本港商舖市場低迷，民間團體「107動力」今日（7日）舉辦「舖市暴跌連鎖效應苦水會」，多名跨界別業界人士、專家學者及商會代表出席，共同呼籲當局及金融機構適度放寬商業按揭，以穩定商舖交投及香港商業環境。

業界指出，本港商舖售價較2018年高峰期已大幅回落逾四成，空置率更一度攀升至12.5%的四十年新高，正面臨嚴峻的結構性失衡。

中原集團創辦人施永青在會上表示，商用物業價格若持續下滑，將對整體香港經濟產生負面的連鎖反應，並波及整個社會。他解釋，許多經營者過去為免受業主加租之苦而傾向買舖自用，雖然他們在損益表上省下了每月十萬八萬的租金開支，但當舖位貶值時，其資產負債表上蒸發的卻是數百萬甚至逾千萬元的資產。這種幾十年積累一朝消失的重創，導致許多經營者「即使生意做得好都無法擴充」，對實體經濟影響深遠。

施永青又提到，港人以往深信「一舖養老」，不少人退休規劃本希望依靠舖位收租，但如今商業樓宇價格大跌，令社會資產大規模蒸發，直接破壞了市民的消費與投資能力。他批評，目前市場資金比例嚴重失衡，直指「銀行只借錢俾住宅，唔借錢俾工商舖」，對於工商舖物業基本上是「完全唔借咁滯」。

亞洲地產創辦人蔡志忠直言，「工商舖如果唔復甦，香港經濟就唔會復甦」。他指出，香港作為繁榮城市，不應出現吉舖連連、有損繁榮的平衡時空現象。目前舖市一個月的成交量僅徘徊在100至300宗左右，僅相當於歷史高峰期的三成。蔡志忠透露，目前銀行承做的工商舖按揭金額僅及高峰期的兩成，更有部份銀行在過去一兩年間「一單都無做」。

對於銀行「落雨收遮」的取態，蔡志忠透露，一眾本港銀行因在大陸市場撇賬損手過千億元，因而持續收緊本港的工商舖貸款。他強調，本港投資者普遍底子厚，許多物業實際按揭成數可能僅剩三成左右，即使物業被沒收拍賣，銀行亦能回收可觀金額，實際「輸嘅錢唔多」，直斥銀行「唔可以喺內地輸咗，就賴咗香港」。

「107動力」召集人何民傑補充，在資產價值下跌下，銀行一邊逼業主減價還債（Call Loan），一邊拒批新按揭，令用家及投資者卻步，形成「人踩人」的惡性循環。他指出，高位入市的業主因銀行壓力無法減租，直接導致街頭吉舖充斥。若能促進商舖順利轉售予新買家，新業主即可接受合理的市場租金，讓店舖重新開業。

業界倡降低印花稅

面對舖市危機，業界提出多項政策建議。施永青指出，現時工商舖租金回報率已回升至4厘至5厘水平，超越住宅普遍約2厘至3厘的水平，對投資者有一定吸引力，且銀行承造按揭風險並不高。他建議政府應透過金管局向銀行發出指引，引導貸款資源在住宅與工商舖之間取得合理平衡，避免「完全不借錢給工商舖」；只要有新按揭讓新買家入市，便能以新資金頂替出問題的舊資金，幫助銀行擺脫工商舖不良資產。

蔡志忠則向政府建議下調工商舖印花稅，實行「因減得加」。例如將2,000萬元以上物業的稅率下調至約3.75%水平以刺激交投，若成交翻倍，政府的總稅收反而會有所增加。此外，他建議放寬投資移民政策，容許更大比例的資金投入工商舖市場，並大膽開放投資市場以「做大塊餅」。

在人口政策方面，他大嘆現時人工高企、且管理費及差餉等「雜費」比例極不平均，單靠業主減租根本無法挽救零售餐飲業，認為長遠需要增加至千萬人口，以龐大基數撐起本地消費力。@

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