【樓市動向】17年香港樓市何去何從？

反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）連升七周，最新報146.3，按周再升0.59%。分區指數除新界東回調1.53%外，港島、九龍及新界西則分別上升1.44%、0.65%及2.04%。其餘領先指數亦全線繼續上升，大型單位、中小型單位及大型屋苑分別再升0.18%、0.68%及0.82%。中原經紀人指數（CSI）最新報65.36，上升2.7個百分點。

政府加辣後二手樓價不但沒有回調，更連升七周，累計升幅近2%，上周升幅亦是七周以來最大。對上一次七連升要追溯到四年多前。樓價距離歷史高位只差0.4%。七大指數齊升，只有新界東上周急升後調整。代表上車盤的新界西更率先創紀錄新高，中小型單位升幅亦擴大，意味上車盤正急速消失。大型單位表現僅次於新界西，樓市趨兩極化越見明顯。

供應要與需求匹配

樓價高企導致空間壓縮，一手劏房應運而生。發展局局長陳茂波提醒市民，指此類住宅買入後甚難轉售，但政府無意干預市場開積云云。現屆政府第一天就承認樓價過高，但四年多來樓價繼續攀升，等待是有機會成本，包括租金，通漲影響購買力。面對這些一手劏房，市民實在無所適從。

本欄多次分析一手劏房物非所值，萬一樓價調整，此類單位將首當其衝。局長的言論還帶出另一個更深層次的問題，就是供應與市場不匹配。一手劏房只適合特殊的客戶群，一般家庭並不適用，若供應與需求不匹配，即非有效供應，結果有效供應板塊短缺，價格難因供應下調。

同樣地，近期啟德的三塊地皮以極高價成交，肯定打造成高檔豪宅，動輒千萬以上，這些供應對普羅大眾根本無關。

樓市生態嚴重扭曲，如何令供應與需求互相匹配？政府應該積極研究，不要用不干預自由市場作擋箭牌。

外圍難帶來調整因素

17年香港樓價何去何從，可從分析外圍及內在因素找到端倪。外圍方面，特朗普當選美國總統，美國債券息率已反映預期增長，上半年市場正等候數據確認，息率走勢相對清晰。利率急升將打擊經濟增長勢頭，亦不利萬億基建及企業融資，相信新政府致力維護利率緩慢上升，利率走勢對香港樓價影響有限。

特朗普又大量起用商人執政，相信對短中期經濟有刺激作用。雖然保護主義抬頭，但因產業鏈搬遷需時，經濟增長勢頭反而對中、港短中期有利，經濟暫時不會惡化。

內在因素方面，去年一手盤銷售量近1.7萬伙，發展商推盤人山人海，剛性需求強勁，累積貨尾連跌四季。今年一手潛在供應可達3萬伙，但實際供應往往較潛在供應少，估計只有2.5萬伙左右，創十年新高。但不要低估發展商的差異化策略及協調能力，只要樓盤推出時間、區份及準客戶目標不同，就可避免銷情冷清及惡性競爭帶來減價戰。

再有，辣招令市場全面向一手盤傾斜，間接協助發展商出貨。參考去年銷情，相信市場吸2萬伙不成問題。筆者亦相信政府不會收緊市場行為，意味發展商提供二按、過度性貸款、稅項回贈及提高佣金促銷等行為將持續，亦不會堵截首置投資者，即私樓去貨不成問題。即使去貨速度不及預期，持貨成本低企，發展商亦有能力控制貨尾推盤策略。