繼渤海鋼鐵和天津物產債務暴雷後,天津又一大型國企天津房地產集團有限公司(簡稱「天房集團」)被爆出約2,000億的債務危機。天房集團為何走到這一步?這些巨大國企為何最終都會走到不得不倒的地步?熟悉天房運作的投行人士鄭義(化名)向《大紀元》揭示了真實的內幕。

「天房集團暴雷不是一朝一夕的事情,就像渤海鋼鐵集團和物產集團這兩個世界500強集團的暴雷,如出一轍。這三個集團融資規模加起來有7,000億左右,當年金融危機全國救市才4萬億。也就是說,這三個集團的暴雷最具代表性,也是一個縮影,其實,其它的國資系企業大多數也都暴雷了,只是沒被公開。這是一個爛透了的腐敗治理體系,中共已經走到頭了。」鄭義對《大紀元》說。

天房集團的歷史

天房集團最早要追溯到1976年唐山地震後擔任災後重建工作的「政府統一建設安置辦公室」。1981年,以該辦公室為班底組建了「天津建設開發總公司」,1988年,重新組建為「天津市房地產開發經營集團」。

1993年開始,天房集團進行股份制改革,剝離出來的優良資產被注入到「天津市房地產發展集團股份有限公司」(簡稱「天房發展」,天房發展於2001年在A股上市),其餘的不良資產等被注入到天房發展的母體公司「天津市房地產開發經營集團」,該集團在1999年7月重新整合,正式成立「天津市房地產開發經營集團有限公司」(簡稱「天房集團」)。

2014年,「天房集團」與「天津市房地產信託集團有限公司」(簡稱「房信集團」)合併組建「天津房地產集團有限公司」(就是現在的「天房集團」)。而從上述可知,「天房集團」是「天房發展」的母公司、第一大控股機構並且絕對控制「天房發展」。同時,「天房集團」也是「房信集團」的控股股東。

「天房集團始終是正局級單位,原先隸屬建委管轄,在天津市人民政府國有資產監督管理委員會(簡稱「國資委」)成立後,隸屬於國資委管轄,實際控制人是天津市國資委。值得一提的是,很多人把天房發展和天房集團相等同,其實天房發展僅佔天房集團合併報表中總資產的14%左右,大體量全在天房集團。」鄭義說。

天房集團債務違約

2012年,天房集團合併報表有572億元資產。2014年,天房集團在資本市場開始大規模舉債。2017年末,總資產達到2,130億元。

據公開資料,截至2020年9月,天房集團2015年發行的45億PPN債券已經實質性違約;其在2016年2月發行的18億債券,3月發行的82億債券,4月發行的7億債券以及9月發行的20億債券,共計127億都將於今年(2021年)到期,天房有很大的可能性會繼續違約。

另外,天房集團每年3月至9月是職工集資的贖回期,涉及金額預估為40億左右,因此,天房還將面臨進一步的資金壓力。

國泰君安證券去年11月發佈的證券研究報告稱,根據2018年中期報,天房集團資產負債率97.36%,淨利潤連續三年維持虧損狀態,2016年、2017年、2018年上半年淨利潤分別為-3.98億元、-22.06億元、-9.70億元。

導致天房集團債務危機的九大原因

一、天房集團原本是不良資產組成 資金鏈先天斷裂
如前所述,天房集團是在天房發展上市時資產劃撥和重組後,由剝離出來的不良資產組成,在2014年與房信集團合併前實收資本只有5.408億,與房信合併後,註冊資金為20億。

「但這20億中有一半是資本公積轉增資本金(即沒有真正的資本金注入),所以,作為母體的天房集團,從誕生起就負債纍纍,資金鏈就沒寬鬆過。」鄭義說,換句話說,伴隨著天房集團40年來的最大難題就是資金問題,「開始的日子靠殘存的資產抵賬,連發工資都成問題,貸款更是難上加難。」

二、被項目中的債務活活拖死
由於天房發展是上市公司,母公司天房集團不能與上市公司進行同業競爭,而且它本身也沒有資金買地,企業要生存吃飯,因此不得不另闢蹊徑,選擇了土地一級開發,即土地整理業務和保障房建設兩大板塊。

自2006年,天房集團開始涉足天津周邊區縣的土地整理業務(包括大港區港東新城、寶坻舊城區改造,潮白湖周邊區域,漢沽的東擴,團泊湖新城等土地),10年間總投資約228億,共整理約2.7萬畝地,但可賣的土地只有約1.6萬畝,到2017年末,累計出售約0.7萬畝,共回款約60億元,收入中還包括天房自己花錢買自己整理的土地部份。

鄭義說,土地整理的施工成本高,需要大量的投入,而要想收回投資,只能通過土地出讓,「但是土地出讓是有計劃的,要匹配供給需求,而且甚麼時候可以賣地要和各區縣政府溝通,因此土地出讓金回款周期長,項目佔用了大量的資金,所謂的利潤早就被利息蠶食了。」

「另外,土地整理後的熟地屬於土儲用地(俗稱「白證」),無法進行抵押貸款,只能接受大量的高利率非標貸款,當時的融資成本至少在年化12%以上。

再加上這些土地都在天津市的偏遠地區,根本沒有市場需求,賣不出去。所以,看著土地整理業務賺錢,其實不但收不回錢來,還要不停地還貸款利息,它是一個無底的黑洞,天房被這個模式活活拖死,它是導致天房崩潰的原因之一。」

天房集團承建了天津70%左右的限價商品房,「此類保障房因為施工周期太長,還要跟隨著政府的房源供應計劃,加上售價本身就要求比周邊房價低20%出售,而當其它房價漲的太快時限價房價格又不能改變,最後賣價比當時的市場價格還低了40%左右,而且所有資金全部由企業自己解決,光利息就把整個企業拖垮了。」鄭義說。

三、市政項目過於繁重 加重企業債務負擔
鄭義表示,在資金方眼中天房屬於政府平台,但在政府眼中,天房就是個企業,能算上政府平台的只有城投,「其目的就是真出事,真不管,一推了之,但是政府讓幹的事情一樣不能少,就是幹著非市場經濟的活,出了事又被按市場規矩處理,典型的耍流氓。」

最典型的例子就是,全天津最為重點的項目泰安道五大院項目。「老天津市政府、人大、政協的辦公地全在泰安道,2009年前後,時任天津市委書記張高麗想要在老天津賓館地塊修建新的天津市委政府辦公樓,但又不敢明目張膽用納稅人的錢修建樓堂館所,所以讓天房出山。」

「而作為回報,政府以舊換新,把老的泰安道地塊用地補償給天房,這樣政府就不用花錢了。該項目總投資100多億,天房集團要開發,資金從哪來?只能以泰安道地塊的土地和建築物為『題材』申請貸款,而貸款只能等整個項目開發完、出售之後、實現資金回流後才能還,但新舊兩個項目開發的時間有10年之久,大量的利息蠶食了利潤。」

「而且,該項目中大量的商業用房至今無法出售,再加上這期間各種限購政策,時間成本、資金成本、施工成本,勞務建材漲價等,最後的實際成本肯定超過計劃總投,這資金鏈能不斷嗎?這個項目對天房來說也是屬於有百害而無一利的項目。」

鄭義說,到了今天,新、老市政府大樓地塊的產權都在天房集團名下,「所以,很難理解天房出風險,政府怎麼可以撇清責任。」而且,這個勞民傷財的新政府建設項目還引發了周邊的老百姓抗議,「尤其一些周邊的紅一代人物們的不滿,因此本想將南側的民宅拆遷的,最後也不得不妥協。這也是天津市政府南向大門不得不開在胡同裏的原因。」

鄭義表示,這種穩賠不賺的項目、頂雷的項目還有很多,「包括代建形象工程文化中心(博物館、美術館、圖書館、大劇院),以及赤峰橋、國泰橋等市政項目,不僅消耗了大量的人力,也幾乎賺不到錢。」

「還有,天房幫助政府翻新裝修天津幹部俱樂部和北戴河起士林飯店,花費資金將近2億,產權卻歸機關事務管理局,只給15年經營權為補償,兩個項目的經營業績連年虧損,絕不可能收回本金。」

鄭義表示,其實,市政很多項目都是市領導為樹立政績及獲取利益搞出的項目。

四、政府的濫政及腐敗加重天房的債務危機
鄭義說,天津市政府要求天房為它的濫政及腐敗買單,加重了天房的債務危機。

2015年8月12日,天津濱海發生大爆炸,爆炸波及周邊7個小區,房屋損毀嚴重,「當時為了減小負面影響,據說所有鑑定機構都被通知只能出具安全報告,要求受損房屋不能拆,只能修。於是,天房為主的其它四家國企都被政府要求出資修復受損房屋,總涉及金額約50億元。」

當時正值中共9月3日大閱兵,官方為了維穩災民不鬧事,要求天房等企業先向受災百姓支付補償款,「凡在閱兵日前簽訂安置協議的災民還額外加給2萬元,這當中所有涉及的資金由天房等企業自行籌措,這進一步加重了天房的財務負擔。」

2016年,天房被要求接手天津名門廣場項目。「這是一個腐敗引起的爛尾違章項目,開發商趙晉2014年因涉腐敗案(該案涉及市級領導)被帶走調查後留下的樓盤,共涉及約3,200戶百姓,需要資金33億(包括將原項目拆除及二級開發的資金)。「一個本來盈利能力就低的企業,遇上這種項目,那絕對是雙殺局面。」鄭義說。

五、人治管理制度、派系內鬥激烈 導致人事和財務等不能集中管理
鄭義說,天房表面上隸屬於國資委管轄,可是天房和國資委,包括組織部是平級單位,所以,國資委和組織部沒有權力罷免天房集團董事會成員,人事任命要由市委領導決定,「這導致了企業是人治而不是法制,為企業內鬥埋下了伏筆。」​

另外,天房董事會結構複製了中共的權力結構,從「九龍治水」到「七大天王(董事)」,公司治理始終是諸侯制,各自為政,「各個董事劃分管轄範圍,互不干涉,天然造成下屬公司和員工之間出現派系和站隊問題,情況嚴重到子公司有自己的人事制度、財務制度和治理制度,而天房集團總部無權管轄,派系分割直接影響到財務運作。」

樾梅江項目(又稱粵翠名邸),是天津2016年開始新建的地標性住宅樓建築,總投資35億,土地成本19.5億,施工成本8.5億。

「該項目是內鬥中的精華,為建此樓,當時將建造不足10年的天津商貿學院教學樓推倒,可項目在完全封頂檢查過程中發現了質量問題,水泥標號不達標,要求最低標號應為C35,但實際檢測出的標號為C25,這是典型的偷工減料,要說是疏忽恐怕很難讓人信服。」

鄭義說,「在項目拆與不拆的問題上,因天房高層內鬥,一方想要搞掉另一方,導致事件被曝光,該事件不僅引發大規模群體事件,也為天房融資帶來困難。由於拆除資金預計還需要2億左右,還要賠付購房者的損失,該項目至今沒有得到解決。」#(待續)