本港第三季整體投資氛圍信心不足,工商舖市場於第二季輕微回暖後後勁不繼,令工商舖市場交投轉趨疲弱。據中原(工商舖)資料顯示,第三季工商舖買賣價量齊跌,共錄得約696宗工商舖買賣成交,較上季跌約21%,按年對比亦跌約14%,為連續第五個季度跌穿1,000宗成交水平。然而9月份美國減息周期啟動,加上内地政府接連推出多項大力振市政策,令股票市場表現水漲船高,最新公佈的香港施政報告中,按揭鬆綁上限至七成,為物業投資市場帶來提振作用,預測第四季度整體市場氣氛會顯著改善,表現會谷底向上,估計第四季工商舖買賣交投量會升至約820宗水平,成交金額亦料有約185億元水平,但礙於市場積存貨量高企,相信平均呎價及租金仍會有約5%至10%的下調空間。
挫價盤湧現 舖位買賣按季價量續跌
政府積極推動消費,振興經濟,惟市民及訪港旅客消費模式都仍趨保守,商戶開業情況未如理想。中原(工商舖)商舖部董事黃偉基表示,據中原(工商舖)統計,2024年第三季共錄得約175宗商舖買賣成交,較第二季數字下跌約28%,與2023年同期相比,亦下挫約16%,第三季內總成交金額則錄得約32.9億元,對比上一季跌約16%,創下2021年以來最低,按年同期對比相差達約37%。季內最矚目買賣個案要數荃灣荃景圍191至195號荃威花園商場3期6樓全層,獲經營護老院人士斥資約2.18億元購入。矚目買賣成交仍以資深投資者出貨為主,當中包括鄧成波家族、羅守輝等,例如鄧成波家族持有的灣仔駱克道414至430號地下1A至1C號舖,以約1.48億元沽出;羅守輝旗下TOYOMALL持有的灣仔駱克道星港大廈地舖及1至3樓全層,以1.5億元連租約易手,帳面蝕讓逾1,800萬元或貶值約11%離場。至於租賃市道則呈現價量下跌局面,第三季共錄得約829宗商舖租務個案,較第2季下跌16.5%,與2023年同期相比,有約兩成跌幅,且為自2022年第1季以來首度跌穿900宗水平。
黃氏續稱,商舖空置率改善未如理想,多個地區略見回升,反映商戶進駐情況有減少跡象,消化速度未能趕上丟空樓面。季內矚目租務成交以餐飲及服飾品牌佔多,如內地品牌喜茶在銅鑼灣及旺角新租兩間店舖,蜜雪冰城亦於尖沙咀及元朗開分店。另外,海外及內地服飾店進軍香港勢頭強勁,美國服裝品牌A&F搶租沙田新城市廣場及銅鑼灣希慎廣場舖位,面積合共達1.7萬平方呎;西班牙時裝品牌Mango亦進駐中環皇后大道中舖位;杭州時裝品牌店西町村屋於尖沙咀彌敦道租下三層樓面,面積達1.67萬平方呎。
黃氏分析,雖然市場環境較為波動,但核心商圈的租賃及買賣需求仍具韌性,尤其是零售和旅遊業的復甦為這些區域帶來支持。預測第四季租賃市場呈量穩價跌趨勢,租務成交量略微回升至約900宗,大額租務仍屬主流,看好銅鑼灣及尖沙咀這兩個購物及旅遊熱點地區,但聖誕新年假期帶動則預計有限。租金方面,預測核心區跌幅較低約5%,相信會繼續以餐飲業最為活躍,而民生區則受北上消費拖累,市道較為疲弱,租金將有機會再下調約一成。至於買賣市場仍需要時間復甦,預測第四季商舖買賣宗數回升至約200宗水平,至於買賣價則料有機會進一步下調約10%,核心區包括中環、銅鑼灣及尖沙咀料會為市場焦點。@
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