美國通脹持續降溫,勞工部公布7月CPI年增率為2.9%,低於市場預期的3%,這是美國通脹連續第4個月降溫,也創下2021年3月以來最低水準。但與一年前相比,住宅成本高出5.1%,佔整體通脹增長的近90%。

據《經濟學人》報道,2021年按揭利率觸底,到今天,美國典型的30年按揭利率上升了約4個百分點。學術上的經驗法則顯示,樓價將下跌30%到50%。然而事實上,樓價幾乎沒有下跌。

房地產經紀公司Redfin的數據顯示,在過去一年,全國房屋價格的中位數上漲了4%以上。

樓價為何高漲?

美國人買樓,通常跟銀行協商貸款的類型是長期固定利率按揭,按揭利率不會受到央行加息政策影響,不用擔心按揭會因加息越繳越多,也能減少屋主斷供、房屋被拍賣的風險。

一般來說,固定利率按揭使屋主不太有動力搬家,因為換屋需要談判新的貸款條件,可能會面臨更高的利率、要繳更多利息。

然而,儘管處於高利率時代,現在樓價還是節節高昇。美國全國地產經紀協會(National Association of Realtors)發現,令人驚訝的是,高利率並沒有阻止美國人買樓。

《經濟學人》指出,樓價再次上漲可能與移民、犧牲未來的消費和經濟實力有關。

首先是移民增加。富裕國家的外國出生人口年增約4%,是有記錄以來最快的。而官方數據可能還受到低估,因為美國非法移民也在激增。穆迪分析公司(Moody’s Analytics)的Mark Zandi)認為,這又推高了樓價和租金,因為新移民需要有地方住。

推升樓價的第二個因素是犧牲未來的福祉。目前人們傾向長期抵押貸款,房屋貸款期限延長,就是借款人準備長期還款,犧牲未來的消費以減少現在的按揭支出。目前富裕國家的人們正在削減其它支出,以因應按揭費用。

最重要的因素是家庭經濟情況。誠然,付按揭的家庭要付的利息變多,但人們的收入也在增加。例如儲蓄可獲得更高的利息收入,工資也正在持續增長。自2021年以來,富裕國家的平均工資上漲了約15%,而失業率仍接近歷史最低水準。大家都不喜歡付出高按揭費用,但大多數人都負擔得起。

下半年房地產走勢如何

據《USA Today》(USA TODAY)報道,位於華盛頓特區的城市研究所(Urban Institute)住房金融政策中心(Housing Finance Policy Center)高級研究員Michael Neal認為,樓價高漲,買家的負擔重,已經在抑制房地產銷售和建築業,從而阻礙整體經濟增長。

然而,從現在的情況來看,房地產的熱度還是有可能持續,樓價還可能繼續上漲。近期隨著通脹下降,一些國家的央行已經開始減息;美國聯邦儲備委員會(Federal Reserve)將在九月跟進。因應美聯儲利率調降,按揭借款人的壓力也會變小,借款人也可以找機會與銀行協商再融資,以降低按揭利率。#

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