓市,是擔心樓市泡沫過高會導致房地產崩盤,所以選擇主動擠泡沫,避免引發系統性金融風險這隻「灰犀牛」,但是其目的絕不是要打壓房價。

就像中共當局多次強調的,其目的是在堅持「房住不炒」的同時,要「穩地價、穩房價、穩預期」。因為一旦房價全面下跌,就是房地產崩盤的前兆,所以絕對不能讓房價持續下跌。所以,這也就是為甚麼,在房價下跌之後,十多個城市都出台了房價「限跌令」。

不過,北京當局想的很好,卻未必能夠如願,因為現在的房價不穩,地價不穩,預期更加不穩。

從地價來看,第二批土地拍賣的情況很糟糕。截至10月17日,實施土地集中供應的掛牌地塊822宗,流拍地塊266宗,流拍率高達32.4%,其中北京、廣州、杭州、瀋陽流拍率超過50%。而且,成交地塊的溢價率只有大約5%,並且大多是以底價成交。

而從預期來看,一批敏感的市場投資和投機者,已經開始付諸行動,逐步拋售多餘的房源。

據「第一財經」報道,上海一些原本把房子放在房屋租賃機構出租的業主,近期寧願賠付違約金也要提前解約,因為急著要把房子賣掉。此外,上海已有多套房持有者操作「換倉」,將手中持有的房產進行優化配置,比如:把10套房賣掉,換成2套上海最核心的資產;或者把資金投入不同城市的房產中。

報道還說,在一線城市中,北京近三個多月的二手房掛牌量,增加了1萬多套;廣州近一個多月增加了8,000多套。

中原地產的分析師甚至警告說,到年底前,這一輪如果不快速救市,平均價格下跌起碼15~20%,三四線城市的項目還可能會出現腰斬的情況。

房地產稅真能促進「共同富裕」?

我們知道,中共目前把調節過高收入、消除分配不公,作為開徵房地產稅的其中一個目的。但是,它真能促進「共同富裕」嗎?
不可否認,房地產稅作為財產稅,確實有助於調節收入分配、縮減貧富差距。因為目前,中國居民主要繳納收入稅,財產稅基本為零。但是,近些年來房價和金融股權價格的上漲,導致擁有房產越多、投資金融市場越多的高收入群體,這些群體的財產性收入大幅增加,並且遠遠超過了工資收入。

所以,中國收入分配研究院執行院長李實,也在去年表示,如果房地產稅是一個累進稅種,肯定會有助於縮小收入差距。但他也認為,中國的總體稅負偏高,如果開徵房地產稅,就必須減少其它的稅種,使居民的整體稅負保持相對穩定,甚至下降,不然,很多人是吃不消的。

但是,房地產稅喊了十多年,為甚麼一直沒有實行?上海和重慶試點了十年,也是失敗的,既沒有抑制房價上漲,也無助於地方財政,這到底是為甚麼呢?

最關鍵的原因,就在於中共自身。10月19日,《華爾街日報》引述知情人士的說法,稱今年早些時候,習近平指派中共副總理韓正推廣徵收房地產稅,卻遭到中共黨內的強烈反對 ,這些人威脅說,開徵全國性房地產稅可能會打擊房價,導致消費者支出驟降,並嚴重損害整體經濟,將成為一個「潛在的社會穩定問題」。而一些已經退休的官員也反對,理由是自己負擔不起任何額外的稅金。

報道說,因為遭遇強烈的反對,開徵房地產稅的試點城市,已經從最初計劃的30個減為10個左右,而中共官員們仍在為試點方案的具體細則爭論不休。

那麼,中共官員反對,真是為了擔心損害經濟嗎?這可能只是表面上的原因,真實的原因還是擔心自己的利益受到損失。

看看近年來落馬的中共官員,可以說,「房產多」已經成為貪腐官員的「標配」之一了。比如,巨貪賴小民通過華融置業等子公司,在廣東珠海開發了某地產項目,120套房中的100套都通過假搖號,分給了他的前妻和情婦;劉志軍、谷俊山等高官,也是動輒數百套的房產。

最出奇的,是2019年落馬的,遼寧省大連市原副市級幹部徐長元,被查封的房產量竟然高達2,714套。

如果認真實行房地產稅,確實,首先受不了的就是這些中共官員,所以他們才會威脅說,房地產稅會造成「潛在的社會穩定問題」。所以,要讓中共官員和民眾「共同富裕」,那可真是妄想了。

徵收房地產稅 土地財政就此終結?

1994年,中共實行分稅制改革後,地方財政收入被大幅削弱,財權被更多地收歸中央。1998年,中共開始全面推行住房市場化改革之後,為地方政府開拓了一條通過賣地獲得收入的財源,而備受詬病的土地財政也由此而生。

2009年,中共的土地出讓收入規模為1.4萬億,相當於GDP的4.1%;2020年達到8.4萬億元,相當於GDP的8.3%,佔GDP的比重,比十年前翻了1倍多。

據廣發證券測算,土地出讓金佔地方廣義財政收入的30%~40%,對各地的財政收入、基建、地產都具有重要深遠的影響。數據還顯示,2019年,中國最主要的50個城市賣地收入高達4.16萬億元,是稅收收入的120%。直到2021年,高溢價土地仍然是不少城市地產市場的「強心針」。而高地價,又推動了高房價。

所以,土地財政就是中國房價上漲的最大推手;同時又間接推動了地方融資平台和地方政府的債務;在土地財政快速發展過程中,還出現了破壞耕地、強制拆遷和補償不公等等社會問題;更不用說,還養肥了眾多的貪腐官員。

但是,這些都不是中共實行房地產改革的目的。開徵房地產稅的真正目的,還是要為地方政府尋找替代的收入來源,因為土地出讓收入已經難以為繼。

諮詢公司榮鼎諮詢的分析顯示,今年9月前三周,中國100個城市的土地銷售額,比去年同期暴跌了43%。不過,這只房地產調控導致的近期效應。

從中長期看,土地財政也即將斷流。因為「房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融」。從長期看,中國20至50歲主力置業人群比例在2013年達到峰值;從中期看,快速城鎮化階段漸進尾聲,大規模的住房建設時代正在過去,存量房時代正在來臨。

那麼,隨著房地產稅開徵,土地財政會就此終結嗎?

答案是不會。麥格理集團(Macquarie Group)首席中國經濟學家胡偉俊(Larry Hu)估計,中國城市住房的總價值大約相當於55萬億美元。因此,在全國範圍內徵收1%的房地產稅,將為政府帶來大約5,500億美元的年收入,只佔到賣地收入的40%。而其它研究機構的估算,比這個比例還低。

所以,開徵房地產稅,並不能替代土地出讓收入。但是,中共也不可能大幅度提高房地產稅率和徵收範圍,因為它既不想引發房地產市場崩盤,也不想冒著引發社會動盪的風險。@

財商經濟研究所
策劃:宇文銘
撰文:李松筠
編輯:蔚然、宇文銘
粵語配音:Ada
剪輯:曲歌
監製:文靜

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