全球領先的房地產服務商戴德梁⾏（Cushman & Wakefield）於14日發表香港房地產市場2026年第⼀季回顧及展望。縱使中東地緣政治局勢緊張，住宅樓市持續向好，⼀⼆⼿成交均⾒持續增⻑，本季度住宅成交宗數分別按季及按年升9%和53%。甲級寫字樓⽅⾯，在銀⾏及⾦融⾏業的租賃需求⽀持下，第⼀季錄得約21.7萬平⽅呎正吸納量；然⽽核⼼區與⾮核⼼區的租⾦表現持續分化，租⾦復蘇主要由核⼼區驅動。零售⽅⾯，零售業總銷貨額繼續平穩上升，核⼼區⼀線街舖平均空置率進⼀步回落，當中以港島區表現更爲亮眼，⽽中環和銅鑼灣⼀線街舖租⾦亦分別按季升1.1%和0.8%。

甲級寫字樓租賃市場：連續⼗個季度錄得正淨吸納量 中區租⾦持續上升

受銀⾏及⾦融業和保險業需求的⽀持，香港甲級寫字樓市場氣氛在2026年第⼀季保持正⾯。第⼀季新租務錄得約866,000平⽅呎，當中銀⾏及⾦融和保險業佔新租⾯積的70%以上。雖然第⼀季整體淨吸納量降⾄217,100平⽅呎，但仍是連續第⼗季保持正數。

中區和尖沙咀的租⾦⽔平持續回升，按季分別上漲5.5%和0.4%，帶動第⼀季整體租⾦⽔平按季升2.4%，為2019年第⼀季以來整體租⾦⾸次連升兩季。然⽽，期內⾮核⼼區的租⾦持續⾛軟，這種兩極化表現反映市場的復甦主要由核⼼區帶領。由於第⼀季沒有新項⽬完成，香港甲級寫字樓整體待租率⼤致維持於20.0%，較前⼀季輕微下跌0.3個百分點。

戴德梁⾏香港董事總經理蕭亮輝先⽣表⽰：「儘管近期股市表現波動，但預計香港在2026年仍然是全球領先的IPO融資市場之⼀，截⾄3⽉底仍有超過400宗上市申請在處理中。我們預計銀⾏及⾦融業的租⼾仍將是今年寫字樓租賃需求的重要⽀柱。同時，中東地區的地緣政治發展可能促使投資者重新審視其資產配置策略，並將部分資⾦重新配置⾄香港，從⽽⽀撐銀⾏及⾦融業和財富管理相關企業的租賃需求。我們將2026年中區的租⾦預測從先前的升2%⾄4%，上調⾄升6%⾄8%。這亦可望帶動2026年全年整體香港甲級寫字樓租⾦按年升1%⾄3%。」

商舖租賃市場：零售業表現繼續靠穩核⼼區⼀線街舖平均空置率進⼀步回落⾄疫情以來低位

受惠於訪港旅客數字持續增⻑及⼈⺠幣⾛強，加上本地消費氣氛維持穩定，本港零售業表現穩健，今年1⾄2⽉香港零售業銷售貨額總計約724億港元，較去年同期錄得11.8%的明顯升幅。在各主要零售類別中，以「珠寶及鐘錶」表現最為突出，按年增⻑27.8%；其次為「藥物及化妝品」和「服裝及配飾」，分別按年升8.3%和6.6%，反映以旅客主導的消費類別正在復甦。

空置率⽅⾯，第⼀季四個核⼼區⼀線街舖平均空置率進⼀步回落⾄4.2%，再創疫情以來新低，當中港島區的表現優於九⿓區，該⾏所追蹤的銅鑼灣和中環⼀線核⼼街舖已被租滿，季內尖沙咀⼀綫核⼼街舖空置率亦下調⾄7.1%；⽽旺⾓則維持在6.1%⽔平。

租⾦⾛勢⽅⾯，租⾦復甦步伐同樣以港島區領先九⿓區，中環和銅鑼灣⼀線街舖租⾦按季分別升1.1%和0.8%，旺⾓按季亦錄得0.6%輕微升幅；惟尖沙咀⼀線街舖新進駐的商⼾組合越趨⼤衆化，致該區舖租按季下調1.1%。餐飲舖租受待租樓⾯積壓影響，表現持續疲弱。核⼼區如銅鑼灣、中環、尖沙咀及旺⾓，本季租⾦均錄得1%以內的輕微跌幅。

蕭亮輝表⽰：「本季度各區租賃氣氛不俗，其中港島區的表現尤其亮眼。我們預計中環和銅鑼灣將率先復甦，主因銅鑼灣較能聚集本地年輕族群及遊客，⽽中環則擁有穩定的本地⾼端消費⼒⽀持。⾄於尖沙咀和旺⾓，只要業主叫價合理，預料空置舖位亦將陸續有承接。展望後市，本港零售市場⾛勢趨向樂觀，惟核⼼區租⾦未必會迅速反彈，⽽將呈溫和穩步上升之勢。利好因素⽅⾯，樓價回升帶來的財富效應有助提振本地消費情緒；同時，今年盛事將接踵⽽⾄，訪港旅客數字有望持續增⻑，配合⼈⺠幣⾛強，將能為⼀線街道迎來更多⼈流及消費動⼒。然⽽，受限於顧客消費模式的結構性改變，加上進駐核⼼區街舖的品牌更趨⼤衆化和年輕化，⼀線街舖租⾦難以在短時間內⼤幅反彈。我們維持原先預測，預期2026上半年整體租⾦將溫和上升2%⾄3%。」

住宅市場：中東緊張局勢下樓市氣氛仍然熾熱 各類型住宅樓價均延續升勢

本港樓市氣氛持續改善，中國新年過後香港住宅市場更⾒活躍，⼀⼿新盤去貨速度理想，⼆⼿市場潛在買家亦加快⼊市決定，市場購買⼒進⼀步釋放。此外，中東地緣政治局勢雖然緊張，惟暫未對本港樓市構成明顯影響。⾃去年3⽉起，住宅買賣合約數字已連續13個⽉錄得超過5,000宗，其中今年2⽉交投量更逼近6,700宗。第⼀季住宅成交宗數總計約18,650宗，⽐去年同期⼤升53%，按季升9%。季內多個焦點新盤銷情理想，⼀⼿成交約佔整體住宅交投數⽬的30%。

戴德梁⾏香港估價及顧問服務部⾼級董事黎劍明先⽣指出：「住宅市場交投繼續活躍，進⼀步⽀持樓價上⾏。根據政府差估署數據（截⾄2⽉數據），整體住宅樓價指數在今年⾸兩個⽉累升2.6%。若按本⾏追蹤的中⼩型住宅單位售價指數計算，截⾄第⼀季度，本季樓價較去年年底升近5%。⾄於受歡迎屋苑樓價表現，各類型物業樓價升勢持續，當中代表細價盤的沙⽥第⼀城按季升5.6%；代表中價市場的太古城按季升8.6%；⽽代表豪宅市場的⾙沙灣亦錄得7.1%的按季升幅。另⼀⽅⾯，在各類來港⼈才的住宅需求帶動下，住宅租賃需求持續強勁，租⾦指數再創有紀錄以來新⾼，現時息⼝處於相對較低⽔平，既吸引投資者⼊市，亦促使租樓客及準買家加快⼊市。」

戴德梁⾏執⾏董事及香港研究部主管鄧淑賢⼥⼠表⽰：「今年第⼀季，樓市⼤致延續去年年尾的熾熱氣氛，呈現價量⿑升的⾛勢。儘管近⽇中東地緣政治局勢反覆，但整體住宅市場仍展現⼀定韌性，住宅買賣合約數字於2、3⽉份均錄得超過6,000宗。展望後市，預期或有更多避險資⾦流⼊本港，⽀持本港拆息維持相對低位，對本港樓市構成⼀定⽀持。此外，本⾏詢價量指數連升三個⽉，反映樓市氣氛及買家⼊市意欲持續改善。成交⽅⾯，預計今年住宅成交量有望達65,000⾄70,000宗⽔平。⾄於樓價⾛勢，若中東地緣政治局勢能於短期內緩和，相信對本港樓市影響將屬有限，全年樓價升幅有望達7%⾄10%；惟若局勢進⼀步升溫，或對息⼝及買家⼊市⼼態構成壓⼒，全年樓價升幅則預計約為5%。」@

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