東京樓市火爆 特朗普效應恐影響日本房產走向

日本中央銀行（日銀）實施了約三年的零利率以及後期的負利率金融政策，其銀行資金的相當部份流入日本房地產市場，使日本樓市火爆升溫，特別是以東京為主的大都市，公寓房投資火爆，成為牽引日本房地產市場的主力。但近期的特朗普效應給日銀的負利率政策帶來壓力，被認為有可能提前結束日銀的負利率政策，從而影響到日本房地產市場的走向。

公寓房是牽引日本房地產的主力

2016年已只剩下數日，在此不妨回顧一下日本一年中房地產市場的動態行情。早前日本國土交通省發佈了2016年7月份房地產價格指數。房地產價格指數是指將2010年的平均價格定為100，作為參考基準，然後其它時期的價格與其進行比較，來反映房價在不同時期的漲跌幅度。國土交通省的數據顯示，2016年7月的房地產價格指數為106.7，自2013年3月以來已連續41個月保持上升，其主要背景是安倍經濟學帶來日本經濟的復甦。

日本房地產市場，通常包括了公寓房、辦公樓、獨院住宅、住宅用地等方面。近年，房地產整體雖然在上升，但按分類來看，獨院住宅、住宅用地在2016年7月份的價格分別為99.0和96.8，幾乎持平，甚至略微下落，實際上與去年同期相比也是下降。

另一方面，公寓房的價格自2013年3月以來，表現出持續上漲的勢頭，2016年7月的指數為128.9，與去年同期相比也上漲了6.3%。可見公寓房是牽引日本房地產市場的主力。

日本房地產市場的地方差異

從各地區城市來看，公寓房價格上漲突出的地區主要是東北、九州、沖繩、北海道。其中，公寓房、獨院住宅、住宅用地的價格指數同時超過100的地區只有東北地區。所有房地產價格指數都超過100的只有東京和愛知縣，而包括日本關西中心城市的大阪，其獨院住宅和住宅用地也處於下降趨勢。

公寓房價格上漲的原因

獨院住宅、住宅用地價格下降的主要原因是日趨嚴重的少子化、老齡化造成人口減少加速。人口減少使整體房地產的住宅用地需求量減少，同時日本產業結構造成人口由地方向東京一地集中的現象嚴重。而獨院住宅多是在人口相對較少的二三線城市和地方城市。這些城市人口的減少造成獨院住宅老朽和廢房增多，下拉了房地產價格指數。而東京等一線大都市的住宅以大型公寓樓為主，人口從地方湧進，帶來公寓房價格上漲。

帶來房地產價格上漲的另一個原因是2011年的「3.11東日本大地震」後，東北地區的災後重建規模宏大且持久，這造成人工和建材的費用上漲。據業界估算建築成本上升了20%。