自去年9月房企恒大暴雷引發地產業骨牌效應後,10月當局開始對房地產鬆綁。今年1月官方數據顯示,部份城市新房價格開始反彈。專家表示,新房價格反彈不可持續。隨著整體經濟下行,未來樓價還可能進一步下跌。

中共國家統計局2月21日公布的1月份房屋銷售數據顯示,一線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲4.4%,環比上漲0.6%;二線城市同比上漲2.5%,環比上漲0.1%;三線城市同比上漲0.5%,環比下降0.2%。

二手房方面,一線城市二手住宅同比上漲4.1%,環比上漲0.1%;二線城市同比上漲1.0%;三線城市同比下降0.7%。

70個大中城市中,新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比下降城市分別有20個和30個,比上月分別增加3個和4個;環比下降城市分別有39個和55個,比上月分別減少11個和8個。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對媒體表示,1月70城房價環比跌幅處於收窄態勢。

長春某房企經紀秦俊(化名)對大紀元表示,新房價格是在反彈,主要原因是去年政府規定新房價格打折,「去年銷售政策最低可以打8.5折,今年規定最低打9折。消費者感覺這個價格反彈了,實際上是政府的調控運作。」

去年以來,大陸多地下調按揭首付比例,其中,廣西北海、南寧、四川自貢的公積金首付比例下調,重慶、江西贛州也有不少銀行將首套按揭首付比例降到20%。

另有數據顯示,去年10月房地產貸款投放較9月大幅回升,環比多增超過1500億元,其中房地產開發貸款環比多增500多億,個人住按揭款環比多增超千億。

原大陸投行人士鄭義對大紀元表示,目前房價出現反彈有兩個原因,但時間一長都不行。原因一是政策鬆綁給老百姓貸款,拉動起一個小幅上揚,但「老百姓沒有能力去承受這部份加槓桿,因為很多人工作都沒有,吃飯都吃不上,他還能還貸款,所以,這個政策沒用」。

二是,之前限購一刀切導致投機者和剛需者的需求都被限制,現在一下解開鬆綁,「投機者可能想藉此解套,拋房套現,剛需的人可藉著這個時機趕緊買,解決剛需的需求。」

政策鬆綁的原因

鄭義表示,政策鬆綁原因有三。首先,地方政府財政受到很大影響,「因為房地產市場沒有房屋交易,沒有交易量,包括過戶費、轉讓所得稅都收不到了。」資料顯示,2021年,土地出讓佔地方政府財政收入的43%左右。

第二,對房地產企業的變相輸血。由於之前政策嚴苛,房地產開發商拿不到貸款,「但是如果是給老百姓放款,老百姓的錢去他的買房子,實際上變相是給開發商提供資金,救房企。」

第三,鬆綁也是無奈之舉,「這一波樓市限購時間從2016年到現在,5、6年了,把市場整個都凍結了,現在鬆綁也是從上到下沒有辦法的做法。」

「天鈞政經」研究員宋維駿也對大紀元表示,由於地方財政收入過度依賴土地財政,嚴控房地產市場帶來了較大的財政壓力,「地方政府救市的意願是存在的。」

民生證券研究院資料,2016年官方重啟2010年首推的限購,收緊周期正式開始。2020年疫情後有一波短暫寬鬆,8月,當局對房企實施「三道紅線」,12月又推出按揭集中度管控。

2021年1月中旬,熱點城市政策加碼開啟新一輪調控,需求端,進一步實施限購限售限價等一系列行政措施。供給端,土地市場出台三輪兩集中新政,土地市場熱度下降。9月,房企恒大因債務暴雷,引發地產業骨牌效應。10月,官方開始釋放鬆綁信息。

二手房及法拍房或反映當前市場實際情況

秦俊表示,二手房數據相對更能反映當前市場實際情況,「二手房去年長春的成交量萎縮得很厲害,然後購房者觀望了很久,也是跌到一定程度了成交量才有所回升,二手房的成交價格沒有回升。我只能說我所在的城市的情況。」

另外,現在進入法拍程序的法拍房也在增加,包括很多流拍的,流拍後二拍的數據也在增加,說明根本沒錢買房,「一拍的起拍價是按照市場成交價7折到8折,二拍按照成交價再降價5.5折到6折,二拍還有流拍,主要是交不起月供,兩會後,由銀行反饋到法院的流拍房越往後會更多。」

1月14日,中央財經大學教授韓復齡在微博發帖,「斷供潮來了,2022年剛開年,四大行已經起訴20萬斷供房主」。根據阿里平台法拍房的數據顯示,全國法拍房的掛牌量在4年的時間裏飆漲近187倍。截至2020年12月中旬,已有超過168萬套法拍房。

新房價格反彈不可持續

秦俊表示,新房價格反彈並不能持續,首先,很多人首付都困難,「長春的新房有的首付分期降到很低,首付正常分成兩年三期、三年六期,但現在整五年十期,十年二十期,這證明很多消費者連兩年三期、三年六期的首付都交不起。」

其次,「現在外企撤資,教培被取消取締,還有中小企業倒閉,跨境電商也幹不了,失業人數增多了,沒錢買房」;再有,「人口的趨勢也根本就維持不了,沒有那麼多的購房者了。」

鄭義也表示,不看好房價持久反彈,房地產靠供給需求來調整,需求下降,房價反彈沒有支撐。「現在房地產開發商資金鏈基本都出問題,沒有錢拿地,導致新房建設比原來要下降。從供給來講,房企供給也在下降,同時收入在不斷的萎縮;需求方面,這波限購、加上疫情和失業的問題,導致以投機為目的的購房者投機積極性被消滅,而投機者減少會導致需求量進一步下降。」

經濟下行 樓價可能進一步下跌

鄭義表示,隨著這波限購的解除,如果投機者大批量拋售會導致房屋供給上升,很有可能導致未來價格進一步下跌。

更關鍵的是經濟活力沒有了,「整體經濟不行,房地產也好不了。現在整體板塊都沒有,教培沒有,互聯網也沒有,外貿也沒有了,旅遊業也沒有了,餐飲業現在也不行了。光靠房地產拉不動,而且房地產企業現在都在大量裁員。」

鄭義表示,中共央行降準、減息等釋放出來的資金,遠遠不夠解決房地產行業目前的債務危機。加上中國經濟陷入惡性循環,「住」和「炒」的需求雙雙下降,樓價大概率還會繼續下探。#

------------------

請訂閱新官方YouTube頻道:
https://bit.ly/2XxPrsd

✅立即支持訂閱:
https://hk.epochtimes.com/subscribe
✅直接贊助大紀元:
https://www.epochtimeshk.org/sponsors
✅成為我們的Patron:
https://www.patreon.com/epochtimeshk