繼渤海鋼鐵和天津物產債務暴雷後,天津又一大型國企天津房地產集團有限公司(簡稱「天房集團」)被爆出約2000億的債務危機。天房集團為何走到這一步?這些巨大國企為何最終都會走到不得不倒的地步?熟悉天房運作的投行人士鄭義(化名)向大紀元揭示了真實的內幕。

「天房集團暴雷不是一朝一夕的事情,就像渤海鋼鐵集團和物產集團這兩個世界500強集團的暴雷,如出一轍。這3個集團融資規模加起來有7000億左右,當年金融危機全國救市才4萬億。也就是說,這3個集團的暴雷最具代表性,也是一個縮影,其實,其它的國資系企業大多數也都暴雷了,只是沒被公開。這是一個爛透了的腐敗治理體系,中共已經走到頭了。」鄭義對大紀元說。

(接上:從天房集團看中共地方國企頻暴雷內幕(上)

七、瘋狂拿地

從2013年-2017年連續5年,天津地王全都來自於天房系。鄭義表示,天房土地購置多次創單價新高,從103億天拖地塊、102億大沽北路地塊到單價地王育糧道和迎水道地塊等,拿地已經瘋狂到了極致。由於財務槓桿高而盈利能力差,導致流動性嚴重不足。

尤其在2017年房地產調控政策收緊後,同年9月,天房以溢價率33.6%、總價值30.72億拍下天津市南開區迎水道北側7000平的土地使用權(自持土地),直接導致現金流嚴重不足,隨著融資能力下降出現違約。

為甚麼會瘋狂拿地?鄭義說,就是派系內鬥、各自為政的諸侯制治理模式導致的結果,都想擴大自己的地盤,「像這些被摘的高額地塊全部來自天房內部與樾梅江項目同一個派系,天房總部無法掌握和管控這些板塊的資金實時動態和融資進展程度,因此當子公司沒錢的時候,沒有足夠的資金儲備和時間予以應付,甚至當子公司拍地的時候,天房集團總部都不知道,還是通過新聞才知道的。」

所以,「瘋狂拿地問題影響到了天房的全局,絕對動搖了天房的根基,給了天房集團致命一擊。」鄭義說。

八、資本市場的直融成果起到反作用

鄭義表示,2013年,天房集團在發改委發行了7億的物聯網企業債,2015年和2016年,在證券所分別發行了45億PPN和127億公司債,「這些發行都是以天房集團總部為主體的。但是天房集團總部本身屬於投資管控公司,名下沒有任何實體項目,總部自己沒有需求,因此這些資金的使用必須要支付到各個子公司的實體項目或用於償還以前的貸款,這樣導致子公司都想分到一杯羹,多吃多佔,先拿錢,後賴賬,敢於大膽地買地等。」

另外,資金管理和經營管理也是完全脫節,「由於常年缺錢,經營與融資信息沒法對稱,再加上高層的經營決策從來不考慮資金狀況,也沒有任何可行性研究,都是拍腦門決策,導致融資極其被動。所以像天房這樣的企業的融資策略只能是:永遠不能停,來者不拒,保證信用,讓資金方有利可圖,四者缺一不可。」

九、政策干預——壓死駱駝的最後稻草

鄭義表示,以上八大因素都不至於讓天房死透,「讓天房集團徹底死透,是2016年政府連續出台的4個政策。」

首先,國資委下文要求七個董事會局級領導不能兼職擔任下屬公司職務,結果導致「子公司負責人權力增大;變相做大子公司,做空總部;加深了諸侯制的治理模式,整個天房集團成了各自為政的散沙,即使原本有一個子公司項目可以挽救天房集團,但這唯一的希望最後也破滅了。」

其次,國資委要求一把手領導不能直接管理人、財、物,這個帶來的影響是巨大的,「分派權力中,人和物的問題因專業性不那麼強分出去好說,但財務的分配出現了問題。從2014年初開始,天房集團總會計師一直空缺,而是由管物業背景的外行人兼管財務,外行領導內行。」

再有,國資委出台「兩降一去,即降融資成本、降融資規模、去槓桿」政策,直接導致「與資金方中途毀約,提前終止信貸合同或逼迫對方降利率;而融資新利率(不能超過6.5%)導致資金方因無利可圖而退場或觀望,致使現金流嚴重不足;而且以這樣的方式節省的利息作為所謂的功績,進行歌功頌德,也使其在金融市場的信譽受損。」

最後,外部監管政策的變化令市場資金供給減少,「上述3個政策已經造成現金流極度緊張,這時外部對房地產市場又進行調控,但內部政策卻沒有跟著調整,仍然執行著上述的3個荒唐政策;另外,在國家限購限貸政策進一步嚴格下,天房的高層認為之前拿地成本過高,如果執行限價銷售政策會直接導致虧損,因此捂盤惜售,這樣就徹底沒有銷售資金流入企業了;而當天房不再堅持6.5%利率成本時,已經是2017年第四季度,市場已經沒有資金了。」

靠編造融資「題材」續命

鄭義說,天津市政府、建委和國資委都知道天房缺錢,但從來沒給過實質性的解決辦法,都是靠企業自己續命,怎麼續命?

「發動一切可用到的資源和力量全力融資,用空間換時間,甚至發動職工和社會群眾集資,給予高額利息,利率最高時達到年化12.5%,金融市場融資成本甚至高達20%左右,融資是天房賴以生存的唯一血液。也就是說,一旦融資停了,天房必然出現債務危機。」

天房又是如何融資續命的?「就是編造題材,怎麼編?比如天房的土地整理業務中,天房為甚麼不得不自己買自己整理出來的土地,因為有了收入才能有機會得到新的貸款,金融機構要測算償債能力,所以不得不自己買自己的地,以此編出收入『題材』獲得貸款,實現資金周轉。」「而且,也不得不把被迫買來的土地進行房地產二級開發,從而又可編出另一個融資題材使企業續命。」

又如,在市政的泰安道五大院項目中,由於天房本身沒有錢,因此使用了市場上所有的融資方法,包括職工集資、保險債券計劃、明股實債、融資租賃、REITs等超規模融資,來彌補其他項目中現金流不足問題。「也就是說,市政府一分錢沒花,天房就來回編融資『題材』從金融機構等渠道弄錢,這就是所謂的融資能力強,其實大家玩的都是空手套白狼。」

中共慣用甩鍋治理體系已經走不下去

鄭義表示,天房集團走到暴雷的今天,中共對其的解決辦法仍然跟先前對渤海鋼鐵和天津物產的處理手法一樣,「不作為或切割,找人頂雷,日後換招牌重啟爐灶,把事情推得干乾淨淨,換句話說,典型的賴賬和耍流氓模式。」

自2018年8月以來,天房集團多名在任高管先後被捕,其中,董事會成員7人中,除1名外部董事外,4名被捕,1名被降職處理,1名被免職。

鄭義說,天房中高層領導幾乎是被團滅,「政府和上級部門找到替罪羊後,就徹底賴掉2000億負債,(包括)40多億的職工集資款、難以統計的集合信託、私募金、股權基金以及全國各地金融機構的資金,不僅老百姓的錢被慘痛的割韭菜,大量金融機構的信貸經理、行長、老總等人的職業生涯也都將會失去,甚至生活受到影響。」

鄭義表示,如果不是資金鏈斷裂,很多問題依然會被掩蓋,「資金安全就成了所有問題的遮醜布。」當然,中共也試圖依靠「混改」續命,鄭義說,混改其實就是公司合營,「國企混改的路子是絕對走不通的,理由是這裏有從上到下,從裏到外的全部阻力。比如,一旦混改,國企職工將面臨下崗。再有,民營企業也沒那麼傻,也不會隨意的讓政府把自己套牢。」

鄭義認為,制度的腐敗不是只處理人或改變企業性質就能夠解決問題的,「就像在一個充滿臭水的魚缸裏養金魚,當魚都死了就怪魚身體不好,抵抗力不好,還教導其他的魚不要死,然後換一波魚,再死再換,水越來越臭。從來不考慮要換水或換浴缸,也從來不願意麵對導致魚死亡的原因,這就是這套治理體系走不下去的根本原因。」

資本市場上人們曾用選票否定中共的領導

鄭義表示,中國人早就認識到中共對企業的運作模式是註定走不通且是失敗,這在天房集團的上市公司天房發展第一次臨時股東大會否定加入中共的領導就表現出來了。

2017年1月,中國資本市場發生了一件令中共既恐慌又震怒的大事。1月7日,天房集團旗下上市公司天房發展(600322,SH)發佈了「2017年第一次臨時股東大會決議公告」,該臨時股東大會審議了3項議案中有一項議案因投票不足2/3被否決,這項議案是,在《公司章程》中加入有關黨委黨建的相關章節。

90%的股東不同意把黨的領導加入公司章程中,當時轟動資本市場,鄭義說,「在中共要求企業加入黨領導後,天房發展作為上市公司是第一個在資本市場中表決該議案的,又是老牌直轄市國企背景,當時驚動了管意識形態的劉雲山,中組部直接來人調查該事件。」

資料顯示,截至2016年三季度末,天房發展的第一大股東天津房地產集團有限公司持股25.11%,實際控制人是天津市國資委。

鄭義表示,當時天房集團領導層內鬥激烈、管理混亂,沒把「在公司章程中要加入堅持黨的領導」當回事,而事發後,「為推責任,內部從上到下補錄像、補手續。」

中共為了挽回影響,「要求母公司去二級市場回購股票,關聯公司增持股票,並增加影子股東形成一致行動人」,而對於持股多的企業,「單獨登門拜求,軟硬兼施進行說服,然後做市商出場給散戶股民做工作,發動股民在下次投贊成票,當時市裏講沒有十足的把握不準進行第二次投票。經過這輪作假及施壓,這個議案才再次所謂通過,當年的7個董事也被秋後算賬。」

鄭義說,但這件事情的本身說明,老百姓根本不喜歡共產黨,「至少在資本市場上,老百姓真拿選票投了,否決中共對企業的干預和領導,這也說明,如果中國將來走向民主,老百姓也絕不會把選票投給中共。」

鄭義表示,當然在鐵幕內有大部份人被中共洗腦,看不到事情的本由,「希望天房這個案例能讓大家覺醒,中共極權體制模式是走不通的。而且,這個黑幫體制內的工作會使人進一步的墮落,無論你有多忠誠,多優秀,立過多大的功勞,你只是一顆子,隨時有可能背拋棄,也希望越來越多的人能站出來敢於發聲,為民族,為百姓,為淨化社會環境做點事情。」

鄭義還表示,在整個中國,現在幾乎所有房地產商和天房集團一樣,都是以借新還舊維繫著,「其實,民營小型房地產商早就在這一波浪潮中犧牲掉了,好一點的地產商負債率大多數都在90%以上,可以說,不能倒的也倒了。看看國企比重大的中國北方,特別是東北三省,大型國企幾乎都倒掉了,民營經濟更是舉步維艱,政府的財政收入根本無法支撐,也就是說,從企業到地方到天朝,都是一步一步來的,再下一步,中共不倒也不行了。」#