台灣財經名嘴黃世聰表示,恒大代表中國的房地產問題,無論房地產未來是軟著落,或硬著落,中國房地產行業瘋狂發展的大時代結束。

中國房地產業巨頭恒大集團周二(10月12日)再次發生債務到期不能償還的情況。恒大發行的三個美元債券合計1.48億美元的票息於周一(11日)到期,到目前仍沒有恒大付息的消息。

這家深陷債務危機的龐大民企在過去三周內連續三次錯過還債期限,進一步加劇市場對中國房地產業債務違約現象蔓延的憂慮。

此外,新力控股、花樣年、當代置業等房地產公司也出現不能如期償債的問題。

「恒大其實投射出來的是中國房地產的問題,長期過度擴張導致負債都累積在按揭者或者銀行手上。」黃世聰接受大紀元採訪時說。「這代表著中國房地產盛極而衰,接下來會對中國經濟產生一個重大衝擊。」

他表示,在經過二十年的房地產狂奔之後,中國房地產開始觸頂後回落;企業和銀行呆賬都在這一次恒大事件中集體反映出來;基於房地產在中共經濟內需中佔據重要地位,一旦房地產價格下滑,會對未來的中國經濟增長產生一個「非常致命性的打擊」。

「中國(中共)一直在防止房地產出大亂,加上這幾年美國(對中共的)制裁以及中國大陸經濟本身減速都在對房地產構成壓力;反過來,房地產大幅下跌,又會對經濟造成壓力。所以,這是一個很難改變的結構性問題。」黃世聰說。

根據美國投資銀行高盛的數據,2018年中國的住宅房地產市場產值(包括建築活動和服務在內)相當於中國GDP的23%。

房地產行業同時也是中國的一個主要就業渠道。根據中共國家統計局的數據,2020年,中國2.85億農民工中約18%從事建築工作,許多大學畢業生從事房地產經紀工作。與此同時,大約三分之一的地方財政收入來自房地產開發商的買地活動。

9月房價大幅下降 購房者擔憂期房變爛尾樓

買家已經開始預計房價走跌,並紛紛離場。根據中共央行發布的一項調查,在第三季度,預期房價上漲的中國城鎮儲戶比例下降至19.9%。這一比例低於2020年的25.1%,為2016年第一季度以來的最低水平。

過去的大部份投資客(炒房客)在虧損預期下,不再進行房地產投資;對剛硬需求的住房者來說,房價下跌代表多承擔風險,加上中國開發商的許多樓盤都是期房銷售,購房者都害怕買的期房可能變成爛尾樓。

最近幾天,多家中國大型房地產開發商公布的9月份銷售額都顯示下降,甚至許多開發商銷售額同比降幅超過了20%或30%。過去9月份通常是銷售最火爆的月份之一。

《華爾街日報》周三(13日)報道說,如果銷售額大幅持續下滑,恐將造成嚴重經濟後果;房地產行業銷售額放緩的影響或許會蔓延至投資和建築領域,可能損害增長、就業和地方政府財政。

晨星(Morningstar)高級股票分析師鄭維坦(Cheng Wee Tan,音譯)表示,銷售放緩的部份原因是政府對抵押貸款的政策收緊以及購房者的信心減弱。他說,客戶擔心開發商的項目無法完工,而媒體關於中國恒大未完工建築項目的報道加劇了這些擔憂。

三條紅線早已壓死房地產商

中共2020年8月份給房企劃出「3道紅線」,限制房企的銀行貸款額度。這3條規定是:一、除預收款之外的資產負債率(即負債除以資產)不得高於70%;二、房企的淨負債率不得大於100%;三、房企的現金短債比(即現金除以短期債務)不得小於1倍。

黃世聰表示,北京此前的「三條紅線」政策想去房地產業的泡沫化,給中國房地產商特別是一些大型房企帶來了重大回落壓力,直接壓制房地產過去的擴張政策。

「他們(房地產商)過去就靠快速擴張——快速買地,快速取得土地用地資格,快速蓋完後,再快速賣給消費者,所以必須要有大量的儲備地和周轉資金在手上。當擴張速度變慢之後,就影響到房地產公司的財務結構。」他說。

澳洲悉尼科技大學副教授、中國問題專家馮崇義也告訴大紀元,「三條紅線就是(中共)沒錢了,擔心整個金融系統性崩潰,要優先保國家銀行。哪怕它願意去保(房地產),也沒有能力去保了」。

無論硬或軟著路 中國房地產業瘋狂時代已完結

黃世聰表示,好的情況是中國房地產慢慢把泡沫擠出去,慢慢落地,那影響時間會非常長,對中國大陸經濟損傷比較小,但會拖累中國大陸經濟的中長遠發展;如果是快速擠破泡沫,那對中國來說是悲劇,但可以短線獲得一個調整的機會,然後再快速往上走。

「無論是哪一種版本,因為房地產帶動經濟景氣局面,中國大陸經濟要像過去一樣狂奔的時代也已經完全結束。」他說。

他預計,短期至少在兩三年內,中國房地產勢必得面臨一次修正,需要具體研讀中國的政策挑戰,才能夠知道後續發展。

他說,在建商擴張速度變慢,購房買方受到中國經濟衰退或者經濟減緩的影響,這都會對整個房地產行業構成雙重壓力,房地產未來可能較長一段時間會保持看跌狀態。

恒大是否可能成為第二個雷曼

在被問到,恒大是否如美國雷曼兄弟將風險傳到海外,黃世聰表示,恒大本身對全球的經濟影響並不大。

「以中國來說,恒大本身的因素對全球的經濟影響是不大,但對全球影響比較大的是在中國房地產行業的整體泡沫化。如果中國房地產的整體往下滑落,根據之前潘石屹(北京房企龍頭「SOHO中國」董事長)說的,中國房地產總市值大約六十兆美元左右,若按照過去世界房地產修正幅度20%來算,這對中國經濟的衝擊會相當大。」他說。

「如果中國經濟受此影響,將導致整個需求減緩,對原材料、全球消費市場產生衝擊。所以我覺得,中國因為房地產下滑造成的經濟衰退會影響到全球,這會具有一個傳導性。」

黃世聰預計,未來中國經濟增長可能還會受到房地產的拖累,繼續下滑。

惠譽國際評級公司(Fitch Ratings)9月下調對中國未來兩年經濟增長預測,理由是房地產活動放緩將「對國內需求造成影響」。惠譽將2021年中國國內生產總值(GDP)增長預期從8.4%下調至8.1%,2022年的GDP增長預期從5.5%下調至5.2%。#

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