韓國房地產於2008年金融海嘯致使大幅度下跌，2010年曾經上升，但不多久再次放緩。2012年總統大選，低迷的房地產情況成為焦點，認為如果房地產不盡快回復，將影響韓國的經濟。2014年下半年開始，韓國房地產市場全面擺脫長期低迷狀態，恢復漲勢。雖然韓國經濟增長未回復金融海嘯之前的5%的增長率，但海外投資金額卻從2013年到2015年短短兩年內增加了一倍，反映韓國經濟仍有其實力。另外，由於單身家庭在過去二十多年來激增了近四成，因此小單位或小型的商住兩用單位（officetel）很受歡迎，據說近日就有officetel新樓盤一開售在數小時內買完！
針對2016年房地產展望的問卷調查，收集了韓國當地50名資產管理專家對房地產價格的預期，結果顯示：下跌 22人（44%），上升 11人（22%），穩定 9人（18%），無應答 8人（16%）。大多數的專家認為，房地價格會回落，對於正考慮購入住宅的人士來說無疑是個利好消息。
全韓國公寓樓的價格從2015年11月開始逐漸滑落，預測從2017年上半年開始，由於公寓樓供給的增加，將會出現第二次價格滑落。
預計小型單位需求升
而且，單身家庭激增的現象也是影響房價的一個很重要變數。據韓國政府統計廳的資料顯示，在1990年僅佔9%的單身家庭比例到2014年激增至25%，而且還有上升的趨勢。隨著單身家庭的增加，小型公寓（特別是25坪，約825平方尺）無論在公寓價格、包租價，還是在公寓平均人氣排行中，都將獨佔鰲頭。
最近，由於1%左右的低利率，住宅出租市場由過去的傳貰（註1）迅速地變成偏向月租。
在由傳貰到月租這一迅速的過程中，也促使更多人選擇購買房子。去年7月份基準全國傳貰合同交易中，月租型的比重（45.5%）幾乎佔了全部交易的一半，與2011年（33.5%）相比上升了12%。隨著月租的不斷上調，家庭收支中的居住費用負擔在去年也達到了歷史新高。2015年8月底，第二季度家庭收支中的居住費用（月租）支出達到了月比去年同期上漲了22%，同時也是2003年以來的最高記錄。
若考慮短期收益率，投資商舖、寫字樓、酒店式公寓，酒店均是不錯的選擇；若考慮長期收益，則可以考慮投資獨立屋、多戶型住宅、停車場，和道路用地。若希望有較大的地價上升幅度和可塑性，投資地皮也是非常合適的。
投資房地產市場反呈旺勢
美國利率上調對韓國國內房地產市場造成的影響有限。擔心資金外流的韓國銀行即使提高了現在的利率也難以立即生效。
KB國民銀行房地產首席專業委員樸元甲說：「雖然美國的利率上調最終將導致貸款利率的上調，但是現在的貸款利率本身並不高，所以難以立刻對貸款造成很大的影響。」
專家們預計，中期韓國國內的基準利率將上升0.25%。假設貸款1億元的話，即使貸款利率上調0.25%，每年的利息將多出25萬元，平均每月僅多出2萬元左右。
明知大學房地產學科的權大重教授說：「2008年世界金融危機之後，貸款買房的情況大幅減少了……雖然家庭借貸的總額與數量還是很多，但分攤到每個人來看，這還是能接受的水準。」
住宅市場買入勢頭減弱
實際上，最近住宅市場隨著借貸管制等政策的推行，買樓的勢頭也在逐漸減少。首爾市的新樓價格上升僅一年多便再次出現下落趨勢。
根據「不動產114」的資料，去年12月的第二周，首爾的新樓價格比上一周下跌了0.04%。江南開浦洞住公一區與四區的價格與上一周相比各下滑了500萬~1000萬圜之多。
投資房地產市場反倒呈現出一片大好，由於並不在政府的借貸管制範圍之內，所以即使利率有所上升，市場卻仍舊能小幅度上升。
專家們預計：「（借貸管制）也會令收益型房地產市場也會出現投資心理萎縮的現象，但是並不會長久……可能出現由於住宅擔保貸款管制而導致的泡沫效應。
海外投資韓國商廈上升
商業大廈包括寫字樓與零售商舖（購物中心與大型超市等）所有投資金額在2013年達到頂峰後開始逐漸減少。但是，在韓國的海外投資卻在逐年增加，由2013年的15%上升至2015年的31%。
近年來，寫字樓市場的空置率均超過10%，在空置率不斷上升的情況下，租金卻仍舊原地踏步。在這樣的情況之下，在韓國的海外投資者為什麼卻在增加？
韓國經濟是以出口為主，已不復金融海嘯之前的5%的增長率了，最近連維持3%的增長都有困難。作為韓國的主力產業：半導體、船舶、鋼鐵等還沒來得及在業界站穩第一名，便受到中國企業的威協。
雖然已經不復以往的經濟增長，但房地產的海外投資者不斷增加，因為在比較各城市之間的競爭力時，韓國的房地產市場與企業環境仍擁有其自身的競爭力與發展潛力。
韓國房地產市場的優勢包括：
註1：韓國租房模式分月租和傳貰兩種。月租即按月繳納一定的房租。而傳貰是國固有的租房制度，不需每月交房租，只要交給房主一大筆房租押金即可入住，在返還房屋時房主會將押金返還給租客。
1. 信用評級機關最近將韓國的國家信用等級提高到AA-, Aa2, AA-等；
2. 3%的經濟增長率在OECD國家中算高增長；
3.韓國房地產透明度高；
4. 房地產交易與土地私有化的自由度高；
5. 汽車、造船、石油化學、IT、建設、軟體、化妝品，服務業等產業群的平穩發展也為寫字樓的需求提供了助力。
仁川永宗島
濟州島是中國人移民投資韓國的首個熱點，因為濟州島是首個在韓國對中國人免簽的地區。位於仁川的永宗島最近獲韓國政府允許中國轉機遊客在島上免簽逗留最長72小時，相信永宗島將快速發展起來。
永宗島屬於仁川經濟自由區（IFEZ）部份，是經過填海把兩個島連在一起，島的中間為現時的仁川機場位置。踏足永宗島的中國遊客一直在不斷地增加。每年訪問
韓國的外國遊客有1,400萬人，其中612萬人是中國遊客。2017年仁川國際機場第二航站樓竣工後，預計每年來的外國遊客將增至7700萬人，其中中國遊客將增至3,500萬人。
永宗島的收益型酒店，商舖，以及寫字樓的投資則是一路叫好。現在，永宗島的酒店的客房運轉率以90%位列全國第一。
再加上最近韓國政府允許中國轉機遊客在永宗島免簽逗留最長72小時，另外，在中國遊客中頗有人氣的6家賭場也入駐永宗島。澳門賭場的營業額是拉斯維加斯的7倍，高達45兆元，其中70%以上的客人是中國人。
國房地產相關稅項
土地買入（登記）時：需繳納取得稅（2%）與登錄稅（2%）。除此之外，還需要繳納農特稅（取得稅的10%）與地方教育稅（登錄稅的20%）作為附加稅，還必須購買國民住宅債券（以外國人投資者企業的資質登錄的情況可減免）。
擁有土地時：需繳納財產稅（土地：0.07~4%，建築物：0.25~4%，住宅：0.15~4%， 船舶及飛機：0.3~5%）；綜合房地產稅（住宅：1~3%，土地：0.6~4%），還包括作為附加稅的地方教育稅（財產稅的20%），與農特稅（綜合房地產稅的20%）等。
土地賣出時：個人需承擔轉讓所得稅（9~36%）與住民稅（轉讓稅的10%）；企業法人需承擔法人稅（13~25%）與土地等轉讓所得相關的納稅特例（10~40%）相當的稅額以及法人所得住民稅（法人稅的10%）。
取得房地產以與其相關的稅務優惠
- 根據《外國人投資促進法》，與國家競爭力強化有緊密聯繫的產業支援服務業或者高精技術附屬產業用地，以及在外國人投資地區內的相關土地，則免除取得稅、登錄稅、財產稅，以及綜合房地產稅（最初五年間免除100%，之後三年間免除50%）。
- 根據《外國人投資促進法》， 以外國人投資企業的名義註冊的企業的業務用房地產登記的情況，依據《稅務特例限制法》，若企業登記在《外國人投資促進法》的「外國人投資企業」中，其營業用房地產減免率分為兩種。一，根據稅收減免法案獲得外國人投資特別優惠者，減免全額；二，其它外國人投資企業按照投資率減免購買價。◇
地產代理：
正宇環球地產顧問有限公司（DOBG）
DO B Global Property Investment Ltd
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Tel: +852 9277 5000
Fax: +852 2422 2474
正宇環球地產顧問有限公司 DO B Global Property Investment Ltd. (DOBG) 成立於2012年，在中、港、台地區專業代理韓國優質樓盤和土地的銷售，向大中華地區客戶推介品質一流、用料上乘的韓國物業，提供看房、買房，協助辦理房地產權登記、居留簽證，房地產投資顧問、語言翻譯、售後服務事宜等一條龍服務。
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