大陸樓市遇冷,房企迎來艱難銷售周期;一些龍頭房企減速拿地,開始將部份項目虧本推出市場。最新數據顯示,大陸房地產貸款增速連續14個月回落;一線城市新房成交同比降26%;北京商住房交易量30個月來降90%。 

中國房地產企業迎來艱難銷售周期 

中國房地產傳統的金九銀十在2019年的秋天並未如期兌現,包括萬科、恒大等龍頭房企都開始將部份項目虧本推出市場。

大陸媒體第一財經10月16日報道,2019年8月,萬科與融信中國在上海聯合操盤的項目中興路壹號進入市場蓄客,雖然目前該項目並未獲得預售證,不過按照此前的拿地價格和入市時間計算,該項目即將面臨虧損局面。

2016年8月,融信中國聯合萬科,以110.1億元人民幣的總價獲得上海靜安(原閘北)中興社區的一幅住宅地塊,最終名義樓板價約10萬/平方米,可售面積樓板價約14.3萬/平方米,創造當時土地成交新紀錄,根據市場測算,該項目需要賣到18萬/平方米可以保本。萬科則選擇折本去貨,龍頭房企恒大同樣開始了自己的搶收式營銷。

克而瑞數據顯示,2019年9月,29個重點城市新建商品住宅成交面積2,422萬平方米,環比下跌6%,同比下跌2%,成交面積不及2019年月平均值,「金九」成色明顯不足。市場普遍預期房價大概率將繼續走穩,甚至小幅下調,進一步加劇市場觀望情緒。

巨大的銷售壓力背後,讓土地市場也開始逐漸降溫,很多土地拍賣也比之前冷清了不少。

中原地產研究中心統計數據顯示,2019年10月以來,中國土地市場繼續降溫。累計數據看,10月內超過5億的地塊只有39宗,其中出讓金額最大的50宗土地有31宗是低價成交,佔比62%,而2019年9月這個佔比數據為40%。

土地市場冷清背後,不僅是房企銷售壓力劇增,同時融資成本也不斷增加。巨大融資壓力背後,房企開始逐漸降低自己的財務杠桿,因而帶來整體土地市場降溫。減速拿地之後,這個行業將逐步進入調整期。

中國房地產貸款增速連續14個月回落

10月15日,中國央行公佈的三季度金融數據顯示,2019年前三季度人民幣貸款增加13.63萬億元,同比多增4,867億元。

中國央行調查統計司司長阮健弘在發佈會上詳細分析了房地產行業貸款結構。截至前三季度末人民幣房地產貸款余額43.3萬億元,同比增15.6%,增速較2018年末回落4.4個百分點,連續14個月回落。其中,2019年前3季度新增房地產貸款4.6萬億元,佔新增人民幣貸款的33.7%,比2018年全年低6.2個百分點。

從結構上看,前三季度個人住房貸款余額為29萬億元,同比增16.8%,個人住房貸款增速較2018年末回落1個百分點。其中,前三季度個人住房貸款新增3.3萬億元,佔各項貸款增量的24.1%,和2018年全年基本持平。 

另據央行公佈的數據顯示,三季度末,房地產開發貸款余額為11.2萬億,同比增11.7%,增速較2018年末回落11.8個百分點,同樣連續14個月回落。前三季度新增房地產開發貸款1萬億元,佔同期各項新增貸款的7.7%,相比2018年全年的佔比低3.9個百分點。

9月中國40城新房成交分化:一線城市同比降26% 

報告數據顯示,2019年9月,易居研究院監測的4個一線城市新建商品住宅成交面積環比下降4%,同比下降26%,目前成交面積絕對值處於2014年以來的平均水平。

中國易居研究院10月12日發佈9月40城新房成交報告,報告顯示,2019年9月,易居研究院監測的40個典型城市新建商品住宅成交面積環比小幅增長2%,同比小幅增長4%。其中,4個一線城市新建商品住宅成交面積環比下降4%,同比下降26%。

報告認為,隨著7月30日中共中央政治局會議對樓市的再次定調以及房企融資的全面收緊,預計後續幾個月中國樓市還有可能繼續降溫。

報告顯示,本輪樓市行情一線城市領先於其他城市啟動,也領先其他城市開始調整,從今年的成交量走勢及同比增幅來看,一線城市成交量上半年開始企穩反彈。但6月以來一線城市成交量環比逐月下降,在目前樓市嚴調控的背景下,成交量雖相比2017年下半年和2018年有所增長,但相比2015和2016年的高位還有較大距離。

數據顯示,18個三四線城市新建商品住宅成交面積環比增長7%,同比下降2%。其中7個本輪調控較嚴的三四線城市(限購或限貸)新建商品住宅成交面積環比下降1%,同比下降23%。

報告認為,綜合考慮這些情況,接下去幾個月,中國部份房企由於資金面緊張和年底沖刺規模業績,會加大推盤力度,打折促銷的現象也會增多。但在中央的明確表態下,樓市預期已經發生轉變,雖然房企推盤量可能大幅增加,成交量難以明顯增長,甚至還有可能會下滑。 

北京商住房量價齊跌 交易量降90%

中原地產研究中心提供的數據顯示,從限購政策出台後的第一個月,即2017年4月算起,至2019年9月的30個月裏,北京新建商辦類項目共成交9,000余套,而調控前的30個月共成交99,631套,交易量環比下降了約90%。 

交易量下降,北京商住房的價格也是一路下跌。中原地產首席分析師張大偉稱,北京二手商住房的價格也已經比最高點下降了四成。有經紀人稱,一些項目有近半的跌幅。 

在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來,新的交易風險會放大,因為開發商自己都在擔心是否可以拋售,這實際上是把交易風險轉嫁到個人購房者身上。「對於購房者來說,有時候寧可不買或者寧可讓房價漲,也不要隨便去接受一個未來轉讓有困難的房產」。#