國際房地產顧問第一太平戴維斯最新發表的2026年2月香港寫字樓租賃市場報告指出，本港甲級寫字樓於2025年出現明確的「選擇性復甦」，市場一方面錄得強勁吸納，另一方面卻在區域及物業質素上出現明顯兩極分化。2025年全年正淨吸納量達180萬平方呎，其中中環﹑九龍站環球貿易廣場及IGC合共佔六成，反映租戶對優質、具綜合配套的大型辦公園區需求殷切。整體空置率雖在2025年12月升至15.5%的歷史新高，但細分數據顯示，中環核心甲級物業出租率穩健，與空置率高企、供應過剩的九龍東形成鮮明對比。展望2026年，在新增供應放緩及金融板塊持續擴張下，中環及尖沙咀優質寫字樓預期將錄得5%至7%的租金反彈，而次級地段及其他區域則仍面對下行壓力。

  • 「追求優質」帶動選擇性復甦：2025年甲級寫字樓市場錄得約180萬平方呎正淨吸納量，扭轉過往收縮局面，其中中環佔約47萬平方呎，九龍站ICC及IGC則吸納約62萬平方呎，反映資金與企業明確集中於具地標性、交通樞紐及高規格樓宇。
  • 空置率創新高但區內表現嚴重分化：整體空置率於2025年12月升至約15.5%的歷史高位，但中環空置率卻回落1.9個百分點至約11.3%，顯示其避風港地位獲進一步鞏固；相反，九龍東空置率升至約24.5%，顯示結構性供應過剩及租戶偏好出現轉移。
  • 金融板塊租戶成為主力需求引擎：對沖基金、資產及財富管理公司、量化基金及做市商租用面積按年增加約14%，帶動核心區租務活動；大型個案包括Qube於國際金融中心二期擴租約14.6萬平方呎，以及某大型金融科技企業遷入Central Yards約22.3萬平方呎，為近十多年來其中一宗最大核心寫字樓租賃成交。
  • 頂級甲級物業出租率顯著跑赢次級物業：中環頂級甲級寫字樓（包括國際金融中心二期、遮打大廈及The Henderson等）出租率維持在約88%以上，同區次級樓宇難以達到75%，尖沙咀港威大廈及維港文化匯K11 Atelier等物業亦獲強勁承租興趣，清楚反映「優質愈優、弱勢愈弱」的分化格局。
  • 2026年租金前景—核心反彈、非核心受壓：預測2026年中環及尖沙咀優質甲級寫字樓租金將上升約5%至7%；其餘中環、金鐘及尖沙咀寫字樓料錄0%至3%的溫和反彈，而其他地區則預期面臨約5%的租金跌幅。在2026至2032年間，香港每年新增寫字樓供應僅約60萬平方呎，遠低於1996至2025年的年均約200萬平方呎，有限供應將有利支持核心區租金中長線表現。

第一太平戴維斯研究及顧問諮詢部董事湯卓軒先生表示：「數字表面上顯示整體空置率處於歷史高位，但若拆解至不同區域與物業級別，市場其實已進入一個『選擇性復甦』的新階段。核心區頂級甲級寫字樓在金融板塊租戶帶動下保持高出租率，而部分供應過剩的次級地段則需要透過租金調整及重新定位方可重拾競爭力。」

第一太平戴維斯香港董事總經理及租務部主管劉偉基先生指出：「現時寫字樓租戶普遍採取『以優代劣』策略，趁租金已較高位顯著回調之際，升級至交通更便捷、配套更完善、樓宇規格更高的優質項目。這一輪調整不單是成本考量，更反映企業希望透過辦公環境提升品牌形象與員工體驗，預期中環及尖沙咀核心物業將繼續成為國際及本地企業的首選。」

第一太平戴維斯九龍商業樓宇租務部副資深董事姚偉明先生續指：「香港寫字樓市場的復甦由三大動力推動：首先是對沖基金及資產／財富管理公司在本港35.1萬億港元資管規模帶動下持續擴張；其次是保險與私人財富等具投資吸引力的行業保持強勁需求；最後是非本地學生人數倍增帶動教育機構積極承租，成為另一股重要支撐力量。」@

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