2018年房地產政策新變化

從明年1月起，南韓政府將正式實施重建住宅「超額利潤還收制」、「新DTI」（總負債償還比率），並加強轉讓稅及限制商住樓預售權轉賣等房地產新政。

重建住宅「超額利潤還收制」是對重建住宅從獲批之日起截至竣工之日所產生的利益，回收部份金額的制度。即是，對住宅重建前後的市場差價利潤及開發費用等，進行全面計算後，政府回收部份金額。

該制度曾於2006年實施，此後歷經兩次「緩期施行」，於今年12月底緩期屆滿，從明年1月起再次重新實施。從明年1月起申請重建的住宅，都屬於「超額利潤還收制」，適用對象。

另外，從明年1月起，在政府指定的房地產調控地區成交的房地產預售權，與保有期限無關，都將適用50%的轉讓稅率。即，轉讓利潤為5,000萬韓圜時，轉讓稅金為2,500萬韓圜。

此外，多住宅者的轉讓稅將會增多。從明年4月1日起，擁有兩套住宅者，對調控地區的住宅進行轉讓時，轉讓稅率需補加10%。擁有三套住宅者，轉讓稅率需補加20%。

即係，轉讓稅率為6%～40%時，擁有三套住宅以上者適用的稅率最高將達60%。

從明年1月起實施「新DTI」（總負債償還比率），是根據申貸者收入評估負債償還能力，從而決定住宅擔保貸款金限度的政策。

與之前政府實施的DTI相比，更能準確掌握申貸者的負債償還能力，改善了原有的評估方式。

此外，將多住宅者的新住宅擔保貸款期滿期限限定為15年，從而評估DTI償還比率，預計會加重借貸者的本金和利息的償還負擔。

於今年11月29日發表的「住宅福利路線圖」中的部份條款，從明年上半年起正式實行。

南韓政府從明年起對各階層擴大供應公共住宅。預計將出台擴大特殊住宅的租賃特別法和住宅供應相關規則等的修正案。

從明年3月起，將加強房地產租賃事業者的申貸審核。將通過RTI（租賃業利息償還比率）審查，決定房地產租賃事業者是否適合申貸。RTI以年租賃收入和申貸利息的比率計算，從而審查該貸款是否妥當。

南韓政府明年還將繼續實施今年下半年起實施的DSR（總償還能力審查）政策。該政策適用於所有住宅擔保申貸和信用申貸等家庭貸款，根據申貸者償還能力決定貸款金額限度，因此明年申貸難度將高於之前。

明年在政府指定的調控地區和投資過熱地區禁止商住樓預售權轉賣。對該地區居住者，提供優先預售住宅物業量20%的優惠。此外，300戶以上規模的商住樓，需義務進行互聯網認購。◇

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