美國多戶住宅市場持續面臨供給過剩及需求轉弱的雙重壓力。最新數據顯示，大量新增房源仍在湧入多戶住宅市場，同時，來自年輕人的核心需求疲弱，導致空置率上升，租金下降。

根據美國線上公寓租賃平台Apartment List公布的最新報告，全國公寓11月中位租金較10月下降1%，降至1,367美元，是連續第四個月環比下跌。與2024年同期相比，租金下降1.1%，與2022年高點相比，累計跌幅達5.2%。研究人員指出，今年上半年租金年增率曾一度有望自2023年年中以來首次轉正，但夏季需求意外疲弱，使復甦勢頭中斷，並且出現了逆轉。

空置率方面，該指數10月創下自2017年建立以來的新高，11月維持在7.2%。雖然近年爆發式的多戶住宅開工量已明顯下降，但大量新單位仍在今年和明年陸續上市，加劇了供需失衡。

跨國商業房地產資訊公司CoStar的數據也顯示，今秋租金跌幅非常明顯，為其15年追蹤歷史中最大的單月降幅。核心問題在於是越來越多的年輕人難以建立新的家庭。

CoStar多戶住宅分析總監格蘭特‧蒙哥馬利（Grant Montgomery）指出，18至34歲族群中，目前約32.5%與家人同住，「這是近年來最高的比例」。他說：「我認為這反映了近年來不斷上漲的高租金成本，以及剛畢業的年輕人面臨的就業市場更加嚴峻的情況。」

「傳統上，很多需求都來自這個群體，核心租屋需求就來自這個年輕族群。」他說。

需求疲弱導致上市公寓房地產投資信託基金（REITs）的股價承壓，包括AvalonBay、Equity Residential和Camden Property Trust等大型房地產投資公司股價，今年以來均有下跌。

由於當地經濟因素的影響，有些市場的租金下降速度快於其它市場。例如拉斯維加斯的旅遊業正在放緩，進而影響了當地的就業；波士頓的生物技術獲得聯邦撥款減少、高校的國際學生人數下降，這兩方面都對當地的租賃市場造成了嚴重衝擊；而德州奧斯汀則因當地仍在興建更多的多戶住宅，該城市租金受到的衝擊最大。

儘管全國的租金都在走軟，房東也在加大優惠力度，但租房者越來越多地在更經濟實惠的市場尋找房源。

根據物業管理軟件公司Yardi的報告，今年夏季辛辛那提（Cincinnati）是搜尋量最高的市場，其次是亞特蘭大和密蘇里州堪薩斯市。該報告調查了去年夏天（通常是新租賃最繁忙的時期）租房者的活躍地點。聖路易市的租戶需求季度增幅最大，而華盛頓特區則從榜首跌至第四位。

該報告指出，「中西部地區尤其受到關注，這表明該地區有許多『世外桃源』市場已不再是秘密。」報告還發現，租房需求排名前30的城市中有11個位於中西部地區。

Yardi還修正了對2026年供應量的預期。Yardi表示，雖然新增供應量將在2027年之前下降，但由於在建項目數量超出預期，因此將先前對2025年和2026年的季度預測分別上調了6.8%和2.5%。

Apartment List的報告顯示，隨著建築業明年持續放緩，整體市場會趨於穩定，「儘管如此，供給潮仍未結束，而且在勞動力市場不穩定的情況下，租房需求變得更加脆弱」。

（本文參考了CNBC的報道）#

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