十多年來，大陸的房地產稅一直是「只聽樓梯響，不見人下來」，但現在，房地產稅終於要「靴子落地」了。在一線城市，拋售房產的動作已經開始了，那麼，它是否會引發樓價繼續下跌呢？
中共當局也一直強調，房地產稅能夠調節收入差距、促進「共同富裕」，但是，真是如此嗎？此外，作為中共稅制改革的一個重要環節，徵收房地產稅是否意味著土地財政就此終結了呢？
房地產稅試點即將開啟
10月23日，中共人大常委會決定，授權國務院在部份地區開展房地產稅改革試點工作，授權期限為5年，具體實施啟動時間由中共國務院確定。5年試點結束後，國務院還可以再申請繼續授權。中共人大將在條件成熟時，及時制定徵收房地產稅的相關法律。
就在今年5月份，中共還在強調，房地產稅改革要「立法先行、充份授權、分步推進」，但5個月過去，「立法先行」就被「試點先行」取代了，而最直接的原因，就是習近平10月15日在中共黨刊《求是》雜誌上，刊登了一篇文章《紮實推動共同富裕》，文中除了強調「要積極穩妥推進房地產稅立法和改革」，還提出要「做好試點工作」，於是，房地產稅試點就被正式提到日程上來了。
由於房地產稅屬於地方稅種，所以具體的試點方案，要由各個試點地區提出，再由國務院批准，估計最早會在今年年底前推出，明年開始實行。
雖然早在2011年，上海和重慶就已經開始房產稅試點工作。不過，這一次的提法不是「房產稅試點」，而是「房地產稅試點」，雖然只是一字之差，但它意味著上海和重慶的「房產稅試點」要終結了。
同時，它也意味著納稅人不僅包括「房屋所有權人」，也包括「土地使用權人」。因為在中國，土地所有權歸國家或集體所有，個人只能擁有「土地使用權」。
而且，此次房地產稅試點的徵稅對象，是居住用和非居住用的各類房產，但不包括農村的宅基地以及宅基地上的住宅，所以，只是針對城鎮居民徵稅。
房地產稅開徵 對民眾有何影響？
那麼，開徵房地產稅，對中國的城鎮居民來說，到底會有怎樣的影響呢？雖然在具體方案推出之前，這個影響大小還很難確定，但是綜合媒體報道和多位專家的說法，可以看出這個房地產稅的大致輪廓。
我們先來看看上海和重慶的房產稅試點。外界普遍認為，過去十年來，上海和重慶的試點都是失敗的：一方面，房產稅收入規模小，遠不足以作為地方的主體稅種；另一方面政策對樓價影響並不顯著。
在2020年，上海和重慶的房產稅，分別是人民幣199億元和72億元，佔地方總稅收的比重只有3.4%和5%，而且，這裏面還包含相當大比例的經營性房屋的房產稅收入。
所以，接下的房地產稅試點，勢必要比之前的試點措施更加嚴厲，具體來說，可能會涉及以下幾個方面。
首先，徵稅對象會擴大，不會只針對個別群體或者個別房屋徵稅，不僅會對新購住宅徵稅，也將對存量房屋徵稅。比如在上海，如果是在2011年以前買樓的住戶，即使擁有幾十套住宅，也是免稅的，沒有起到打擊房屋囤積待漲的作用。
其次，雖然各國房產稅形式多樣，但是從計稅基礎來看，主要有兩種：一是以虛擬租金為徵稅基礎，比如香港和新加坡；二是以評估價值為徵稅基礎，如美國、英國、日本等。預計中國的房地產稅試點，將會以市場評估價值作為徵稅基礎。
第三，考慮地方政府已經在土地出讓環節，對房產徵繳過費用，而且民用住宅土地有70年的使用年限，預計房地產稅價值評估環節，將會設置一定的折扣比例。比如，按照市場評估價格的70%徵收。
第四，很可能設置40～60平方米的人均免徵面積。中共住建部的數據顯示，2019年，城鎮居民人均住宅建築面積達到39.8平方米。如果一個家庭的人口多，那麼能獲得的免徵面積就大，也能起到鼓勵生育的作用。
第五，基礎稅率，估計會在1%左右或者更少，同時實行累進稅率，房屋越多，稅率越高，加大對投機炒樓的多套樓和豪宅的徵稅力度。
那麼，會在哪些城市展開房地產稅試點呢？分析普遍認為，此次試點會以樓價上漲壓力較大的熱點城市為主，也就是說，會以一、二線城市為主，三、四線城市不會在試點範圍之內。
那麼，到底需要繳納多少房地產稅呢？有人算了一筆賬：如果是住在北京的一家三口，擁有240平米的住宅，假設人均免徵面積是60平米，市場價格是每平米8萬元，按照市場價格的70%徵收，稅率為1%，那麼，需要繳納的房地產稅就是33,600元人民幣。但這些還只是猜測，因為真正的試點方案還沒有推出。不過，大致會在這個範圍。
房地產稅開徵 是否會打壓樓價？
在嚴厲的樓市調控政策下，中國的住宅價格終於開始下跌了。9月份，中國70個城市，新建商品住宅的價格指數，平均環比跌幅是0.1%，這是自2015年5月份以來，70城樓價月度環比首次下降。
但是，讓樓價下跌，絕不是中共管控樓市的原因。我們已經多次講過，中共嚴控樓市，是擔心樓市泡沫過高會導致房地產崩盤，所以選擇主動擠泡沫，避免引發系統性金融風險這隻「灰犀牛」，但是其目的絕不是要打壓樓價。
就像中共當局多次強調的，其目的是在堅持「樓住不炒」的同時，要「穩地價、穩樓價、穩預期」。因為一旦樓價全面下跌，就是房地產崩盤的前兆，所以絕對不能讓樓價持續下跌。
不過，北京當局想的很好，卻未必能夠如願，因為現在的樓價不穩，地價不穩，預期更加不穩。
從地價來看，第二批土地拍賣的情況很糟糕。截至10月17日，實施土地集中供應的掛牌地塊822宗，流拍地塊266宗，流拍率高達32.4%，其中北京、廣州、杭州、瀋陽流拍率超過50%。而且，成交地塊的溢價率只有大約5%，並且大多是以底價成交。
而從預期來看，一批敏感的市場投資和投機者，已經開始付諸行動，逐步拋售多餘的樓源。
據「第一財經」報道，上海一些原本把樓放在房屋租賃機構出租的業主，近期寧願賠付違約金也要提前解約，因為急著要把樓賣掉。此外，上海已有多套樓持有者操作「換倉」，將手中持有的房產進行優化配置，比如：把10套樓賣掉，換成2套上海最核心的資產；或者把資金投入不同城市的房產中。
報道還說，在一線城市中，北京近3個多月的二手樓掛牌量，增加了1萬多套；廣州近一個多月增加了8,000多套。
房地產稅真能促進 「共同富裕」？
中共目前把調節過高收入、消除分配不公，作為開徵房地產稅的其中一個目的。但是，它真能促進「共同富裕」嗎？
不可否認，房地產稅作為財產稅，確實有助於調節收入分配、縮減貧富差距。因為目前，中國居民主要繳納收入稅，財產稅基本為零。但是，近些年來樓價和金融股權價格的上漲，導致擁有房產越多、投資金融市場越多的高收入群體，這些群體的財產性收入大幅增加，並且遠遠超過了工資收入。
所以，中國收入分配研究院執行院長李實，也在去年表示，如果房地產稅是一個累進稅種，肯定會有助於縮小收入差距。但他也認為，中國的總體稅負偏高，如果開徵房地產稅，就必須減少其它的稅種，使居民的整體稅負保持相對穩定，甚至下降，不然，很多人是吃不消的。
但是，房地產稅喊了十多年，為甚麼一直沒有實行？上海和重慶試點了十年，也是失敗的，既沒有抑制樓價上漲，也無助於地方財政，這到底是為甚麼呢？
最關鍵的原因，就在於中共自身。10月19日，《華爾街日報》引述知情人士的說法，稱今年早些時候，習近平指派中共副總理韓正推廣徵收房地產稅，卻遭到中共黨內的強烈反對 ，這些人威脅說，開徵全國性房地產稅可能會打擊樓價，導致消費者支出驟降，並嚴重損害整體經濟，將成為一個「潛在的社會穩定問題」。而一些已經退休的官員也反對，理由是自己負擔不起任何額外的稅金。
報道說，因為遭遇強烈的反對，開徵房地產稅的試點城市，已經從最初計劃的30個減為10個左右，而中共官員們仍在為試點方案的具體細則爭論不休。
那麼，中共官員反對，真是為了擔心損害經濟嗎？這可能只是表面上的原因，真實的原因還是擔心自己的利益受到損失。
看看近年來落馬的中共官員，可以說，「房產多」已經成為貪腐官員的「標配」之一了。如果認真實行房地產稅，確實，首先受不了的就是這些中共官員。
徵收房地產稅 土地財政就此終結？
1994年，中共實行分稅制改革後，地方財政收入被大幅削弱，財權被更多地收歸中央。1998年，中共開始全面推行住宅市場化改革之後，為地方政府開拓了一條通過賣地獲得收入的財源，而備受詬病的土地財政也由此而生。
2009年，中共的土地出讓收入規模為1.4萬億，相當於GDP的4.1%；2020年達到8.4萬億元，相當於GDP的8.3%，佔GDP的比重，比十年前翻了1倍多。
據廣發證券測算，土地出讓金佔地方廣義財政收入的30～40%，對各地的財政收入、基建、地產都具有重要深遠的影響。數據還顯示，2019年，中國最主要的50個城市賣地收入高達4.16萬億元，是稅收收入的120%。直到2021年，高溢價土地仍然是不少城市地產市場的「強心針」。而高地價，又推動了高樓價。
所以，土地財政就是中國樓價上漲的最大推手；同時又間接推動了地方融資平台和地方政府的債務；在土地財政快速發展過程中，還出現了破壞耕地、強制拆遷和補償不公等社會問題；更不用說，還養肥了眾多的貪腐官員。
但是，這些都不是中共實行房地產改革的目的。開徵房地產稅的真正目的，還是要為地方政府尋找替代的收入來源，因為土地出讓收入已經難以為繼。
諮詢公司榮鼎諮詢的分析顯示，今年9月前3周，中國100個城市的土地銷售額，比去年同期暴跌了43%。不過，這只房地產調控導致的近期效應。
從中長期看，土地財政也即將斷流。因為「房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融」。從長期看，中國20至50歲主力置業人群比例在2013年達到峰值；從中期看，快速城鎮化階段漸進尾聲，大規模的住宅建設時代正在過去，存量樓時代正在來臨。
那麼，隨著房地產稅開徵，土地財政會就此終結嗎？答案是不會。麥格理集團（Macquarie Group）首席中國經濟學家胡偉俊（Larry Hu）估計，中國城市住宅的總價值大約相當於55萬億美元。因此，在全國範圍內徵收1%的房地產稅，將為政府帶來大約5,500億美元的年收入，只佔到賣地收入的40%。而其它研究機構的估算，比這個比例還低。
所以，開徵房地產稅，並不能替代土地出讓收入。但是，中共也不可能大幅度提高房地產稅率和徵收範圍，因為它既不想引發房地產市場崩盤，也不想冒著引發社會動盪的風險。◇
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