3月5日，在中共兩會的會議上，李克強又一次在政府工作報告中，提到了房住不炒政策，同時還提到了要穩地價、穩房價、穩預期的「三穩」目標。而在進入2021年以來，中國各地已經出台了高達80多次的房地產調控政策。這一連串的信息，似乎都預示了中共政府要對房地產市場加大「敗火」力度。與此同時，中共銀保監會主席郭樹清，也再次提到了房地產業存在「灰犀牛」風險。

那麼，在「房住不炒」的口號之下，中國的房地產市場能否真正的降低風險呢？接下來的內容中，我們就一起來關注一下這個話題。

「房住不炒」延續 調控力度不減

在2016年12月的時候，中共首次提出了「房子是用來住的，不是用來炒的」定位，李克強這一次再提「房住不炒」，已經是第三次出現在中共的政府工作報告中了，業界對此的解讀是，中共政府調控房價只會加碼，不會放鬆。

我們現在看到的是，2021年開年以來，大陸多地的房價在加速上漲，而各地的房地產調控措施也在密集出台。

根據中共國家統計局的數據，今年1月份，在中國70個大中城市中，有53個城市新建商品住宅價格環比上漲，同時，49個城市的二手房價格環比上漲，而且兩者都比去年12月時增加了11個城市。

「漲」似乎成了2021年開年樓市的主流趨勢，也有不少房地產中介交易平台更是以開年房價上漲爲由，聲稱房地產的春天要回來了。

而在這一片上漲聲中呢，像是北京、上海、深圳、廣州、杭州等這些一線城市，還有像是東莞這樣的熱點城市，都在近期出台了房地產調控政策，主要措施是限制貸款額度、提高利息、清查違規資金進入樓市等。截至到2月底，今年中國各地公佈的房地產相關的調控政策，已經高達87次，而就在3月份的前三天裏，公佈出的政策就超過了10次。

那我們可以看到，在房住不炒的定位下，中國今年的房地產調控將會高頻度發生。

那麽，中共如此緊鑼密鼓的進行房地產調控，原因是甚麼呢？

郭樹清再談「灰犀牛」

就在一周前的一個記者會上，中共銀保監會主席郭樹清，再次談到了房地產業的「灰犀牛」，郭樹清說，中國房地產的核心問題就是泡沫比較大，金融化、泡沫化傾向比較強。他還特別提到，很多人買房子不是為了居住，而是為了投資或者投機，這是很危險的。

我們知道，這個「灰犀牛事件」是指太過於常見以至於人們習以為常的風險，常用來比喻大概率而且影響巨大的潛在危機。

而在去年年底時，郭樹清就曾經發表文章說，房地產是現階段中國金融風險方面最大的「灰犀牛」。當時，郭樹清還舉例說，在上世紀以來，世界上130多次金融危機中，100多次和房地產有關，並給出數據說，目前，中國房地產相關貸款佔銀行業貸款的39%，還有大量債券、股本、信託等資金進入房地產行業。

而郭樹清給出的這個數據，實際上也是被業內人士質疑的，有大陸地產業人員說，她看到的數據是，2019年房地產貸款佔了銀行貸款的大約47%。

不只是郭樹清認爲中國房地產是隻「灰犀牛」，中國指數研究院也在研究報告中提到：「房地產金融已成為現階段金融系統風險的『灰犀牛』，無論對房地產行業還是金融市場均帶來巨大的潛在威脅。」

華夏幸福46億美元兌付成疑

那好像是爲了印證郭樹清的講話，在一個月前剛爆雷違約的知名房企華夏幸福，這幾天又有了新消息。 3月3日，《華爾街日報》報道說，因爲未能償付2月28日到期的一批規模為5.3億美元的債券，促使惠譽國際評級（Fitch Ratings）將華夏幸福的信用評級下調至限制性違約。

而在2月份時，高盛（Goldman Sachs）信用分析師給出的一份報告顯示，華夏幸福目前有98億美元未償付的債券，其中包括46億美元的離岸債券。

華夏幸福自己則表示，公司目前累計未能如期償還的債務本息，大約為17億美元。有分析說，華夏幸福可能會成為有紀錄以來中國最大的國際債券違約者。

這個1998年創立的華夏幸福，是一家中國A股上市房地產開發公司，2015年的時候，曾因爲產業新城的合作模式，獲得過中共國務院辦公廳的表揚。在2020年之前，華夏幸福還是銷售金額名列中國前20名的房企，即使2020年銷售額排名大幅下降，也有將近千億元的銷售額，那麼，怎麽轉瞬間就負債纍纍了呢？

穆迪投資者服務公司（Moody's Investors Service Inc.）在2月份的一份研究報告中給出了一個答案，認爲正是華夏幸福的快速擴張及其PPP項目，成爲了導致債台高築的原因之一。

爲甚麽這樣說呢？

所謂PPP，就是政府和社會資本合作（Public-Private Partnership）模式。在該模式下，私營企業、民營資本與政府進行合作，共同參與公共基礎設施的建設。

但是，與一般的PPP模式不同，華夏幸福的產業新城戰略走的是 「政府主導、企業運作、合作共贏」的路子，無需政府投資、擔保或兜底，而是自我造血。

它通過為政府建造產業園區，不斷提升土地價值，進而進行產業引進，靠政府支付的園區招商、服務費用，以及一些住宅的銷售來回籠資金。

雖然這種模式為華夏幸福帶來了比普遍房企更高的利潤，但一個產業新城項目動輒數十億規模，建設週期長，資金回籠慢，而且政府結帳周期長是出了名的，所以華夏幸福必須依賴住宅銷售回籠的資金來支持產業新城的建設，這種模式被稱爲「以房養園」。

過去十多年的時間裏，這種模式曾經為華夏幸福產業新城業務發展和壯大貢獻了大量現金流，但是當住宅銷售出現下滑，住宅回籠資金無法覆蓋產業新城開發的前期投入時，就造成資金鏈日漸緊繃。

後來，華夏幸福將投資佈局放在了環京地區，成爲「環京霸主」，這個環京主要是指固安、永清、涿州、廊坊等十幾個河北縣城。受益於環京樓價的暴漲，2016年時，華夏幸福實現了1,200多億的銷售額度，一度邁入全國房地產前十名的行列。

但是，好景不長，在中共2016年底首次提出「房住不炒」之後，2017年就成爲中國整個房地產行業的拐點，各項調控政策接踵而至，而華夏幸福也率先受到衝擊。

例如，2017年6月，廊坊市宣佈執行3年社保限購。前往環京購房的大多是北漂族和投資客，限購政策造成樓市急速降溫，環京房價應聲下跌。

從2017年開始，華夏幸福的經營性現金流就開始轉負。 2017年經營性現金流為負的162億，2018年為負74.28億，住宅銷售已經無法為華夏幸福帶來足夠的資金流，只能不斷通過融資回血。

從2015年到2019年，公司有息融資金額增長了2.7倍，達到1,792.2億元，而同期的淨利潤則只增長了2.2倍至144億元。儘管華夏幸福的收入、利潤數據頗為亮眼，但自己不創造淨現金流，利潤增長完全靠借貸驅動的模式，很難持續。

然後，中共又加緊了對房企的宏觀調控，在2020年8月，出台了「三道紅線」融資管理新規，不幸的是，華夏幸福「三道紅線」都踩中，不能再新增任何有息負債，這對它的打擊無疑是雪上加霜。

去年12月31日，中國人民銀行、銀保監會又聯合發佈通知，分成5檔對房地產貸款集中進行管理。其中第一檔，也就是中資大型銀行的房地產貸款佔比上限為40%，個人按揭款佔比上限為32.5%，限制銀行業的房地產貸款過於集中。

房企迎來償債高峰 或有更多企業爆雷

不過，華夏幸福並不是唯一一個面對負債壓力的房企。資料顯示，2020年大陸銷售前十名房企的總市值減少3,600多億，房企債券違約規模同比暴漲533%。

受疫情影響，再加上房地產調控力度不減，許多房地產企業面臨倒閉命運。有統計數據指出，2020年，中國大陸有超過470家房企宣告破產，其中大多屬於中小型房企，而「華夏幸福」是屬於中大型。由於「三道紅線」的限制，目前已有9家境內房地產出現實質性違約，市場上重大負面信用事件頻發。

與此同時，房企正在海內外加緊融資。 Wind數據顯示，截至1月28日，房企境內發債規模已經達到680.98億元。同時，房企海外發債規模達到129.13億美元，直追2020年1月的歷史高點。

瘋狂發債的背後，是房企歷史罕見的償債壓力。有機構表示，2021年房企到期債券規模預計將達12,448億元，同比增長36%，歷史性突破萬億大關，直達1.2萬億元規模。

監管升級，貸款受限，以及疫情反覆等多重壓力，都將綜合考驗房企抵禦風險的能力，同時也將增大個別房企的違約風險。

去年底，中共國家金融與發展實驗室發佈了《中國住房企業報告》，稱2020年房地產企業的資產負債率大於80%，已高於70%的紅線，且絕大多數資產在1千億以上的龍頭企業，都存在踩紅線的問題。

隨著更多調控措施的出台，顯然中國房地產企業在未來還將面臨更大的考驗，雖然中共一再喊「房住不炒」，但是這能從根本上降低中國房地產業的風險嗎？@

策劃：許巧茹、宇文銘
主播：蔚然
撰文：李松筠、財商經濟研究所
剪輯：大中
監製：Ingrid
粵語配音：Ada

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