反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報190.55，按周回升0.75%。分區指數個別發展除，港島及新界西分別上升0.55%及2.11%，九龍及新界東分別下跌0.35%及0.14%。其餘領先指數全線回升，大型單位、中小型單位及大型屋苑分別上升1.6%、0.59%及0.49%。

樓價見頂未必滑落

二手樓價指數回升兼創歷史次高，按周升幅是兩個月兩最大，但數據制後兩星期，後市明顯受壓。上周市傳中共向地產商「下旨」解決房屋短缺問題，資本市場應聲下跌，各大地產商市值即日蒸發近千億。一手銷情亦馬上冷卻。恆基位於西灣河的The Holborn前周開售只售出價單一半單位，上周加推23伙，只賣出數伙。早前連環沽清的黃竹坑站上蓋揚海最新一輪亦無以為繼，連同其他貨尾盤，整個周末一手只售出30多伙，與前數周相比下跌超過九成。維護中共利益任由政權演譯，發展商以不變應萬變，先行停止開售新項目以減少供應回應。二手成交亦大幅縮減，十大屋苑成交跌至個位數。因應中共「出手」，市場紛紛改變今年樓價預測。事實上，特區樓市浮現出幾個短期利淡因素。首先是資本市場急跌影響氣氛。當世界絕大部份市場今年以來都錄得可觀升幅，特區股市卻一浪低於一浪，恆指由今年六月份高位下跌4千點，由於資本市場通常領先樓市數個月，樓市價格將逐步反映。其次是成交量，往往調整前成交大幅萎縮，過去兩周一二手成交萎縮極之明顯，預告樓價受壓。再有就是政策風險，以往政策可預測性較高，中共直接插手特區樓市，政策難以觸摸，尤其是長線投資者先行規避風險，投資需求下降。但即使樓價見頂，並不代表即將大幅回落。特區沒有負擔能力指標，房屋政策自然沒有令樓價回到負擔能力機制。反之，特財政收入卻清楚可量，基本法更列明要量入為出。樓價下跌兩成，地價可跌五六成。財政收入與民生同樣涉及中共利益，哪個更有份量，對政權來說清楚不過。未來數周還有林鄭預期被市民批評為「假大空」的施政報告，市場預計放棄短中期集中長期且大搞基建，試問樓價可跌多少?

中央下旨出現各種演繹

外國傳媒傳出中共下旨要求特區地產商維護中共利益，解決房屋問題，且不再容許壟斷行為，事件繼續發酵。地產建設商會回應對相關消息未有所聞，強調一向關注房屋供應經濟及民生問題，全力支持特區政府增加土地房屋供應云云，機沒有具體行動方案。中原集團主席施永青評論更有趣，他指中共向特區地產上施壓不可能，因為基本法列明私有財產權，遊戲規則「冇得改」，還稱地產商非共產黨員無可指示，特區的地產商與內地地產商不同，內地有房屋過剩問題。他建議政府加快審批改劃及改组成規會，並進言「當人都冇得住有啲綠地可能要犧牲」云云。房屋問題乃「重中之重」，中共旨令居然似有還無，接收訊息對象含糊不清，引來市場各種評論與猜測。先不論對錯，施氏評論帶出了幾個有趣的邏輯問題。中共的「國家安全」有16面金牌，無限上綱，凌架一切，某政黨直指房屋問題是國家安全問題，在「國家安全」下《基本法》保障值多少? 遊戲規則「話改就改」。地產商非黨員就可不按中共指示?那特區官員在共官一聲令下，即時推出49年劏房清零承諾，莫非他們全是黨員?在中共控制的地方，商人不服從指示甚至說一句不中聽的，結果如何，實例太多。至於「綠地犧牲」論，同樣道理，私人會所及棕地是否又要犧牲一下?相信這些土地的持份必定願意支持中共利益，協助解決房屋問題，政府可先收地建屋後再研究如何重置。觀乎劏房49年或前清零，政府大可承諾50年前重置應十分合理。未來中港極速融合，一小時生活圈擴至大灣區，加上大量新基建，大灣區內重置必定可行。還有謝徫俊曾提出收會部份軍事用地作建屋，解放軍「為人民服務」，政府稱特區已「由亂轉治」，謝議員又剛通過宣誓，過去言論行為必屬「愛國愛港」，不知他會否重提議案?

開發與規劃才是問題根源

施氏指內地房屋過剩問題更可圈可點。若房屋過剩理應跌價，為何大中城市價格極度超越負擔能力?要處理樓價問題那就簡單了，一招空置稅便可了卻，何須黨魁操心?供應過剩，樓價卻繼續上升，當中玄機讀者自己推敲。施氏建議政府加快審批改劃只說中了一半。建制派基金多年批評政府在改善流程上強差人意，沒有可量指標，沒有問責，一味叫政府加快不會有任何實質結果。即使加快審批，大前提是先要有合適的規劃，否則只會在錯誤的道路上走得更快。按規劃署最新資料，2020年開發土地面積佔總土地面積25.1%，佔開發土地最多的是道路和運輸設施佔4.2%，其次是鄉郊居所佔3.1%。私人住宅佔2.4%，資助房屋只佔1.5%。另外，農地及魚塘佔5.8%。翻查香港年報，2000年開發土地面積佔總面積20.9%，道路運輸設施佔4.5%，鄉郊居所佔2.4%，私人房屋佔2.2%，資助房屋佔1.5%。簡單的幾個數字已經帶出數個重要訊息。其一，20年來政府只開發了4.2%土地，即大概47平方公里，每年平均2.3平方公里，開發土地太少，速度極之緩慢，以至特區陷入土地荒。其二， 20年來資助房屋佔地竟然沒有明顯增加，完全是政策上的錯誤以致資助房屋佔總量不斷下跌，輪侯時間怎不創新高?其三，鄉郊式居所佔地不但高於私人住宅及資助房屋，且面積於20年間居然增加了30%，是私人住宅增加面積的4倍。明顯地，鄉郊發展不但佔地多，但對於解決住屋問題並無幫助。其四，發展商持有的近1,000公頃農地，但只佔全港農地15%，即使發展商積極配合開發，大搞公私合營，其餘85%亦需要政府規劃出手。其五，道路運輸設施雖然佔比稍有下降，仍是佔地最多。20年來政府沒有更新思維，道路只顧平面發展而不是上下三圍，各大交匯處例如青嶼幹線收費站，只是一大片空地，沒有在規劃上達致地盡其用。

簡單的幾個數字，帶出土地開發不力及規劃錯誤。規劃是規劃暑職責，土地開發是發展局的責任，兩者完全由政府壟斷。今天土地及房屋困局，政府責無旁貸，解決土地開發及規劃霸權才是問題核心。政權不但沒有向失職者查找責任，還將矛頭指向發展商，完全無助解決問題。在所謂新體制下，三權合作，極速消滅公民參與，代表規劃霸權更霸道。若果以為這樣可以解決土地及房屋問題，請看看中國一線城市樓價負擔及各住房現象，答案盡在其中。◇

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