AI預測：2025年東京樓市將大幅度下跌

普遍認為2020年東京奧運會之前，日本房地產會見頂，之後會逐步下落。不過日本房地產業界最為關心的是2025年東京樓市的變化，因為到 2025年東京人口也將轉為下降趨勢，2025年被稱為是日本房地產走勢的一個拐點。

人口減少直接影響房地產市場。近期日本《周刊現代》借助「房地產預測服務」系統，在日本各城市的市中心、郊外等處選取了200幢代表各消費層的公寓樓，借助人工智能技術（AI）對2025年日本房地產的行情走勢進行採樣預測，其預測結果讓房地產專家吃驚不小。

日本房地產業界最為關心的是2025年東京樓市的變化，因為到 2025年東京人口也將轉為下降趨勢。（GettyImages）

200幢作為採樣測試的公寓房中，價格走低的竟然接近90%，只有約10%的公寓房出現大幅度上漲。專家們雖然普遍預測2025年之後樓市會出現收縮，但如此大面積走低出人意料。不過再次審視結果後，開始冷靜看待AI的預測結果。其變化的關鍵點是2025年，這一年東京也將步入人口減少的趨勢。

東京樓市從過熱轉趨冷

以東京等代表性的大都市，近年房地產需求旺盛，建材成本、人工費大幅度上升帶來東京等大城市樓價飆升，東京樓價高達平均年收入的12-15倍，不少上班族望「樓」興嘆。

東京圈內買樓租房人氣排行街區。（遊沛然／大紀元）

房地產開發商大京的前董事大越武表示，「除去面向富有階層的豪宅，各開發商開始出現在庫存積壓的狀況，這種局面將持續到2025年，樓市面臨價格調整。」

房地產專業人士認為2025年將是日本房地產業的分水嶺。統計數據顯示，日本人口逐年減少，即使是每年人口增長的東京在2025年也將出現拐點，人口轉為減少趨勢，同時日本戰後第一次出生高峰期的人口將邁入高齡期。隨著人口減少和老化，房地產也將進入低迷時期，伴隨的問題被業界稱為「2025年問題」。

中國資金從「爆買」到「爆賣」

中國投資者引發的地產投資潮，專家憂投資過熱。（GettyImages）

日本房地產在借助「東京奧運」的東風下，從2012-2013年開始火爆升溫。此時來自中國的熱錢也大量流入日本房地產，2015年、2016年中國人「爆買」日本樓現象不時出現在當地的新聞中。

日本房地產專業人士柛淳司說，2015年左右，中國投資者在東京都心、東京灣等熱門地段「爆買」房地產，在業界成為熱話，但是在2017-2018年左右，轉為「爆賣」。進入今年，東京房價幾乎走到了「東京奧運」效益的最高點，包括中國人在內的投資者開始拋售套現，這也帶動東京樓市開始回落。

受中美貿易戰的影響，中國政府開始嚴控外匯流出，中國投資炒樓團將一去不返。（GettyImages）

對於中國資金今後的動向，柛淳認為，受中美貿易戰的影響，中國政府開始嚴控外匯流出，大陸資金進一步流入日本樓市的金額不會大幅度增加。2015年爆買的熱門投資樓的樓價上漲了不少，收益相當不錯。但現在通過出租等營運的年收益約是樓價的4%左右，而維持成本約為1%，資產增值空間很小，所以出現中國熱錢套現的熱潮。套現資金流入旅遊關聯的地產投資比較突出。今後受「2025年問題」的影響，部份中國資金可能會轉入東南亞國家。

2025年具有升值潛力的樓

「2025年問題」成為日本房地產的拐點，柛淳說，「現在不少一戶建（獨立屋）開始出現無人居住的現象，成為空宅，2025年後公寓房也會出現空宅現象。」他說主要原因是雖然人口出現減少，但開發商還在大量新建公寓樓，這或許也是AI預測九成住房價格將跌落的原因。

那麼10%資產價值上升的住房有何特點呢？預測的採樣公寓房主要包括東京圈、中京圈（名古屋等）、近畿圈（大阪、京都等）的三大都市圈，以及旅遊關連需求高的地區住房。上述地區升值房的特點之一是「車站近」，交通方便。

根據公佈的三大都市圈地價變化行情，離車站距離在1公里以內的地價處於上升趨勢，超過1公里出現平價、下降的趨勢，地價對車站距離尤為「敏感」。

房地產顧問長嵨修介紹說，「2013年東京都心7區（千代田、中央、港、涉谷、新宿、目黑、品川）離車站的步行距離每超過1分鐘，地價的1平方米單價下降8,000日圓，但是到了2018年5月地價單價下降了18,000日圓，5年中下降幅度翻了一番。」

長嵨說，這種現象不只是大都市，小城市也是同樣表現。他舉例說，連接北海道千歲機場的JR琴似站的「Velvet tower琴似」，與車站幾乎是零距離，其樓盤被預測2025年將下跌10.3%，而其附近的一處「The Sapporo Tower琴似」的樓盤距離地下鐵東西線步行6分鐘，被預測下跌32%，價格上相差1,000萬日圓。