戴德梁行：亞太物流市場分化 47%地區仍利租戶

根據戴德梁行2026年全球物流與工業地產展望報告《Waypoint 2026》，亞太地區仍是全球租戶優勢最突出的區域，47%的細分市場租賃環境有利於租戶，較2025年的33%大幅提升。不過，受各地供需基本面分化影響，區內市場發展態勢呈現明顯差異。

報告指出，大陸工業及物流倉儲市場供應充足，租戶需求走弱，整體仍處於租戶主導環境。多地高空置率削弱業主議價能力，在租金承壓下行背景下，租戶議價空間將持續擴大。大陸市場亦憑藉具競爭力的租金及人工成本，穩居全球製造業成本優勢梯隊。

未來短期內，大陸物流市場預計仍將承壓，新增倉儲供應持續高於租戶需求增幅。儘管短期面臨挑戰，但在租賃洽談過程中，業主與承租方對大陸物流市場的長期基本面仍保持樂觀。

澳洲、日本及新加坡等倉儲供給緊缺型市場，租賃競爭正加劇。由於新增項目報批有限，空置率持續下行。報告預計，未來三年亞太區43%的區域市場空置率將下降，部份市場將逐步由租戶友好型，轉向業主友好型。

相對而言，印度部份地區及大陸新增供應充足，租戶選址靈活度較高。受新項目持續入市影響，亞太區約三分之一市場空置率或將繼續走高。

受各地市場分化影響，亞太區物流地產業主普遍轉向精細化營運及因地制宜的布局模式。倉儲物流業主若要實現資產保值增值，關鍵在於瞄準電商、高端製造、科創及汽車製造等優質需求賽道，同時配置適合自動化生產的配電系統與硬體設施。

戴德梁行亞太區投資服務及工業物流負責人Dennis Yeo表示，在電商與製造業穩健需求推動下，亞太地區各經濟體物流市場正處於不同發展周期。日本、澳洲受土地與項目供應緊縮影響，倉儲資源競爭加劇；而中國、印度則受益於充足的存量倉儲，為租戶擴張提供更多選擇空間。

電商、高端製造及全球供應鏈多元化布局，持續提振亞太區倉儲市場需求，東南亞已成為區域物流增長核心。受產能轉移及產業鏈區域化布局影響，越南、印尼、泰國的倉儲租賃市場活躍度穩步攀升；高新科技及汽車產業亦持續拉動東北亞倉儲需求。在此背景下，區位優越、硬體能配合未來智慧化營運的高標準物流倉儲物業，價值持續凸顯。

報告資料顯示，隨著市場空置率下行及新增供應收緊，全球租戶友好型市場佔比將由2026年的52%，下滑至2029年的33%；業主主導市場佔比則由26%升至39%，反映全球物流地產供需格局正迎來結構性轉變。

地緣政治衝突、貿易格局變動及氣候風險，正加速企業重塑全球供應鏈，核心地段優質倉儲物業需求持續走強。目前全球物流租金較2020年已上升36%，未來三年全球54%的市場租金仍具上行空間。

美洲方面，美國核心倉儲市場供需逐步平衡，市場向業主方傾斜的態勢突出；近岸外判產業則持續帶動墨西哥倉儲需求。

歐洲、非洲及中東地區方面，空置率下行，加上新增倉儲供應收緊，租戶可選擇的物業空間減少；同時在能源成本高企下，企業選址越來越傾向具備節能屬性的倉儲物業。＠