今年3月份是大陸房企償債最高峰,但是從去年8月份開始,大陸房企地產債的淨融資額已連續七個月為負數,面對償債高峰,現金流壓力陡然增大。

去年8月份,中共監管機構對房企發佈了「三條紅線」,對房企的融資加以限制。但財新網的消息顯示,大陸房企地產債淨融資額已經連續七個月為負。

2月28日,中泰證券發佈的研報顯示,2021年3月至12月,房地產行業信用債到期總量為3753.19億元(人民幣,下同),另有2312.57億元債券進入回售期,規模合計高達6065.76億元。而3月將是房企償債的最高峰。地產債3月到期及回售規模將達到1117.88億元,其餘月份的地產債到期回售規模分佈相對平均。

而在中共對房企融資的嚴格控制之下,大陸房企發債借新還舊越來越難。大陸地產開發商雅居樂原定發行一筆「不超過82.47億元」的小公募債,以償還雅居樂此前發行的兩筆熊貓債本金及利息,以及三筆存續的公司債券。

但上交所指其額度超標,發債額度隨後縮減為「不超過70億元」。上交所還發文件要求房企進一步壓降發債額度。

不僅僅是發債受限。「三條紅線」之下,無論表內表外,房企的幾乎所有有息負債均需要向監管部門按月申報。

另外,因中共當局改變了供地模式,多個城市開始集中供地,一年僅供地三次。諸多房企認為,這意味著房企在拿地前需要騰挪大筆資金備用,現金流壓力因此加大。

報道引述大陸一家龍頭房企高管的觀點表示:「總體來看,房企要順利度過償債高峰,還是需要依賴融資。」

安信證券發佈於2月26日的研報顯示,2021年,民企地產債的到期規模為2397.8億元,佔比51.6%,同比減少14.6%;國企地產債到期規模為2246億元,佔比48.4%,同比增加8.3%。

東吳證券發佈於2月24日的研報指出,一季度是償債高峰,1月新發地產債對到期債券的覆蓋率為82%,2月覆蓋率僅為41%。有評論認為,房企或即將掀起發債潮。

所謂「三條紅線」是指去年8月20日,中共住房城鄉建設部、央行在北京召開重點房地產企業座談會上,明確了重點房地產企業資金監測和融資管理規則,即「三條紅線」。1. 房企剔除預收款後的資產負債率不得大於70%;2. 房企的淨負債率不得大於100%;3. 房企的「現金短債比」小於1 。

按照「三道紅線」觸線情況不同,中共監管機構將房地產企業分為「紅、橙、黃、綠」四檔,分檔設定有息負債規模的增速閾值:每降低一檔,上限增加5%,即:若三道紅線全部觸及,則房企的有息負債就不能再增加;若觸及兩條,則有息負債規模增速不得超過5%;觸及一條,則增速不得超過10%;一條未中,則增速過不得超過15%。這意味著未來房企有息負債的增長將進一步受限。

融資受限,大陸房企加大了樓市打折力度,以求快速回款。#