在去年時,中國房地產業已被認爲是一頭正在迎面衝過來的灰犀牛,現在,臨近中國新年,又有一家知名房企因違約爆雷,中國地產業爆發的諸多風險,讓人們越來越明確了一點,那就是這些風險就像隱藏的地雷,不但無法預測,而且也不止於房地產這一個行業。

2月1日晚,華夏幸福基業股份有限公司發佈了公告,截至目前,華夏幸福及下屬子公司發生債務逾期涉及的本息金額為52.55億元人民幣。此外,截至今年1月31日,華夏幸福的貨幣資金餘額是236億元,但是,其中可動用的資金卻只有8億元。

公告一出,華夏幸福立刻成為了媒體和市場關注的焦點。在2020年之前,華夏幸福是銷售金額名列中國前20名的房企。2015年的時候,華夏幸福的產業新城模式,還被中共當局稱爲是創造性典型經驗,被中共國務院辦公廳通報表揚。

我們來看看華夏幸福這幾年的銷售下滑情況,根據克而瑞信息集團(CRIC)的統計數據,2016年前三季,華夏幸福的銷售量在中國排名第七,到了2019年,雖然其銷售排名下滑,但是銷售額仍在千億水平之上,不過此後,這種下滑出現了加速,2020年時,華夏幸福銷售額跌到963億元,排名第四十三。

從華夏幸福公佈的2020年第三季報,可以看到,華夏幸福的總資產為5,068.13億元,而總負債卻高達4,158.71億元,即資產負債率已經達到了82.09%。

華夏幸福的資產規模超過5,000億,這在大陸的房地產領域也算是佼佼者了,即使2020年銷售額排名大幅下降,也有將近千億元的銷售額,可是這樣一間房企,可動用資金卻只有8億,這究竟是甚麼原因呢?

我們先看看華夏幸福自己的解釋,華夏幸福把這種局面歸咎於宏觀經濟和信貸環境不佳。就在發出公告的當天上午,華夏幸福召開了一場規格頗高的金融機構債權人委員會。陸媒報道說,華夏幸福以連線方式在北京、廊坊等地組織了6個會場,除了200多家債權人之外,參會的還有央行金融穩定局、銀保監會、證監會,這些國家層面的機構人士以及中共河北省、廊坊市的政府官員。

據說,華夏幸福實際控制人王文學,在會上對債權人致歉,並表示由於錯判環京地產形勢、激進擴張,再加上疫情衝擊,導致公司出現了當前的局面。

按照王文學所說的原因,比如疫情衝擊,以及去年下半年時中共對房企頒布的「三道紅線」,這些因素都可以說是近時期的事情,但是,像華夏幸福這種規模的房企,顯然不會在短期內突然出現資金鏈的問題,必然有一定時間的發酵。

其實,早在1月15日,中國大陸已有消息,華夏幸福兩筆人民幣11.2億元的信託融資沒能按期償付,已實質違約。

當時,就有媒體說:華夏幸福平地一聲雷,中國房地產的「灰犀牛」真的要來了麼?

論規模,華夏幸福比不上恆大集團,但是恆大天量債務曝光,似乎也沒事兒,那為甚麼外界會擔憂華夏幸福是震動了中國房地產業的「大犀牛」呢?

華夏幸福一聲雷  驚到「灰犀牛」奔騰?

我們在開頭提到了,華夏幸福有一個特殊的模式——產業新城,曾經受到中共國務院辦公廳的表揚。就是這個產業新城,讓華夏幸福的財報變得非常有意思。

在華夏幸福2019年的財報中,在地產板塊114家上市公司中,華夏幸福的每股收益、每股淨資產、淨利潤、營業總收入、淨資產收益率都可以排在前十位。但是,唯獨一個指標是排在了倒數第二,對,就是每股現金流。正是華夏幸福的產業新城模式,讓帳面上看起來很漂亮,但是實際上卻很殘酷。

華夏幸福把自己特殊的模式,產業新城,稱為開發性PPP模式,就是「政府主導、企業運作、合作共贏」,具體就是從政府手裏拿地,然後自己進行設計規劃、基礎設施建設、招商引資等所有公共服務。當地政府,只對整個項目過程進行相關監督審批。這種被中共肯定的操作模式,實質上就是利用民營企業的資金來搞基礎設施建設,也就是公私合營。

這個過程讓華夏幸福在拿地上佔得了先機,只要能夠挺過低毛利的前期設計、土地整理和基礎設施建設,華夏幸福就可以獲得高毛利的產業發展服務收入。但和一般房企高周轉的住宅地產相比,華夏幸福高收益的前提是,在前期要進行大量的墊款,而在另一方面,收入結算來自政府,政府對結算結果進行審核後需要納入最近一年的財政預算進行支付,而這可能需要1到2年的工作週期,所以華夏幸福的收入就成了帳面上的一堆數字,卻成不了真金白銀,最終拖垮了「華夏幸福」的現金流。

其實華夏幸福的現金流一直都是如履薄冰,在2018年時就出現過債務危機,當時華夏幸福幸運的引入了大金主平安,平安180億元的兩次注資幫助華夏幸福躲過了一劫。

此外,也有分析認爲,近幾年,中共對華夏幸福重倉的環京津冀地區樓市採取了嚴厲的調控,樓市銷售業績的快速下滑,導致淨利潤下降,對華夏幸福的現金流影響也很大。

中共發出緊箍咒  房企融資難

在華夏幸福2020年三季報的數據中,資產負債率高達82.09%,對應淨負債率214%,剔除預收款的資產負債率78%,現金短債比仍然小於1。從這個債務比例來看,華夏幸福踩了中共房企融資新規的「三道紅線」,眼下,華夏幸福的困局是短缺的現金流,接踵而至的就是高負債率了,這也讓它的境內融資無門。

1月份以來,國際評級機構穆迪和惠譽,已經把對華夏幸福的評級下調爲垃圾評級。評級的下調無疑也讓華夏幸福在海外發債融資的難度加大。

面對華夏幸福內部資金受限、外部活水斷流,多位華夏幸福的債權人士稱,華夏幸福計劃對有息債務進行展期,但具體的比例和時間將在後續的債委會中確定。也有其他消息人士表示,目前華夏幸福和河北省政府希望通過債務重組解決問題,但如果談不下來也不排除破產重整的可能。

《華爾街日報》在報道中說,華夏幸福的違約事件也在提醒投資人,在中國,沒有甚麼行業可以免受房地產行業的影響,並指出華夏幸福最大的股東,中國平安保險集團,在這一次的事件中,其投資華夏幸福所面臨的風險敞口達到540億元人民幣。

《華爾街日報》還表示,對陷入困境的中國房地產公司來說,如果擁有顯赫的債權人,地方或中央政府通常要求他們出面救助,但對這些公司而言,就不是甚麼好消息。因為這種關係讓中國的房地產行業可以從整個金融體系中吸納資本,不但推高了其它公司的融資成本,也拖累了中國的生產率。

從華夏幸福的爆雷事件中,我們可以看到,中國房地產行業的風險正在一觸即發。

有統計數據指出,2020年,中國大陸有超過470家房企宣告破產,其中大多屬於中小型房企,而「華夏幸福」是屬於中大型。雖然目前大型房企的違約案例並不多,但有中資證券認為,由於「三道紅線」的限制,目前已有9家境內房地產出現實質性違約,市場上重大負面信用事件頻發。

在宏觀經濟形勢收緊的背景下,中共監管部門對房地產業推出「三道紅線」、又向銀行發出「兩道紅線」,這些也都成了更大風險的導火索。

然而,還不只是房地產企業存在風險,在中共國企紛紛爆雷、企業債務到期再創新高的背景下,風險正在擴散,一些企業一直在靠著借新債還舊債,而這些防不勝防的風險,很可能會引發一場多米諾骨牌效應,從開始的一個又一個爆雷,最後可能演變成一片爆雷。

而越往後,爆雷企業的規模也會越大,威力也會越大,因為小企業沒有背景,沒資格借新債還舊債,能借到錢的都是資產規模大、看起來值得救、同時又是有背景的企業,所以就是越往後越輪到大企業爆雷。

有大陸媒體報道,2021年,中國房地產業到期債務規模將高達12,448億元,也有機構統計,2021年,中國整體債務規模達到336萬億元。

而華夏幸福債務危機事件,也成了投資者的一個警告,也就像媒體說的,即使中國具有吸引力更大的投資機會,其房地產業的脆弱性也是無法逃避的風險。

中國人口面臨塌陷 或成壓垮地產業

另外,中國的人口坍塌趨勢,也讓房地產業的這頭「灰犀牛」面臨著失控的可能。大陸財新網,最近刊登了北京大學光華管理學院教授梁建章的一篇文章,文章中列出了中國部份地方政府公佈的2020年出生人口數據。

其中,廣州出生人口大約是19.55萬,比2019年同期減少9%,是近10年來最低水平;溫州大約73,230人,同比減少19.01%,創下了近6年來的新低。

梁建章在文章中說,大陸人口塌陷已經到來,如果無法大幅提升生育率,這種下滑將不會見底。也有財經專欄作家說,最終壓垮房地產泡沫的,是低生育陷阱。

在低生育率和老齡化嚴重下,未來房地產市場的需求也將會下降,隨之而來的,還可能有經濟增長和財政的崩塌。

在2021年,中共可能不得不面對企業債務高發,新債舊債一起算的危險局面。@

策劃:許巧茹、宇文銘
主播:尉然
撰文:李曉彤、財商經濟研究所
剪輯:大中
監製:Ingrid
粵語配音:Ada