大陸三四線城市樓市因為人員流出,需求疲弱,再加上開發商所建樓盤有些脫離當地民眾的接受能力,種種原因導致這些城市的樓市陷入困局。

《證券時報》4月6日刊登廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉的文章,他在清明期間回到了老家——一座位於大西南的三四線城市。

作者發現該城市在售的幾個樓盤都冷冷清清的。即使是清明節這樣的人口回流最旺季,售樓處也門可羅雀。而這裏的新樓盤很多都是全國性大房企開發的。不管是戶型設計、片區環境、配套商業、社區管理都是按一二線城市的開發套路來做的。主城區房價大概在每平米6500元(人民幣,下同)左右,比最高峰下跌1000元~2000元。

而這裏的二手房多數是上世紀90年代前後建設的,質量不錯,但是戶型和採光不太好,在市場上沒有競爭力,很不好賣。

同時,百姓收入不高,多數居民月收入在3000元左右,即使是當地最好的公辦高中,年輕教師月工資也不到3000元。

對於那些有改善住房需求的用戶來講,工資不高,二手房又賣不出去,這就造成了惡性循環:新盤開始積壓,開發商降價促銷,在售新房價格並不比二手房高多少。所以,一旦有新增購房需求,新盤自然是首選,二手房庫存越攀越高,越來越難成交。

當地的中介機構表示,縣城的人到市裏買房,兩極分化很明顯,少數有錢人直接買市區的新房,而縣鄉鎮一般百姓買不起市區新房。

作者認為,當下,三四線樓市普遍存在的問題是:攤子鋪得太大,人口外流明顯,而本地需求不足,難怪業內都在唱空三四線樓市。但調研發現,其實三四線城市的潛在需求還是很龐大的,只不過結構上失衡太嚴重了。比如,市區新房基本以改善型為主導,普遍都是大戶型的,這個城市沿江十幾公里都變成江景大宅了,舊改拆遷也走豪宅路線,這也是導致需求轉不動的原因。

而當地的規劃華而不實、大而鋪張,開發商配合著跑馬圈地,相互抬轎子,房價就這麼被鼓吹起來了。需求一波一波消耗後,增量需求跟不上了,但房價還得懸在高位,因為後續還有更多的規劃要實現,從而就造成了騎虎難下的局面。#

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