李庭仟：房地產新政為何難阻北京樓市大跌

北京2026年8月7日發布、8月8日起實施了《關於進一步優化調整本市房地產政策的通知》，這代表一輪放寬購房限制、增加公積金支持的房地產政策新政出台；9月24日北京還發布了商品住房銷售制度改革的地方實施意見，涉及新項目優先選擇現房銷售、加強預售資金監管等內容。然而，連續出台新政後，樓市並沒有如預期般回暖。

10月5日至11日，北京商品住宅成交1,142套，按周下降14.33%；成交面積12.76萬平方米，下降15.78%；成交均價55,238元／平方米，下降11.91%；成交金額70.47億元，下降25.81%。成交量、成交面積、均價與成交金額全面大跌，傳統的「金九銀十」疊加樓市新政，仍然未能讓樓市企穩，反而大跌，這才是北京樓市當前的現實狀況。

新政能夠放寬部份購房限制，卻不能直接創造購買力，更不能要求有購房資格的人一定入市。居民對收入、樓價和未來預期喪失信心時，降低購房門檻也難以改變大家的購房決定。政策可以提供條件，但不能代替市場作出選擇。

新政出台 成交仍然下跌

如果只看政策內容，放寬購房條件、增加公積金支付比例似乎都能為樓市帶來利好。過去的樓市只要政策放鬆，成交就必然上升。

但是今天的市場與往日完全不同，購房者是否入市，還取決於家庭收入是否穩定，以及買樓之後能否承擔長期負債，房子是否有升值保值的預期。

從上周的數據來看，北京新樓市場沒有出現明顯的成交改善。尤其成交金額跌幅達25.81%，明顯高於成交套數的跌幅，說明市場交易規模收縮。均價同樣下降，但單周均價容易受到成交區域、項目和戶型結構影響，不能直接等同於全市樓價下跌11.91%。

即使如此，多項指標同步回落，至少說明新政未能帶來效果。

二環內的城市更新 置換不等於新增需求

北京二環內以城市更新，名義推動住房置換，核心區老舊住房存在更新需求，居民也可能希望藉此改善居住條件。

但必須分清楚：城市更新可以帶來住房置換，置換卻不必然帶來新的市場需求。如果原有住房被置換，居民取得補償或重新安排住房，接下來是否購買新房，仍然取決於置換條件與家庭支付能力。

補償能否覆蓋新住房成本、是否需要額外貸款、月供是否超出承受範圍，都會影響最終選擇。即使部份居民願意置換，也不代表所有人都會選擇購買商品住宅，更不代表這類需求足以支撐北京整體樓市。

此外，北京二環內的城市更新，還很可能涉及中共高層安全方面的考慮。作為首都的核心區，二環內的城市空間、重要機關周邊環境及安全管理，不能完全以房地產市場的角度理解。部份更新與置換安排，除了改善居住環境，也與核心區整體治理及安全管理的需要有關。這類因素與刺激樓市成交完全不同。

因此，不能因為二環內推動城市更新、住房置換，就將其直接解讀為北京樓市的救市措施，更不能據此認為新政已經取得成效。至於具體項目是否直接涉及高層安全安排，仍需結合公開規劃與相關資料判斷。

過去北京核心區的部份住宅也曾引起媒體關注。例如，媒體曾報道鄧文迪與梅鐸（Rupert Murdoch）購買北京景山一帶四合院的相關情況。這些報道反映出核心區部份住宅具有特殊的地理位置與使用價值，也說明二環內的房產問題不只是一般的商品住宅交易。

北京民間流傳普京在北京二環內擁有私人房產，目前仍缺乏足夠可靠的公開證據，不能直接當作已確認的事實。

不以房地產市場為主導 樓市新政為政治需要

更深一層看，北京樓市新政反映的，不只是政策工具與市場需求之間的落差，也涉及決策層對房地產行業在經濟中定位。過去相當長一段時間，住房既是居民的生活保障，也是許多家庭累積財富的重要途徑。樓價上升帶來的資產增值，曾經是億萬家庭對未來抱有信心的來源。

但如今，中共政策目標不再以推動居民財富增值或維持房地產行業為中心，而是以「新質生產力」為主要發展目標。當政策制定者對房地產的定位與普通家庭的利益訴求出現落差時，即使推出被稱為「新政」的措施，也無法重新建立市場信心。

北京的城市建設不只為了經濟發展，更多是要服務中央政務、首都安全及核心功能布局。《北京城市總體規劃（2016年—2035年）》涵蓋首都功能、人口與空間布局、非首都功能疏解、歷史文化保護，以及京津冀協同發展。文件明確指出，北京規劃不只考慮房地產市場，也要配合首都的戰略定位。

在這個戰略布局下，任何樓市新政都不會以房地產市場為主導，而是以中共高層的政治需要為中心，因此，新政之後，市場以大跌做出了回應。#

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